인천지방법원 2025타경510829. 인천 미추홀구 용현동 유희주택 4층 402호가 경매에 나왔습니다. 이 건은 감정가 268,000,000원으로 시작했지만 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 91,924,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 감정가만 비교하면 할인 폭이 매우 큽니다. 그러나 경매에서는 감정가 대비 할인율보다 실제 거래 가능한 가격과 낙찰 후 떠안을 권리·점유 부담이 더 중요합니다.

등기상 핵심은 2023.10.23 정서진새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,644,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 계양새마을금고 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 국세 관련 압류가 순차적으로 등기되었습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 해당 근저당은 공동담보이므로 채권최고액을 이 호실의 독립적인 채무액이나 실제 배당확정액으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.10.23 설정된 정서진새마을금고 근저당권입니다. 그 이후 발생한 계양새마을금고의 가압류 500,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 정서진새마을금고의 경매개시결정, 국의 압류는 등기권리상 매각으로 소멸하는 대상입니다. 가압류 채권액이나 근저당 채권최고액 중 미배당된 금액이 크더라도 그 사실만으로 매수인이 미배당 채무를 승계하는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유 조사 — 402호 확인이 핵심

현황조사 등에 등장하는 사람은 배희정, 박봉길, 박지환, 신나라입니다. 보증기관 승계에 해당하는 사람은 확인되지 않아 조사 인원은 4명입니다. 다만 박지환의 조사 호수는 501호로 기재되어 있어 본건 402호의 임차보증금과 합산해서는 안 됩니다. 나머지 사람들의 실제 점유 호수도 명확하게 특정되지 않았습니다.

조사된 전입일은 모두 말소기준일인 2023.10.23 이후입니다. 따라서 기재된 전입관계 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 분석상 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 사람이 있어 우선변제 및 최우선변제 가능성과 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%와 실제 시세는 다르다

현재 최저매각가는 91,924,000원입니다. 감정가 268,000,000원의 34.3%에 해당하며, 3회 유찰이 반영된 가격입니다. 감정가 대비 하락 폭 자체는 크지만, 감정평가액과 현재 시장에서 성사되는 거래가격이 반드시 같지는 않습니다.

유희주택은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회이고, 확인된 낙찰 실적이나 신뢰할 수 있는 최근 실거래 비교가격은 없습니다. 따라서 현재 최저가를 최근 거래가격의 몇 퍼센트라고 계산할 수 없으며, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,924,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,054,632원을 차감한 89,869,368원이 정서진새마을금고에 배당되는 추정 구조입니다. 계양새마을금고의 예상배당은 0원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 전체 채권액 2,144,000,000원 대비 미배당 추정액은 2,054,130,632원입니다.

배당은 제공된 추정액을 기준으로 합니다. 근저당권의 공동담보관계와 실제 채권잔액, 조세채권의 법정 우선순위, 임차인의 최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다. 미배당 채권이 매수인의 개인채무로 자동 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재한 주거지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 본건 북서측에는 폭 약 5m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택입니다. 위생·급배수·화재·승강기·난방설비를 갖추고 있으며, 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 하이샛시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항도 확인되므로 실제 거래 시 적용 여부를 검토해야 합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 토지. 토지면적 276.5㎡, 세로장방형 평지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,261,000원/㎡입니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 건물이고 확인된 경매 낙찰 실적 및 최근 실거래 비교가격이 없어 매도 가능 가격과 기간을 판단하기 어렵습니다. 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 402호 실제 점유 확인. 조사 인원 4명 중 501호로 특정된 사람을 구분하고, 나머지 인원이 실제로 어느 호실을 점유하는지 현장 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 임차보증금·확정일자 재확인. 배희정·박봉길의 보증금과 확정일자가 명확하지 않습니다. 신나라의 보증금 15,000,000원도 402호 관련 여부를 확인해야 합니다. 최우선변제 가능성까지 매각물건명세서와 배당요구 내역으로 점검해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 정서진새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2022-1612호와 연결되어 있습니다. 본건의 담보 범위, 다른 담보물과의 관계 및 실제 배당대상 채권액을 확인해야 합니다.
• 조세 압류·배당순위 확인. 국민건강보험공단과 국의 압류가 확인됩니다. 매각으로 소멸하는 등기권리인지와 별개로, 법정 우선순위에 따라 예상배당이 달라질 가능성을 점검해야 합니다.
• 최근 실거래 가격 확보. 감정가 대비 할인율이 아닌, 동일·유사 면적 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매도 가능 가격을 기준으로 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 낙찰 후 실제 점유자를 상대로 인도·명도 절차가 필요한지 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 조사해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각기일 2026.10.27 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34%까지 떨어졌다고 무조건 싼 것은 아니다”

이 물건에서 가장 강하게 눈길을 끄는 숫자는 감정가 대비 34.3%입니다. 268,000,000원으로 평가된 다세대주택의 최저매각가가 91,924,000원까지 내려왔기 때문입니다. 말소기준권리 이후의 가압류·압류 등도 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 세부 조사에서는 501호 관련 임차인이 함께 등장하고, 나머지 조사 인원의 실제 호실이 명확하지 않습니다. 8세대 소규모 다세대주택이라는 점에 더해 최근 실거래 비교 근거도 부족합니다. 채권자에게 상당한 미배당이 발생한다는 사실은 권리 소멸 구조와 구분해서 봐야 합니다.

따라서 결론은 “등기권리 소멸 구조는 양호, 점유관계와 가격 판단은 보류”입니다. 3회 유찰된 가격 자체는 검토할 만하지만, 실제 402호 점유관계와 비교 시세를 확인하지 않은 상태에서 고수익·저가 매물로 판단해서는 안 됩니다. 권리보다 현장 확인과 적정 입찰가 산정이 승부처인 경매입니다.