131,320,000원
인천지방법원 2025타경510829. 인천 미추홀구 용현동 유희주택 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 268,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 131,320,000원으로 감정가의 49%입니다. 신청채권자의 청구금액은 1,463,498,740원이며, 등기상 말소기준권리는 2023년 10월 23일 설정된 정서진새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 1,644,000,000원이고 공동담보목록 제2022-1612호가 기재돼 있습니다.
가격만 보면 감정가 대비 절반 수준까지 내려왔지만, 이 사건에는 동일 물건의 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 49%라는 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 단정하면 안 됩니다. 현재 자료에서 확실히 말할 수 있는 것은 권리상 매수인 인수액이 0원이라는 점과, 임차 관련 기재를 입찰 전에 다시 맞춰봐야 한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510829 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 4층 402호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 수봉남로6번길 146 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 · 위생·급배수·화재·승강기·난방설비 |
| 소유자 | 서유희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정서진새마을금고 / 1,463,498,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.10.23 정서진새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.10.25 계양새마을금고 가압류, 2025.02.27 국민건강보험공단 압류, 2025.07.22 정서진새마을금고의 임의경매개시결정, 2026.01.19 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 모두 기준일 후 전입, 그러나 확인할 기록이 있다
임차 관련 기재는 배희정, 박봉길, 박지환, 신나라 4명입니다. 네 명의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.10.23보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인명은 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배희정 | 미상 | 2025.07.21 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 2025.08.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박봉길 | 미상 | 2025.07.21 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지환 | 501호 | 2025.07.18 | 10,000,000원 / 550,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신나라 | 미상 | 2025.06.02 | 15,000,000원 / 700,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 판단 자체는 명확합니다. 신나라의 전입일 2025.06.02, 박지환의 2025.07.18, 배희정·박봉길의 2025.07.21은 모두 2023.10.23 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 이들의 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,638,480원 |
| 2. 근저당 · 정서진새마을금고 | 1,644,000,000원 | 128,681,520원 |
| 3. 가압류 · 계양새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 131,320,000원 가정 시 집행비용 2,638,480원을 제외한 128,681,520원이 정서진새마을금고에 배당되는 시나리오입니다. 총 채권액 2,144,000,000원에 대한 미배당은 2,015,318,480원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 131,320,000원 | 128,681,520원 | 2,015,318,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 91,924,000원 | 89,869,368원 | 2,054,130,632원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 64,346,799원 | 62,788,557원 | 2,081,211,443원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치하고, 주변은 오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 다세대주택으로 외벽 돌붙임, 내벽 인테리어, 하이샛시 창호이며 위생·급배수·화재·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 276.5㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,261,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 규모. 유희주택(117-3)은 8세대이며 사용승인일은 2023.04.06입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.10.23 정서진새마을금고 근저당권이 기준권리이며 이후 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기 원본과 대조합니다.
- 배희정·박봉길 보증금 확인. 두 사람은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있어 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 501호 기재 확인. 박지환의 점유부분은 501호로 적혀 있습니다. 본건 402호와 호수가 다르므로 현황조사상의 기재가 본건 점유와 어떤 관계인지 반드시 확인합니다.
- 배당요구 확인. 배희정은 2025.08.25 배당요구가 확인되지만, 박봉길·박지환·신나라의 배당요구 상태는 입찰 전 원본으로 확인합니다.
- 세금채권 확인. 국민건강보험공단 압류와 국의 압류가 존재하고, 현재 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조합니다.
- 가격 별도 검증. 최저가 131,320,000원이 감정가 268,000,000원의 49%라는 사실과 실제 시장가치가 낮다는 판단은 같은 의미가 아닙니다. 실거래 비교 없이 할인율만으로 응찰가를 결정하지 않습니다.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 승부처는 점유 확인과 가격 검증”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.23 정서진새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차 관련 인명 4명 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 자료상 대항력이 없고, 현재 매각가 131,320,000원은 물론 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 것과 현장 확인이 끝났다는 것은 다릅니다. 배희정·박봉길의 보증금은 확인되지 않았고, 박지환은 본건과 다른 501호로 기재돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 현재 배당표에는 반영되지 않았습니다. 여기에 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만 있을 뿐 직접적인 실거래 비교 근거가 없으므로, “많이 유찰됐으니 싸다”는 결론도 보류해야 합니다. 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 점유관계와 실제 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 다세대로 보는 것이 적절합니다.
