대전지방법원 2023타경1137. 충남 공주시 금흥동 664 제1동, 도로명주소 신금1길 83의 집합건물입니다. 감정평가상 기호(1-34)는 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 현재 소유자는 두건화이고, 권리분석의 기준점은 2021.06.29. 설정된 부산은행 채권최고액 9,020,000,000원의 근저당입니다. 이후 설정된 와이더블유 근저당과 국세·지방세 압류, 신용보증기금·하나은행·서울보증보험 가압류, 현재 경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
표면적으로는 권리 인수형 물건이 아닙니다. 임차인 내역이 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 권리보다 물건의 물리적 이용관계와 가격 검증에 있습니다. 감정가 1,693,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 580,699,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 단순히 감정가 대비 낮다는 이유로 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1137 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 신금1길 83, 1동 2층205호 |
| 등기 대상 | 충청남도 공주시 금흥동 664 제1동 · 집합건물 |
| 이용상태 | 근린생활시설 |
| 소유자 | 두건화 |
| 감정가 / 최저가 | 1,693,000,000원 / 580,699,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 9,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 각 호실 벽체 구분 없이 일괄하여 임의구획함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2020년 주식회사미래컨설팅 명의로 소유권보존 후 교보자산신탁주식회사에 신탁됐고, 2021.06.29. 신탁등기가 말소되면서 두건화에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2022.03.04. 와이더블유주식회사 근저당, 국세 압류, 신용보증기금·하나은행·서울보증보험 가압류, 공주시 압류 등이 이어졌습니다.
2022년 임의경매개시결정은 이후 말소됐고, 회생절차도 개시와 폐지를 거쳤습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2023.09.21. 등기됐으며 채권자는 부산은행의 양수인 유아이제삼십삼차유동화전문 유한회사입니다. 현재 등기분석상 말소기준보다 뒤의 담보권·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 확인된 임차인 없음
| 점유·임차관계 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 감정평가상의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 등기상 임차보증금 인수 문제는 없더라도 실제 사용·점유관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 3회 유찰이 곧 시세 할인이라는 뜻은 아니다
감정가는 1,693,000,000원, 현재 최저매각가는 580,699,000원입니다. 세 차례 유찰됐지만 동일·유사 근린생활시설의 최근 실거래 자료가 없어 시장가격과의 직접 비교는 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 580,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,206,990원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 9,020,000,000원 | 572,492,010원 |
| 2. 근저당 · 와이더블유주식회사 | 343,609,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사하나은행 | 112,885,600원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 585,684,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 10,562,178,800원 중 예상배당은 572,492,010원, 미배당은 9,989,686,790원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 공주시 월송동 소재 공주신월초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하며, 남서측 왕복 4차선·북서측 왕복 3차선 포장도로를 이용 중입니다.
- 이용. 감정평가상 기호(1-34)는 근린생활시설로 이용 중이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층·지상5층 건물이며 급배수·위생·소방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,140㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이고 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 1,142,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역이며 공공주택지구·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함되고, 하수처리구역·상대보호구역 등에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 일괄매각이고 각 호실 벽체 구분 없이 임의구획돼 있으므로 현황상 205호와 실제 사용구역의 대응 관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자·점유자·영업자 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 금액에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 3회 유찰과 감정가 대비 낮은 최저가만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 근린생활시설의 실제 임대수익·공실·유사 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 감정평가서에도 공부와의 차이에 관한 별도 참고사항 확인을 요구하고 있으므로 도면·등기·건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건과 가격은 단순하지 않다
이 사건의 권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 2021.06.29. 부산은행 근저당을 기준으로 그 뒤에 붙은 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단을 여기서 끝내면 안 됩니다. 이미 3회 유찰됐고, 매각물건명세서에는 일괄매각·벽체 구분 없이 임의구획이라고 적혀 있습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 580,699,000원이 시장가 대비 어느 수준인지 직접 검증할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 현황·가격 검증 난도는 높다”입니다. 권리만 보고 가격 가점을 주기보다는 실제 구획·점유·수익성과 시장가를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
