인천지방법원 2025타경510829. 인천 미추홀구 용현동 유희주택 2층 201호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 서유희이고, 2023.10.23. 설정된 정서진새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,644,000,000원이고 공동담보목록 제2022-1612호가 기재돼 있습니다. 그 이후 계양새마을금고 가압류, 임의경매개시결정, 미추홀구 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 인수권리보다 점유관계 확인입니다. 현황조사에는 배희정·박봉길·박지환·신나라 4명이 나타나지만 모두 말소기준일보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 기재된 임차인만 놓고 보면 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 다만 박지환의 점유부분은 501호로 표시돼 본건 201호와 일치하지 않고, 나머지 3명도 점유부분이 특정되지 않아 실제 201호 점유자와의 대응관계는 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510829 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 2층 201호 · 수봉남로6번길 146 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 서유희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 95,060,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정서진새마을금고 / 1,463,498,740원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.23. 정서진새마을금고 근저당 · 채권최고액 1,644,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 현황 | 2023.04.06 준공 · 총 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 정서진새마을금고 근저당입니다. 이후 2024.10.25. 계양새마을금고의 500,000,000원 가압류, 2025.07.22. 정서진새마을금고의 임의경매개시결정, 2026.04.28. 미추홀구 압류가 순서대로 기재돼 있고 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 확인 — 대항력은 없지만 호수 대응이 핵심
보증기관 대위·승계 신고는 없어 신고된 실제 임차인·점유자 수는 4명입니다. 네 명 모두 전입일이 2023.10.23. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구 등 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배희정 | 미상 | 2025.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.08.25 |
| 박봉길 | 미상 | 2025.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 박지환 | 501호 | 2025.07.18 | 10,000,000원 / 월 550,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 신나라 | 미상 | 2025.06.02 | 15,000,000원 / 월 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
③ 가격 기준 — 감정가 49%, 그러나 시세 49%는 아니다
감정가는 194,000,000원, 현재 최저매각가는 95,060,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 66,541,999원, 4회 유찰 시 46,579,399원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 동일 면적 실거래를 기준으로 한 가격 비교 근거가 확인되지 않으므로, 95,060,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 사건에서는 유찰 횟수나 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 주는 것이 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,111,080원 |
| 을구 1번 근저당권 · 정서진새마을금고 | 1,644,000,000원 | 92,948,920원 |
| 갑구 2번 가압류 · 계양새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 합계는 2,144,000,000원, 현재 회차 예상배당은 92,948,920원, 미배당액은 2,051,051,080원입니다. 신청채권자 청구액 1,463,498,740원도 현재 회차에서 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 돌붙임, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 하이샛시 창호로 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천기계공업고등학교 서측 인근이며 오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 276.5㎡, 공시지가 1,261,000원/㎡이며 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규제. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있으므로 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 점유자 특정. 박지환은 501호로 기재되고 나머지 3명은 점유부분이 특정되지 않았습니다. 본건 201호 실제 점유자를 우선 확정해야 합니다.
- 보증금 확인. 배희정·박봉길의 보증금은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서에서 보증금·확정일자·점유개시일을 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 배희정은 2025.08.25. 배당요구가 확인되지만 나머지 점유자들의 배당요구 여부는 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 95,060,000원은 감정가의 49%일 뿐입니다. 실거래 시세 근거 없이 할인율만 보고 저평가로 판단하지 마세요.
- 공동담보 확인. 정서진새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2022-1612호가 기재돼 있습니다. 채권최고액 1,644,000,000원의 담보 범위를 원등기에서 확인하세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.14입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사를 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 현황조사에 기재된 4명의 점유관계가 201호와 명확히 대응되지 않고, 2명의 보증금이 미상이며 임차인 최우선변제도 현재 배당표에 반영되지 않았습니다.
가격 역시 2회 유찰로 95,060,000원까지 내려왔지만, 이는 감정가 대비 49%라는 뜻일 뿐 시장 시세 대비 49%라는 뜻이 아닙니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 단순하지만, 점유자 확인과 가격 검증을 끝내야 비로소 입찰 판단이 가능한 다세대 사건으로 보는 것이 적절합니다.
