💰 최저가 68,257,000원 🧾 인수 0원 📉 감정가의 34.3% 🔁 3회 유찰

대전지방법원 2023타경1137. 공주시 금흥동 664, 도로명주소 신금1길 83의 제1동 2층 210호입니다. 사건 표기상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 1~34호를 근린생활시설로 보고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 두건화이며, 2021년 6월 29일 부산은행이 채권최고액 9,020,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-344호가 붙은 권리이며, 경매 권리분석에서는 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.

이후 2022년 와이더블유주식회사의 근저당, 신용보증기금·하나은행·서울보증보험의 가압류, 국세·지방세 압류 등이 연이어 붙었지만 모두 말소기준 이후의 권리입니다. 따라서 등기상 권리 자체는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 세금 압류 중 당해세가 있다면 배당순위에서 먼저 빠질 수 있으므로, 이는 후순위 채권자의 미배당 규모를 더 키울 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원

임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 별도로 떠안는 구조는 아니며, 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 68,257,000원입니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 “미상”으로 기재하고 있으므로, 실제 입찰 전에는 현장 점유자가 누구인지 별도로 확인하는 것이 안전합니다.

② 가격 구조 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다

감정가 199,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 68,257,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 47,779,900원, 5회 유찰 시 33,445,929원입니다.

하지만 이 사건은 감정상 근린생활시설입니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 실제 시장가보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 아파트처럼 동일 평형 실거래를 곧바로 대입하기 어려운 용도이고, 이미 세 차례 유찰된 사실 자체가 시장의 가격 수용성이 낮았음을 보여주는 신호로도 읽을 수 있습니다. 따라서 입찰가는 감정가 대비 몇 %인가보다 실제 임대수익·공실 가능성·동종 상가의 거래가격과 함께 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,257,000원 가정)

현재 최저가 68,257,000원 기준으로 집행비용 1,628,626원을 제외한 66,628,374원이 선순위 부산은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자는 미배당입니다. 총 채권액 10,562,178,800원 대비 채권자 배당액은 66,628,374원이며, 예상 미배당액은 10,495,550,426원입니다. 당해세가 있으면 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 공주시 월송동 소재 공주신월초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호 1~34는 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층입니다.
• 설비. 급배수 위생설비·소방설비·승강기설비·주차설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남서측 왕복 4차선, 북서측 왕복 3차선 포장도로를 이용 중입니다.
• 토지. 준주거지역이며 부지 면적은 2,140㎡, 공시지가는 1,142,000원/㎡입니다. 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
• 규제. 공공주택지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역 등에 포함되며, 하수처리구역·상대보호구역에도 저촉됩니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 집행기록을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인하세요. 당해세는 배당구조에 영향을 줍니다.
• 상가 시세 확인. 감정가의 34.3%라는 할인율만으로 가격을 판단하지 말고 동일 건물 또는 인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 조건을 대조해야 합니다.
• 공실·수익성 확인. 근린생활시설은 공실 기간과 임대료가 환금성에 직접 영향을 주므로 실제 영업·공실 상태와 임대 가능 수준을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당 9,020,000,000원에는 공동담보목록 제2021-344호가 붙어 있으므로 채권최고액을 이 호실 단독 부채로 해석하면 안 됩니다.
• 회생 이력 확인. 2022년과 2024년 회생절차가 각각 개시됐다 폐지된 이력이 있고 관련 보전처분 등기는 말소됐습니다. 최신 등기 변동 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 자료를 입찰 직전 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 따로 검증해야 한다”

이 사건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2021년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액도 68,257,000원입니다.

문제는 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 세 차례 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 대상은 감정상 근린생활시설이고 이미 다회 유찰된 물건입니다. 할인율만 보고 매력도를 높게 평가하기보다 실제 상가 수요·공실·임대료·동종 매매가격을 먼저 확인해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 검증과 환금성 점검이 필수인 물건으로 보는 것이 맞습니다.