인천지방법원 2025타경510829. 인천 미추홀구 용현동의 유희주택 5층 502호입니다. 감정가는 268,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 91,924,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로 보이는 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 물건은 거래 표본이 풍부한 대단지 아파트가 아니라 8세대 규모의 다세대주택입니다. 감정가에서 얼마나 내려왔는지보다, 현재 시장에서 해당 호실을 실제로 얼마에 사고팔 수 있는지가 더 중요한 판단 기준입니다.

등기부상 소유자는 서유희이며, 2023.10.23 설정된 정서진새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 계양새마을금고 가압류와 정서진새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차 관련 조사에는 네 사람의 이름이 나타나고, 한 사람은 대상 호실이 아닌 501호로 표시됩니다. 따라서 등기상 권리 소멸과 실제 502호의 점유·인도 문제를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다

말소기준권리는 2023.10.23 정서진새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 1,644,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이는 여러 부동산에 걸쳐 설정된 담보일 수 있으므로, 이 금액 전부를 502호만의 실제 채무로 단정해서는 안 됩니다.

이후 2024.10.25 계양새마을금고 가압류(500,000,000원)와 2025.07.22 정서진새마을금고 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이들 권리는 말소기준권리 이후 설정된 것으로, 매각을 통해 소멸하는 구조입니다. 배당에서 회수하지 못한 금액도 일반적으로 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다.

② 점유·임차인 분석 — 502호 확인이 핵심

현황조사와 관련 문건에는 배희정·박봉길·박지환·신나라 네 사람이 나타납니다. 이 중 박지환은 501호로 기재되어 있어 이번 매각 대상인 502호의 임차인으로 바로 계산할 수 없습니다. 나머지 세 사람의 호실은 특정되지 않았으며, 실제로 누가 502호를 점유하는지는 추가 확인이 필요합니다.

확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 네 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고자가 아닌 개별 조사 대상자로 기재되어 있으나, 그 사실만으로 502호의 실제 임차인이 네 명이라고 볼 수 없습니다. 현재 자료로는 502호의 실제 임차인 수를 확정할 수 없습니다.

특히 신나라는 현황조사와 매각물건명세서에 함께 나타나지만 호실이 특정되지 않았습니다. 배희정의 배당요구는 확인되나, 나머지 사람의 배당요구 여부를 일괄적으로 확정할 수는 없습니다. 임차인 조사에 이름이 있다는 이유만으로 모든 보증금을 합산하거나, 반대로 실제 점유자가 없다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 시세 할인은 미확인

유희주택은 8세대 규모의 다세대주택으로 준공일은 2023.04.06입니다. 감정가 268,000,000원에 비해 현재 최저매각가 91,924,000원은 확실히 낮습니다. 하지만 같은 면적·유사 조건의 실거래 평균과 최근 거래가격이 확인되지 않아 이것이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 위 비율은 감정가 대비 비율이지 실거래 시세 대비 비율이 아닙니다.

단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회이며, 이번 물건도 이미 3회 유찰된 상태입니다. 다만 평균 유찰 횟수만으로 향후 낙찰 가능성이나 적정 매입가를 예측할 수는 없습니다. 추가 유찰 시 매각가격이 낮아지더라도 점유 확인과 시장가격 검증의 필요성은 그대로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,924,000원 가정)

집행비용 2,054,632원을 공제한 89,869,368원이 정서진새마을금고에 배당되는 추정 구조입니다. 근저당 채권액에는 채권최고액을 사용했으며, 공동담보의 다른 부동산에서 이루어지는 회수는 반영하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 가정에서 채권총액은 2,144,000,000원, 예상 채권자 배당액은 89,869,368원, 미배당액은 2,054,130,632원입니다. 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 계산이므로 실제 채권 잔액이나 공동담보 회수상황을 그대로 나타내지는 않습니다.

신청채권자인 정서진새마을금고의 경매 청구금액은 1,463,498,740원으로, 현재 추정 배당액만으로는 충족되지 않습니다. 그렇다고 이 부족분이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 채권자 미배당과 낙찰자 인수는 서로 다른 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 하이샛시 창호 등이며 위생·급배수·화재·승강기·난방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역 등이 기재되어 있으며 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이고 비교 가능한 거래가격도 확인되지 않아, 대단지 아파트처럼 평균 거래가격만으로 매각 가능 가격을 추정하기 어렵습니다. 인근 유사 다세대주택의 실제 거래 및 매물 유통상황을 따로 살펴봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 502호 실제 점유자. 조사된 네 사람 중 박지환은 501호로 기재되어 있습니다. 나머지 세 사람의 계약·전입·점유 호실을 직접 확인하고 현황조사 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자. 배희정과 박봉길의 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 미상입니다. 실제 계약서, 배당요구 현황 및 후순위 임차인 여부를 다시 검토해야 합니다.
• 공동담보목록. 정서진새마을금고 근저당권의 공동담보목록을 확인하여 다른 담보물건과의 관계, 배당 및 채권 회수 구조를 파악해야 합니다.
• 실거래 시세. 감정가 대비 34.3%만 보고 응찰가를 결정해서는 안 됩니다. 비슷한 면적·연식·입지의 다세대주택 실거래가격과 실제 매도 가능한 가격을 확인해야 합니다.
• 명도·점유비용. 인수 보증금이 0원으로 분석되더라도 점유자가 있는 경우 협의 및 인도 절차에 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
• 관리비·현장상태. 공용부분 관리비 미납 여부, 누수·설비 상태, 공용시설 관리 상태를 확인해야 합니다.
• 유찰 후 가격. 4회·5회 유찰 가정가격은 각각 64,346,799원과 45,042,759원입니다. 추가 유찰 가능성만으로 접근하기보다는 시장가치를 확인한 후 매입가격의 상한을 정해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰이 깊다 ≠ 시세보다 싸다”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%입니다. 감정가 268,000,000원에서 최저가 91,924,000원까지 내려온 점은 분명합니다. 그러나 최근 동일 조건 실거래가격이 확인되지 않았으므로, 그 가격을 곧바로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

권리 측면에서는 2023년 근저당권이 말소기준이고 그 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 확인된 전입일도 모두 말소기준 이후이며 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 502호 실제 점유자와 보증금 미상자, 공동담보관계는 입찰 전에 확인할 사항입니다.

결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이나, 투자 판단은 보류입니다. 가격이 크게 내려온 물건이라는 사실만으로 수익성을 보장할 수 없습니다. 502호의 정확한 점유관계와 실제 시장가격을 확인하고, 매도 가능성까지 검토한 뒤 접근하는 것이 적절합니다. 낙찰자 인수 0원과 안전한 투자는 같은 뜻이 아닙니다.