대전지방법원 2023타경1137. 공주시 금흥동 664 소재 지하 1층·지상 5층 건물의 1층 109호 외 33개호를 한꺼번에 매각하는 근린생활시설 사건입니다. 현재 소유자는 두건화이며, 말소기준은 2021.06.29. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,020,000,000원이지만 공동담보목록 제2021-344호가 기재돼 있어 이 금액을 본 물건 하나의 실제 채무나 적정가치로 곧바로 해석해서는 안 됩니다.
말소기준 뒤에는 와이더블유주식회사 근저당권, 국세·지방세 압류, 신용보증기금·하나은행· 서울보증보험의 가압류와 현재 경매개시결정이 이어집니다. 등기 순위만 보면 모두 매각으로 소멸하는 구조이고 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 등기상 인수 0원과 현황상 안전은 같은 뜻이 아닙니다. 현장에서는 타인 소유 인접 호실과 경계벽 없이 병원으로 통합해 인테리어를 진행하다 중단했고, 일부 호실은 공부상 표시와 현황 표지가 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1137 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 금흥동 664, 충청남도 공주시 신금1길 83, 제1동 제1층 제109호 외 33개호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지권 포함 집합건물 · 근린생활시설로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 5층 · 외벽 석재붙임 · 창호 강화유리 |
| 소유자 | 두건화 |
| 감정가 / 최저가 | 2,116,000,000원 / 1,036,840,000원 (감정가 49%, 2회 유찰) |
| 청구금액 | 9,020,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기 발급일 / 등기계 | 2026.08.06 · 대전지방법원 공주지원 등기계 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준인 부산은행 근저당권보다 앞선 인수형 제한물권은 확인되지 않습니다. 후순위 근저당권과 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전 신탁등기, 종전 경매개시결정, 재산보전처분과 회생절차 관련 일부 등기는 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 2,116,000,000원의 49%인 1,036,840,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 단일 점포가 아니라 34개호 일괄매각이며, 인접한 타인 소유 호실과 경계가 사라진 상태라 물리적 분리·복구와 실제 사용 가능 범위를 가격에 함께 반영해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 권리상 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,036,840,000원 | 0원 | 1,036,840,000원 | 9,538,107,200원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 725,788,000원 | 0원 | 725,788,000원 | 9,846,048,680원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 508,051,599원 | 0원 | 508,051,599원 | 10,061,607,717원 |
유찰돼도 매수인의 등기상 인수액은 0원으로 유지됩니다. 반면 채권자의 미배당액은 현재 9,538,107,200원에서 3회 유찰 시 9,846,048,680원, 4회 유찰 시 10,061,607,717원으로 늘어납니다. 이 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니라 채권자가 회수하지 못하는 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,036,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,768,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 9,020,000,000원 | 1,024,071,600원 |
| 을구 2번 근저당권 · 와이더블유주식회사 | 343,609,200원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사하나은행 | 112,885,600원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 585,684,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,562,178,800원 중 예상배당은 1,024,071,600원이며, 미배당액은 9,538,107,200원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 집행비용 뒤에서 우선 차감돼 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황 리스크 — 이 사건의 실제 승부처
- 일괄매각. 1층 109호 외 33개호를 분리하지 않고 한꺼번에 매각합니다. 일부 호실만 선택해 취득할 수 있는 구조가 아닙니다.
- 현황 용도. 근린생활시설로 이용됐으며, 통증의학과 필름지가 부착된 병원 인테리어 공사가 진행되다 중단된 공실 상태입니다.
- 임대관계. 감정평가서에는 미상으로 기재돼 있습니다. 공실 표시만으로 임차·점유관계가 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
- 공부 대조. 목록 5의 공부상 113호와 현황 115호 표지 차이, 나머지 호실 표시 부재를 호별배치도와 함께 확인해야 합니다.
- 경계 문제. 매각 대상 밖인 106호~108호와 벽체 구분이 없으므로 전유부분 경계와 공용설비 연결 상태를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주시 월송동 공주신월초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 왕복 4차선, 북서측 왕복 3차선 포장도로를 이용합니다.
- 토지. 토지면적 2,140㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형이며 중로각지입니다. 공시지가는 1,142,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 공공주택지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 설비. 급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비와 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 34개호 일괄 근린생활시설이고 현황 경계가 복잡해, 매수층과 재매각 방식이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 실측. 109호 외 33개호와 타인 소유 106호~108호의 실제 경계를 도면과 현장에서 대조하세요.
- 호별배치도 확인. 공부상 113호와 현황 115호 표지의 차이, 호수 미표시 공간의 위치를 확인하세요.
- 복구 범위 확인. 통합 병원 인테리어의 벽체·출입구·전기·급배수·소방설비가 전유부분과 공용부분을 어떻게 연결하는지 점검하세요.
- 점유 재조사. 현황 공실 기재와 별개로 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사업자등록, 전입 여부를 재확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해 배당표 변동 가능성을 검토하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고, 통합 공사 중단 상태와 경계 복구 부담을 포함한 실사용가치를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 호별배치도를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험”
이 물건은 말소기준권리 이후 등기가 소멸하고 계산상 매수인 인수액도 0원인 등기상 소멸형 사건입니다. 하지만 종합 판단은 낮게 봐야 합니다. 1층 109호 외 33개호를 일괄 취득해야 하고, 타인 소유 106호~108호와 벽체 없이 통합된 병원 공사가 중단돼 있으며, 공부상 113호와 현황 115호 표시가 다르고 나머지 호실 표시도 없습니다.
현재 권리상 실질취득액은 1,036,840,000원으로 감정가의 49%지만, 이를 시세보다 싸다고 볼 근거는 충분하지 않습니다. 이 사건의 핵심은 근저당권 인수 여부가 아니라 매각 대상 공간을 정확히 식별하고 타인 소유 공간과 분리해 정상적으로 사용할 수 있는지입니다. 권리 순위는 정리되지만 현황과 환금성의 불확실성이 커, 입찰 전 경계·도면·점유·복구비용 검토가 선행돼야 합니다.
