대전지방법원 2023타경1137. 충남 공주시 금흥동 664 제1동에 관한 집합건물 등기이고, 주소는 신금1길 83, 1동 1층116호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 현재 소유자는 두건화이고, 2021.06.29. 설정된 부산은행 근저당 9,020,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤로 와이더블유 근저당, 국세·지방세 압류, 신용보증기금·하나은행·서울보증보험 가압류, 경매개시결정 등이 이어졌지만 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 실제 난도는 등기 말소 여부보다 목적물 특정에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 공부상 116호이나 현황은 118호로 표지 부착이라고 적혀 있어, 입찰 전 호별배치도와 현장 위치를 일치시켜야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1137 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 신금1길 83, 1동 1층116호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 두건화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 452,000,000원 / 155,036,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 9,020,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.29. 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 9,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 · 확인된 임차인 신고 없음 |
| 현황 주의 | 공부상 116호이나 현황은 118호로 표지 부착 · 호별배치도 참고 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2021.06.29. 부산은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 와이더블유 근저당과 신용보증기금·하나은행·서울보증보험 가압류, 국세·공주시 압류, 현재 경매개시결정은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 과거 와이더블유의 경매개시결정은 2023.09.07. 말소되었고, 두 차례 회생절차도 각각 폐지 후 관련 보전처분·개시등기가 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 452,000,000원, 현재 최저매각가는 155,036,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 현재 회차 시나리오의 비율은 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 크지만, 이 물건과 비교할 실거래 가격이 확인되지 않은 상태이므로 최저가만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
특히 감정평가상 용도는 근린생활시설이고, 주변도 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형 거래가로 곧바로 환산하기 어려운 유형입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 유찰률보다 실제 해당 호·동선·영업가능성·임대수요와 목적물 특정 여부를 우선 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 155,036,000원 | 152,065,496원 | 10,410,113,304원 |
| 4회 유찰 시 | 108,525,200원 | 106,205,847원 | 10,455,972,953원 |
| 5회 유찰 시 | 75,967,640원 | 74,200,222원 | 10,487,978,578원 |
유찰이 이어질수록 매각대금은 줄지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 총 채권액이 매우 커 채권자의 미배당 규모는 더 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,036,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,504원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 9,020,000,000원 | 152,065,496원 |
| 3. 근저당 · 와이더블유주식회사 | 343,609,200원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사하나은행 | 112,885,600원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 585,684,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 10,562,178,800원, 채권자 예상배당은 152,065,496원, 미배당은 10,410,113,304원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 공주시 월송동 소재 공주신월초등학교 북측 인근. 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 형성되어 있고 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호 물건들은 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층이며 급배수·소방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 4차선, 북서측 왕복 3차선 포장도로를 이용 중입니다.
- 토지. 대체로 사다리형, 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,142,000원/㎡, 토지면적은 2,140㎡입니다.
- 용도지역. 감정요항표상 준주거지역이며, 토지 정보에는 공공주택지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역 포함 등이 표시되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호별배치도 최우선. 공부상 116호와 현황 표지 118호가 다릅니다. 실제 매각대상 구획을 도면과 현장에서 일치시키는 확인이 가장 중요합니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인해 인도 난도를 따로 판단해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 근린생활시설 환금성. 아파트처럼 동일 평형 실거래만으로 가격을 검증하기 어려운 유형입니다. 실제 상권·임대수요·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가가 감정가 34.3% 수준까지 내려왔지만, 그 자체가 저평가를 뜻하지는 않습니다. 호수 불일치와 사용성 문제가 유찰 원인인지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 호별배치도와 현장을 직접 대조해 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 ‘무엇을 낙찰받는지’다
등기만 보면 말소기준은 명확합니다. 2021.06.29. 부산은행 근저당 이후의 후순위 권리는 매각으로 정리되고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건을 단순한 권리 깨끗한 물건으로 보면 안 됩니다. 공부상 116호인데 현황에는 118호가 붙어 있다는 사실은 실제 목적물 특정에 직접 연결되는 문제입니다.
또한 근린생활시설 이용 물건이 3회 유찰되어 최저가가 155,036,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래값이 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 이 물건의 승부처는 권리 승계가 아니라 호수·구획 확인, 점유관계, 상가 환금성 검증입니다. 등기상 인수는 낮지만 현장 확인 난도는 높은 사건으로 보는 편이 맞습니다.
