대전지방법원 2023타경1137. 충청남도 공주시 신금1길 83, 1동 3층301호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 948,000,000원이었지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 325,164,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
낙찰가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 안전하거나 유리하다고 볼 수는 없습니다. 이 사건은 권리순위 자체는 말소기준을 중심으로 정리되지만, 배당재원이 선순위 근저당에도 크게 못 미치고 국세·지방세 압류가 세 건 있습니다. 또 매각물건명세서에는 일괄매각이며 각 호실을 벽체로 구분하지 않고 일괄하여 임의구획한 상태라고 적혀 있어, 실제 이용·경계와 인도 가능 상태를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1137 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 신금1길 83, 1동 3층301호 |
| 등기부 표시 | 충청남도 공주시 금흥동 664 제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 두건화 |
| 감정가 / 최저가 | 948,000,000원 / 325,164,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 청구액 | 9,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021.06.29. 부산은행 근저당
말소기준권리는 2021.06.29. 주식회사부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 9,020,000,000원입니다. 이후 설정된 와이더블유주식회사 근저당, 신용보증기금·하나은행·서울보증보험의 가압류, 국·공주시 압류 및 현재 경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
| 감정가 | 948,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 325,164,000원 · 감정가의 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 227,614,800원 · 감정가의 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 159,330,360원 · 감정가의 16.81% |
현재 가격은 감정가에서 크게 내려왔지만, 이 사건의 판단 포인트는 단순한 할인율이 아닙니다. 상업용으로 이용 중인 집합건물이고 일괄매각·임의구획 사항이 있어 실제 사용 가능한 경계와 인도 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,164,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,352,296원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 9,020,000,000원 | 319,811,704원 |
| 2. 근저당 · 와이더블유주식회사 | 343,609,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사하나은행 | 112,885,600원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 585,684,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 10,562,178,800원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당액은 319,811,704원, 미배당액은 10,242,367,096원입니다. 매수인 인수 예정액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 공주시 월송동 소재 공주신월초등학교 북측 인근으로, 아파트와 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하1층·지상5층 건물이며 급배수 위생설비·소방설비·승강기설비·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형·평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,140㎡, 공시지가는 1,142,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 왕복 4차선, 북서측 왕복 3차선 포장도로를 이용 중입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 공공주택지구·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 각 호실 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획한 상태가 실제 현장과 어떻게 대응하는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당구조를 정확히 볼 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2021-344호, 와이더블유주식회사 근저당은 공동담보목록 제2022-87호가 기재되어 있습니다.
- 회차별 가격 시나리오. 현재 325,164,000원, 추가 유찰 시 227,614,800원과 159,330,360원으로 내려가는 구조를 기준으로 입찰 상한을 따로 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현황 확인이 더 중요한 물건
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 948,000,000원에서 3회 유찰돼 325,164,000원까지 내려온 만큼, 단순히 할인율만 보고 접근하기는 어렵습니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 무엇보다 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획한 상태가 명시돼 있습니다. 권리순위는 비교적 정리되지만 물건의 실제 경계·점유·사용상태를 확인하지 않으면 낙찰 후 활용 과정에서 변수가 생길 수 있습니다. 권리 인수는 0원, 현황 확인은 필수. 이 사건의 핵심입니다.
