대전지방법원 2023타경1137. 충청남도 공주시 금흥동 664 제1동, 도로명주소 신금1길 83의 경매물건입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 1,951,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 955,990,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 6월 29일 부산은행 근저당권 9,020,000,000원이 말소기준이고, 이후 설정된 와이더블유주식회사 근저당권과 압류·가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 9,020,000,000원의 공동담보 근저당과 다수의 후순위 권리가 얽혀 있어, 현재 가격에서는 채권자 미배당이 매우 크게 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1137 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 신금1길 83, 1동 지1층비103호 |
| 등기상 부동산 | 충청남도 공주시 금흥동 664 제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 매각 형태 | 기호 1~34 일괄매각 · 각 호실 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획 |
| 소유자 | 두건화 |
| 감정가 / 최저가 | 1,951,000,000원 / 955,990,000원 (2회 유찰·49%) |
| 청구액 | 9,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021년 6월 29일 설정된 부산은행 근저당권 9,020,000,000원입니다. 그 뒤의 와이더블유주식회사 근저당권, 공주세무서·동대구세무서·공주시 압류, 신용보증기금·하나은행·서울보증보험 가압류와 2023년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 현장 점유자, 사업자등록, 실제 사용 주체와 명도 가능성을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가는 955,990,000원으로 감정가 1,951,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 일반 아파트 한 호가 아니라 34개 호실을 묶어 매각하는 근린생활시설이고, 실제 내부는 벽체로 구분되지 않은 임의구획 상태이므로 개별 호실 단위의 통상적인 시세 비교를 그대로 적용하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 955,990,000원 | 49% | 9,618,148,700원 |
| 3회 유찰 시 | 669,193,000원 | 34.3% | 9,902,077,730원 |
| 4회 유찰 시 | 468,435,100원 | 24.01% | 10,100,828,051원 |
유찰될수록 낙찰가는 내려가지만, 최초 근저당권의 채권최고액만 9,020,000,000원이고 전체 배당요구 채권은 10,562,178,800원입니다. 따라서 어느 시나리오에서도 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없고, 후순위 권리자 대부분이 배당을 받지 못합니다. 이는 매수인 인수 위험이 아니라 채권자 측의 대규모 미배당 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 955,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 11,959,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 9,020,000,000원 | 944,030,100원 |
| 2. 근저당 · 와이더블유주식회사 | 343,609,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사하나은행 | 112,885,600원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 585,684,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액 10,562,178,800원 중 944,030,100원이 배당되고, 9,618,148,700원이 미배당됩니다. 국세·지방세 중 당해세와 실제 집행비용이 반영되면 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각·현황구획 — 가장 중요한 실사 항목
매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며, 각 호실을 벽체로 구분하지 않고 일괄하여 임의구획했다고 기재되어 있습니다. 감정평가도 기호 1~34 전체를 근린생활시설로 평가했습니다. 따라서 등기부에 표시된 개별 호수와 실제 내부 이용구획이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 전용부분 경계. 등기상 각 호실의 위치·면적과 실제 현황구획이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 출입 동선. 34개 호실의 출입구와 공용통로가 실제로 어떻게 구성되어 있는지 확인해야 합니다.
- 설비 분리. 급배수·전기·소방·승강기·주차설비의 호실별 또는 공용 사용관계를 확인해야 합니다.
- 점유 관계. 임대관계가 미상이므로 실제 영업자·점유자·사업자등록과 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항표가 별도 참고사항 확인을 요구하고 있으므로 감정평가액 산출근거 및 결정의견을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 공주시 월송동 소재 공주신월초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 5층 건물이며 급배수 위생설비, 소방설비, 승강기설비와 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 4차선, 북서측 왕복 3차선 포장도로를 이용합니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평지이고 관련 토지면적은 2,140㎡, 공시지가는 1,142,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역에 포함되며 제2종일반주거지역과 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부와의 차이는 별도 참고사항 확인이 필요합니다.
- 환금성. 한 개 점포가 아니라 기호 1~34 전체를 일괄 취득하는 구조여서 일반 근린생활시설 한 호보다 매수자 범위와 자금 부담이 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 전체 확인. 비103호 주소만 보고 판단하지 말고 기호 1~34의 등기·감정·현황을 전체 대조하세요.
- 벽체 미구분 확인. 현황도, 건축물대장, 집합건축물대장, 도면과 실제 내부구획을 직접 비교하세요.
- 점유·임대 조사. 임대관계 미상이므로 현장 방문을 통해 영업자, 점유자, 보증금과 명도 대상을 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 공주세무서·동대구세무서·공주시 압류의 당해세 여부와 배당요구액을 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 부산은행 근저당권의 공동담보목록 제2021-344호와 다른 담보물의 배당·변제 상황을 대조하세요.
- 시세 별도 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 저가라고 결론 내리지 말고 일괄 임대수익, 공실, 관리비와 일괄 매매사례를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구종기 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 현황은 고난도”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이어서, 등기상 권리분석만 보면 단순한 편입니다. 그러나 투자판단까지 단순한 물건은 아닙니다. 감정대상 34개 호실이 일괄매각되고 내부는 벽체 구분 없이 임의구획되어 있으며, 임대관계도 미상입니다.
현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 최근 실거래가 없이 할인율만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요, 현황은 고난도. 현장구획·점유·임대수익·개별 처분 가능성을 확인한 뒤에야 955,990,000원의 의미를 판단할 수 있는 사건입니다.
