380,730,000원
대전지방법원 2023타경1137. 공주시 금흥동 664, 도로명주소 신금1길 83의 제1동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가상 기호 1~34는 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 두건화이며, 등기부상 말소기준권리는 2021.06.29 설정된 주식회사부산은행 근저당권 9,020,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 근저당·압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 배당가정상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건에서 ‘감정가 11.1억이 3.8073억까지 내려왔다’는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 동일 물건이나 인근 비교대상의 최근 실거래 자료가 없기 때문에, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 유찰 현황일 뿐 시세 할인율이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1137 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 신금1길 83, 1동 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 두건화 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 380,730,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 9,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 임차관계 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.06.29 부산은행 근저당권입니다. 뒤이어 2022.03.04 와이더블유주식회사 근저당권 343,609,200원, 국세·지방세 압류, 신용보증기금·하나은행·서울보증보험 가압류 등이 설정됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2023.09.21 등기됐습니다. 자료상 이들 주요 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰은 확인되지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 380,730,000원으로 감정가 1,110,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 266,510,999원, 5회 유찰 시 186,557,699원입니다.
그러나 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없기 때문에 이 할인폭을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 수 없습니다. 특히 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이고, 각 호실이 벽체로 구분되지 않은 채 일괄하여 임의구획된 상태라는 비고가 있어, 단순 주거형 물건처럼 감정가 대비 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,130,220원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 9,020,000,000원 | 374,599,780원 |
| 2. 근저당 · 와이더블유주식회사 | 343,609,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사하나은행 | 112,885,600원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 585,684,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,562,178,800원 중 채권자 예상배당은 374,599,780원이며, 미배당액은 10,187,579,020원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 380,730,000원 | 374,599,780원 | 10,187,579,020원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 266,510,999원 | 261,979,845원 | 10,300,198,955원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 186,557,699원 | 183,145,891원 | 10,379,032,909원 | 0원 |
후순위 채권자가 큰 폭으로 미배당되더라도, 현재 자료상 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 채권자의 손실 규모와 매수인의 인수액은 별개로 봐야 합니다. 이 사건의 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 1-34는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 구획. 일괄매각이며, 각 호실은 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획한 상태입니다.
- 입지. 공주시 월송동 공주신월초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있으며, 남서측 왕복 4차선·북서측 왕복 3차선 포장도로를 이용 중입니다.
- 설비. 급배수 위생설비·소방설비·승강기설비·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,140.0㎡, 공시지가는 1,142,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 감정평가상 준주거지역이며, 공공주택지구·도시지역·지구단위계획구역 등이 포함돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 각 호실의 벽체 구분 없이 임의구획돼 있으므로 현황과 공부상 경계, 실제 이용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액은 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현장 점유상태는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 확인. 3회 유찰된 근린생활시설 이용 물건인 만큼 매수 후 재매각·임대 가능성과 수요층을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 매력은 다른 문제”
이 사건은 말소기준 이후 주요 권리가 매각으로 정리되고, 임차인도 없어 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 감정가 1,110,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 380,730,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 비교할 최근 실거래가 없고, 근린생활시설 이용, 일괄매각, 벽체 구분 없는 임의구획, 국세·지방세 압류 3건이라는 점을 함께 봐야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장·시세 확인 전까지 보류. 이 물건의 핵심입니다.
