인천지방법원 2025타경510829. 인천 미추홀구 용현동의 유희주택 2층 202호입니다. 2023년 사용승인된 8세대 규모 다세대주택으로, 감정가 2.66억 원에서 최저가 91,238,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 상당하지만, 이번 사건은 단순히 감정가와 최저가를 비교하는 것보다 선순위 근저당의 공동담보 구조, 점유관계, 시세 검증을 함께 살펴야 합니다.

소유자는 서유희이며 2023년 6월 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 이후 2023년 10월 정서진새마을금고가 채권최고액 1,644,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 해당 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있어 이 금액을 본건 202호만의 독립적인 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권자가 직접 임의경매를 신청했고, 후순위 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.10.23 설정된 정서진새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당 자체도 매각으로 소멸하며, 이후 설정된 계양새마을금고 가압류, 경매개시결정, 국세 및 지방세 압류 역시 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 제시된 예상배당 결과에서 매수인에게 승계되는 채무는 0원입니다.

② 임차인·점유관계 — 인수 예상 0원, 현황 확인 필요

현황조사와 관련 문건에 등장하는 실명은 배희정·박봉길·박지환·신나라 4명입니다. 보증기관 대위나 승계에 따른 중복 신고자는 없습니다. 다만 박지환의 점유 부분은 501호로 기록되어 있어 경매 대상인 202호의 임차인과 구별해야 합니다. 나머지 3명의 점유 호수도 명확하게 특정되어 있지 않아, 실명 4명을 모두 202호의 실제 임차인으로 계산할 수는 없습니다.

대항력 판단은 제시된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 모든 기재 전입일은 2023.10.23 이후입니다. 보증금·확정일자·배당요구 관련 미확인 사항은 입찰 전 매각물건명세서 및 원본 자료로 재확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 34.3%는 시세 대비 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 91,238,000원으로 감정가 266,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정평가액 대비 최저가입니다. 동일 호수 또는 비교 가능한 유사 평형의 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로, 최저가가 현재 시장가격보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,238,000원 가정)

예상배당은 제시된 계산 결과이며 국세·지방세의 실제 배당순위, 당해세, 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정입니다. 공동담보권의 전체 채권최고액을 사용했으므로 개별 호수에 대한 확정 채무·최종 배당액과 차이가 날 수 있습니다.

현재 회차에서 매각대금 91,238,000원 중 집행비용 2,042,284원을 제외한 89,195,716원이 정서진새마을금고에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 계양새마을금고에는 배당이 없고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 채권자 미배당액은 2,054,804,284원으로 큽니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 최저가 하락에도 미배당은 확대

현재 회차에서 4회, 5회 유찰 시나리오로 갈수록 최저매각가는 낮아지지만, 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 반면 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 다만 이 수치는 어디까지나 권리·배당 구조의 추정이지, 향후 해당 가격에 실제로 매수할 수 있다거나 시세 차익이 확보된다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재한 주거지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2023.04.06 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 위생·급배수·화재·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 평탄한 세장형 토지로 다세대주택 부지이며, 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 276.5㎡입니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 관련 규제도 확인 대상입니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 여부는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 8세대 규모로 대단지에 비해 거래 표본 확보가 제한적일 수 있습니다. 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회이며, 실거래 기반 적정가격 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 검증. 유희주택 202호와 면적·층·이용상태가 유사한 거래를 확인해야 합니다. 감정가 대비 34.3%를 현재 시세 대비 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
• 점유 호수 특정. 조사 인원 중 박지환은 501호로 기재되어 있습니다. 배희정·박봉길·신나라의 실제 점유 호수와 202호 관련성을 확인해야 합니다.
• 임대차계약 확인. 보증금이 미상인 임차인의 계약 내용, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 공동담보 원본 확인. 정서진새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2022-1612호를 확인해 본건에 관한 담보 관계와 다른 담보물의 관계를 검토해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세 및 지방세 압류가 기재되어 있으므로 당해세, 조세채권의 법정기일, 배당순위 등을 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 인수 보증금이 없더라도 실제 점유자에 대한 인도·명도절차, 미납 관리비, 취득 관련 부대비용은 별도 고려해야 합니다.
• 회차별 입찰 판단. 현재 최저가 91,238,000원과 후속 시나리오 63,866,599원·44,706,619원을 비교하되, 시세 검증 없는 추가 유찰 기대만으로 응찰 전략을 확정하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 2026.10.27 매각기일 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 기일 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3%의 가격, 검증해야 할 것은 시세와 점유”

인천 유희주택 202호는 감정가 266,000,000원에서 최저가 91,238,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 확인된 등기상 권리는 2023년 근저당권을 기준으로 후순위 소멸 구조이며, 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 주의할 지점이 분명합니다. 임차인 조사에는 본건과 다른 501호가 등장하고, 일부 인원의 점유 호수·보증금·확정일자가 불분명합니다. 공동담보 근저당과 국세·지방세 압류도 배당 검증을 요구합니다. 무엇보다 최근 실거래로 최저가의 적정성을 입증할 수 없는 상태입니다.

권리상 예상 인수는 0원, 가격상 저평가 여부는 미확인. 할인율만으로 고평가할 물건은 아닙니다. 현재 단계의 결론은 조건부 보류·추가 확인입니다. 202호의 정확한 점유관계와 비교 시세를 확인한 뒤 입찰을 검토하는 접근이 적절합니다.