대전지방법원 2023타경1137. 공주시 금흥동 664, 도로명 충청남도 공주시 신금1길 83 소재 집합건물 중 1동 3층 304호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태는 기호(1-34)가 모두 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 두건화이며 2021.06.29 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 부산은행에 채권최고액 9,020,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022년 와이더블유주식회사 근저당, 국세·지방세 압류, 신용보증기금·하나은행·서울보증보험의 가압류 등이 연이어 설정됐지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당순위가 달라질 수 있어 후순위 채권자의 배당액은 변동될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1137 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 신금1길 83, 1동 3층304호 |
| 등기부 표시 | 충청남도 공주시 금흥동 664 제1동 · 집합건물 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 두건화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,899,000,000원 / 651,357,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 9,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.06.29 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,020,000,000원으로 현재 최저매각가 651,357,000원을 크게 웃돕니다. 을구 2번 와이더블유주식회사 근저당 343,609,200원과 이후 압류·가압류는 모두 후순위라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년과 2024년의 회생절차 관련 보전처분·개시등기는 각각 폐지 및 말소 절차가 이어졌습니다.
② 가격·유찰 구조 — 34.3%라고 해서 곧바로 ‘싼 물건’은 아니다
현재 최저매각가는 651,357,000원으로 감정가 1,899,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 455,949,900원, 5회 유찰 시에는 319,164,930원입니다. 할인폭만 보면 크게 내려온 것은 맞지만, 감정가 대비 할인율이 시장가 대비 할인율과 같은 뜻은 아닙니다.
특히 이 물건은 감정평가상 근린생활시설이고 매각 비고에 일괄매각, 각 호실 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획이라고 명시되어 있습니다. 일반적인 독립 호실과 달리 경계·사용 형태가 단순하지 않을 수 있다는 뜻이므로, 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 3회 유찰 자체도 시장이 감정가 수준에서 소화하지 못했다는 결과로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 651,357,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,913,570원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 9,020,000,000원 | 642,443,430원 |
| 을구 2번 근저당 · 와이더블유주식회사 | 343,609,200원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사하나은행 | 112,885,600원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 585,684,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 10,562,178,800원 중 642,443,430원이 채권자에게 배당되고, 9,919,735,370원이 미배당으로 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 물건 구조·입지 — 근린생활시설, 일괄매각과 임의구획이 핵심
- 이용상태. 감정평가상 기호(1-34)는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 매각 형태. 매각물건명세서 비고에 일괄매각, 각 호실은 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획한 상태로 기재되어 있습니다.
- 입지. 공주시 월송동 공주신월초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있습니다. 남서측 왕복 4차선, 북서측 왕복 3차선 포장도로를 이용합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층 건물이며 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 노출 콘크리트 마감, 창호는 강화유리 마감입니다.
- 설비. 급배수 위생설비·소방설비·승강기설비·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,140.0㎡, 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,142,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 감정요항표상 준주거지역이며, 공공주택지구·도시지역·지구단위계획구역 등을 포함합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 개별 304호만 보는 방식보다 사건 전체의 매각 대상과 기호(1-34) 범위를 먼저 확인해야 합니다.
- 현황 경계 확인. 각 호실 벽체 구분 없이 임의구획되어 있으므로 현장 사용구획과 등기상 호실 경계가 어떻게 대응하는지 확인이 중요합니다.
- 낮은 최저가 착시 경계. 감정가 34.3%까지 하락했어도 근린생활시설의 시장가치·임대수요·환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 존재 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 후순위 채권. 와이더블유주식회사 근저당과 가압류 채권은 현재 회차에서 배당되지 않지만 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 일괄매각 범위와 현황을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건 자체가 쉽지 않다
등기만 놓고 보면 결론은 비교적 단순합니다. 2021.06.29 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 구조입니다. 3회 유찰로 651,357,000원까지 내려왔지만, 근린생활시설이라는 용도와 일괄매각, 호실 간 벽체 구분 없이 임의구획된 현황이 함께 존재합니다.
따라서 “감정가 34.3%니까 싸다”는 식의 접근은 맞지 않습니다. 권리상 인수 부담이 없는 장점은 분명하지만, 3회 유찰된 저환금 상업용 물건에서 실제 승부처는 일괄매각 범위·현황 경계· 사용 가능성·재매각 가능성입니다. 권리는 통과할 수 있어도, 가격과 물건성은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
