인천지방법원 2024타경44172. 부천대학교 남동측 인근에 있는 2023년 사용승인 철근콘크리트조 9층 건물 ‘디오시티’의 3층 301호입니다. 공부상 용도는 다세대주택이며, 소유자는 정지우·조봉상 씨가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
말소기준권리는 2024.05.10. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 2024.03.13. 가처분이 한때 존재했지만, 2025.06.19. 해제돼 2025.06.23. 말소됐습니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
문제는 등기부 밖에서 제기된 두 건의 유치권 신고입니다. 주식회사 로고스이엔지가 59,000,000원, 주식회사 해든종합건설이 510,000,000원의 공사대금채권을 주장하고 있습니다. 두 신고 모두 성립 여부가 불분명하므로, 신고액 전부를 곧바로 매수인 인수액으로 확정할 수도 없지만 반대로 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경44172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로52번길 53, 3층 301호 (심곡동, 디오시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 9층 · 사용승인일 2023.08.04 |
| 소유자 | 정지우 2분의 1 · 조봉상 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 458,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 2,538,133,085원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 말소됐다
임차인 없음. 신고된 임차인이 없어 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준보다 앞선 가처분도 2025.06.23. 말소됐으므로, 현재 등기부상 매수인이 승계할 선순위 권리는 없습니다.
② 가격 확인 — ‘싸다’고 판단할 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 458,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 면적의 확인 가능한 실거래 비교 수치가 없어 감정가가 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단을 유보해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
특히 이 사건은 매각가격보다 유치권 성립 여부가 먼저입니다. 신고된 두 채권의 합계는 569,000,000원으로 감정가의 124.2%입니다. 유치권이 배제된다면 표면 취득가는 낙찰가를 중심으로 판단할 수 있지만, 성립 가능성이 남아 있다면 458,000,000원만 보고 취득비용을 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 458,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,980,000원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 2,904,000,000원 | 451,020,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 공제 후 451,020,000원이 경인북부수산업협동조합에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 2,477,980,000원입니다. 채권자의 미배당은 원칙적으로 매수인 인수액과 같은 의미가 아닙니다. 유치권 신고액은 성립 여부가 불분명해 위 배당표에 포함되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 458,000,000원 | 451,020,000원 | 2,477,980,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 366,400,000원 | 360,470,400원 | 2,568,529,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 293,120,000원 | 288,216,320원 | 2,640,783,680원 | 0원 |
표의 매수인 인수 0원은 등기·임차인·배당 계산 기준입니다. 두 건의 유치권 신고는 성립 여부가 확정되지 않았기 때문에 이 숫자만으로 실질취득액이 458,000,000원이라고 단정해서는 안 됩니다. 낙찰가가 내려가도 유치권 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·오피스텔·소규모 근린생활시설·판매시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 교통시설과 간선도로까지의 거리 및 편의성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2023.08.04. 사용승인된 철근콘크리트조 평지붕 9층 건물로, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고·평탄한 세로장방형 토지이며 남측으로 폭 8m 미만 소로에 접합니다. 토지면적은 240.9㎡, 공시지가는 2,723,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 로고스이엔지·해든종합건설 또는 관련 공사업체가 목적물을 실제로 점유하는지 확인해야 합니다.
- 유치권 성립자료 확인. 공사계약서, 세금계산서, 공사내역서, 채권 발생 시점과 변제 여부, 점유 개시 및 계속 여부를 대조해야 합니다.
- 유치권 배제자료 확인. 소유자·채권자 진술, 공사대금 지급자료, 점유 이전 경위와 법원에 제출된 유치권신고서 원문을 확인해야 합니다.
- 가처분 말소 재확인. 2025.06.23. 말소된 갑구 2번 가처분이 최신 등기사항전부증명서에서도 완전히 정리됐는지 대조해야 합니다.
- 임대·점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상이므로 전입세대·사업자등록·현장 출입 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 유보. 실거래 비교 근거가 없고 유치권 위험이 남아 있으므로, 유치권 검증 전에는 신건 최저가 458,000,000원을 가격 메리트의 근거로 삼지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권신고서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이라는 숫자만 보면 안 된다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 정리돼 있습니다. 말소기준보다 앞선 가처분은 이미 말소됐고, 임차인도 없으며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 등기·임차인 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 주식회사 로고스이엔지와 주식회사 해든종합건설이 신고한 공사대금채권은 합계 569,000,000원으로 감정가 458,000,000원을 넘어섭니다. 성립 여부가 불분명하다는 것은 안전하다는 뜻이 아니라, 검증 전에는 비용을 확정할 수 없다는 뜻입니다. 실거래 비교 근거까지 확인되지 않는 신건인 만큼, 결론은 명확합니다. 표면 권리는 정리됐지만 현장 리스크는 미해결 — 유치권 배제 근거 확인 전 입찰 보류.
