인천지방법원 2025타경510829. 용현동 유희주택 2층 202호 다세대주택입니다. 권리분석의 기준점은 2023.10.23. 접수된 정서진새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 1,644,000,000원입니다. 이후 계양새마을금고 가압류, 임의경매개시결정, 국세 압류, 미추홀구 압류가 순서대로 붙었고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2022-1612호가 기재돼 있으므로 채권최고액 전체를 이 202호 한 세대의 독립 채무로 단순 해석해서는 안 됩니다.
임차 관련 조사에는 배희정, 박봉길, 박지환, 신나라가 등장합니다. 이들의 전입일은 2025.06.02.~2025.07.21.로 모두 말소기준일 2023.10.23.보다 늦고, 자료상 대항력은 모두 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 사람이 일부 있어도 현재 자료만 놓고 보면 낙찰자가 그 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510829 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 2층202호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 수봉남로6번길 146 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 서유희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 130,340,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 대비 49% |
| 청구액 | 1,463,498,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2023.10.23. 정서진새마을금고 근저당권입니다. 2024.10.25. 계양새마을금고 가압류 500,000,000원, 2025.07.22. 임의경매개시결정, 2026.01.19. 국 압류, 2026.04.28. 미추홀구 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입은 모두 말소기준 뒤
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배희정 | 확인 필요 | 2025.07.21 | 보증금 미상 | 2025.08.25 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박봉길 | 확인 필요 | 2025.07.21 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지환 | 501호 | 2025.07.18 | 10,000,000원 / 550,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신나라 | 확인 필요 | 2025.06.02 | 15,000,000원 / 700,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
네 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2023.10.23.보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차 조사 인원은 4명입니다. 다만 배희정·박봉길은 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 49%여도 실거래 검증이 없다
감정가는 266,000,000원이고 현재 최저매각가는 130,340,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 단지 정보도 8세대, 2023.04.06. 사용승인으로 집계돼 있고, 동일 면적 매칭은 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,624,760원 |
| 1. 근저당 · 정서진새마을금고 | 1,644,000,000원 | 127,715,240원 |
| 2. 가압류 · 계양새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,144,000,000원 중 채권자 예상배당은 127,715,240원, 미배당은 2,016,284,760원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 130,340,000원 | 127,715,240원 | 2,016,284,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 91,238,000원 | 89,195,716원 | 2,054,804,284원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 63,866,599원 | 62,317,000원 | 2,081,683,000원 | 0원 |
회차가 내려가도 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자의 미배당 규모가 더 커집니다. 이 구조에서 유찰 횟수 자체가 낙찰자의 권리 인수를 늘리는 것은 아니지만, 가격이 충분히 낮아졌는지는 별도의 시세 검증 없이 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천기계공업고등학교 서측 인근으로, 오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·화재·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 276.5㎡, 공시지가 1,261,000원/㎡, 준주거지역이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 유희주택(117-3)은 8세대이며 사용승인일은 2023.04.06.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 배희정·박봉길의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
- 202호 실제 점유자 확인. 박지환은 점유부분이 501호로 기재돼 있어 202호와의 관계를 현황조사 원본에서 구분해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 별도 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 정서진새마을금고 근저당의 공동담보목록 제2022-1612호와 다른 담보물건의 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 현재 매물을 직접 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 130,340,000원, 3회 유찰 시 91,238,000원, 4회 유찰 시 63,866,599원 시나리오를 시세와 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유는 확인이 필요하다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 선명합니다. 2023.10.23. 정서진새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 4명의 전입도 모두 말소기준 뒤여서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이를 곧바로 “좋은 가격”으로 연결하면 안 됩니다. 이미 2회 유찰돼 최저가는 130,340,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없기 때문입니다. 게다가 일부 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 박지환의 점유부분은 501호로 기재돼 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 가격·점유·배당 확인은 필수입니다. 현재 회차에서의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 130,340,000원이 실제 현지 시세에 비해 충분히 낮은지를 검증하는 데 있습니다.
