인천지방법원 2024타경44172. 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 디오시티 3층 301호 다세대주택입니다. 건물은 2023년 8월 4일 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물로, 부천대학교 남동측 인근에 위치합니다. 등기부상 정지우와 조봉상이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2024년 5월 10일 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,904,000,000원으로 크지만 공동담보가 설정된 채권이므로, 그 금액을 이 한 세대의 개별 채무액이나 낙찰자의 인수금으로 해석해서는 안 됩니다. 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

특히 주목할 부분은 공사대금 510,000,000원을 이유로 접수된 유치권 신고입니다. 해당 신고에 관해 채권자가 제출한 유치권부존재확인판결은 2026년 8월 28일 확정된 것으로 기재돼 있습니다. 법적 위험을 낮추는 중대한 사정이지만, 실제 점유와 인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당권

등기부에는 가처분, 가압류, 경매개시결정 및 공유자별 압류가 이어져 있습니다. 그러나 각 권리의 현재 효력을 구분하면 구조가 비교적 명확합니다. 2024년 3월 13일의 가처분은 근저당보다 먼저 등기되었지만 2025년 6월 23일 말소되었습니다. 조봉상 지분에 대한 강제경매개시결정도 취하되어 말소됐습니다.

② 유치권 쟁점 — 510,000,000원 신고와 부존재 확정판결

이 사건에서 일반적인 근저당·가압류 분석보다 중요했던 부분은 공사대금채권을 근거로 한 유치권 신고입니다.

③ 임차인·점유 관계 — 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리도 없으며, 예상 배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 점유나 완전한 공실 상태를 단정할 수 없습니다. 실제 점유자와 전입·임대차 현황을 확인하여 대항력 있는 미신고 임차인의 존재 여부를 검토해야 합니다.

④ 가격 판단 — 신건 458,000,000원의 적정성은 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 458,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않았기 때문에 감정가의 100%에서 첫 매각이 진행되는 구조입니다.

그러나 이 물건은 최근 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격을 근거로 가격을 평가할 수 있는 상태가 아닙니다. 따라서 감정가가 시세보다 높은지 낮은지, 또는 신건 가격에 이미 할인 매력이 있는지는 확인되지 않았습니다.

특히 소규모 다세대건물은 개별 세대의 구조, 층, 향, 내부 마감 및 실제 임대수익에 따라 거래가격 차이가 날 수 있습니다. 주변 일반 아파트 평균가격을 대체 시세로 적용하는 것도 적절하지 않습니다.

유찰 회차는 가격 변화 시나리오이며, 실제 유찰이나 향후 매각가격을 예측한 수치는 아닙니다. 취득 부대비용 및 명도비용은 별도입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 458,000,000원 가정)

매각가 458,000,000원을 가정하면 집행비용 6,980,000원을 제외한 451,020,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다.

집계된 채권 총액 2,929,000,000원 중 배당되는 금액은 451,020,000원이며, 미배당액은 2,477,980,000원입니다. 다만 이는 채권최고액 등을 기준으로 한 예상배당 계산이므로 실제 확정 채권액이나 최종 배당표와 다를 수 있습니다.

예상배당은 집행비용 및 기재 채권액을 이용한 시뮬레이션입니다. 당해세·우선변제권 등의 실제 배당순위와 확정액에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 회차별 배당 변화

회차별로 채권자의 예상 회수액은 줄어들지만, 그만큼 매수인이 채권 부족분을 인수하는 것은 아닙니다. 가격 하락에 따른 이익 여부는 채권 미배당액이 아닌 실제 시세와 매수인의 전체 취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천대학교 남동측 인근으로, 주변에는 다세대주택·오피스텔·소규모 근린생활시설·판매시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며, 간선도로 및 인근 교통시설 등을 고려한 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2023년 8월 4일 사용승인된 철근콘크리트조 9층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 해당 물건은 다세대주택으로 분류됩니다. 건물 내에는 다세대주택과 오피스텔 용도가 함께 등재되어 있어 개별 호실의 용도 구분이 중요합니다.
• 토지. 준주거지역·방화지구이며, 남측으로 소로에 접합니다. 토지는 평탄한 세로장방형이고 건물 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 소규모 다세대주택은 대단지 공동주택에 비해 개별 거래사례의 비교 가능성이 낮을 수 있습니다. 유사 면적·준공연도·용도의 실거래를 확보해 매각 가능 가격을 따져봐야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 유치권 판결 원문 확인. 2026가합100055 유치권부존재확인 사건의 판결문과 확정 여부, 당사자 및 판단 범위를 대조하세요.
• 점유자 현장 확인. 현재 누가 점유하고 있는지, 임대차 여부와 인도 협의가 가능한지를 확인하세요.
• 대항력 임차인 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 전입세대 및 관련 임대차자료를 재확인하세요.
• 근저당 공동담보 확인. 채권최고액 2,904,000,000원은 공동담보 설정액입니다. 공동담보목록 제2024-102호와 등기 원문을 대조하세요.
• 가처분·강제경매 말소 확인. 기존 가처분 및 조봉상 지분 강제경매개시결정의 말소 여부를 최신 등기부로 확인하세요.
• 실거래 시세 확보. 디오시티와 인근 유사 다세대주택의 실제 거래가격을 조사하고, 신건 최저가 458,000,000원의 적정성을 검증하세요.
• 면적·용도 확인. 건축물대장과 집합건축물대장으로 301호의 전용면적·대지권·주차 및 실제 이용상태를 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분과 배당에 영향을 주는 조세채권을 확인하세요.
• 명도비용 반영. 점유관계가 불명확하므로 인도절차와 관련 비용을 입찰금액에 반영하세요.
• 매각조건 재확인. 매각기일 전 매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서 및 사건 진행상태의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “유치권 판결은 긍정적, 가격은 아직 미검증”

이 사건은 단순히 근저당 채권최고액이 크다는 이유로 위험한 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 2,904,000,000원의 근저당은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 예상 미배당액도 매수인의 인수금으로 이전되지 않습니다.

처음에는 510,000,000원의 공사대금 유치권 신고가 핵심 변수였지만, 그 부존재를 확인한 승소판결이 확정된 것으로 기재되어 권리관계상 긍정적인 변화가 있습니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았고 현장 점유상태도 별도로 검증해야 하므로 완전한 명도 안전형으로 단정할 수는 없습니다.

무엇보다 458,000,000원의 신건 가격이 적정한지 판단할 실거래 기준이 아직 확보되지 않았습니다. 유치권 분쟁이 유리하게 정리됐다는 사실만으로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다.

결론은 권리 위험 일부 해소, 가격 판단 보류. 판결 원문·현장 점유·최신 등기 및 비교 가능한 실거래가격을 확인한 이후에 입찰 여부와 상한가격을 결정하는 것이 합리적입니다.