인천지방법원 2025타경510829. 인천 미추홀구 용현동 유희주택 5층 502호, 감정평가 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자는 서유희이고, 2023.06.05 소유권보존 뒤 2023.10.23 정서진새마을금고의 채권최고액 1,644,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2024.10.25 계양새마을금고 가압류와 2025.07.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 131,320,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에서는 가격 판단의 핵심인 동일 단지 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가하면 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 가격은 별도로 현장 시세를 확인해야 하는 유형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다

말소기준은 2023.10.23 정서진새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,644,000,000원이고 공동담보목록 제2022-1612호가 기재되어 있습니다. 이후 계양새마을금고의 500,000,000원 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 가정에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.

② 점유·임차 관계 — 모두 말소기준 이후 전입

현황조사 등에 나타난 점유 관련자는 4명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2023.10.23보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 신고도 없어 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인과 ‘시세 메리트’는 다른 문제

유희주택(117-3)은 8세대, 사용승인일은 2023.04.06입니다. 이 사건은 현재 2회 유찰되어 최저매각가가 감정가 268,000,000원의 49%인 131,320,000원까지 내려왔습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.

다만 동일 단지 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 거래가 확인되지 않으므로, 최저가 131,320,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 특히 소규모 8세대 다세대인 만큼 감정가 대비 할인율 하나만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정)

현재 최저가 131,320,000원 가정에서는 집행비용 2,638,480원을 제외한 128,681,520원이 정서진새마을금고 근저당에 배당되고, 계양새마을금고 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 2,015,318,480원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근으로, 오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 하이샛시 창호 등입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·화재설비·승강기설비·난방설비가 되어 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 평탄한 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북서측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,261,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 규모. 유희주택(117-3)은 8세대이고 사용승인일은 2023.04.06입니다. 소규모 다세대인 만큼 환금성은 주변 유사 물건의 실제 거래 빈도와 가격을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 최저가 131,320,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 용현동 인근 유사 다세대 실거래와 현재 매물을 비교하세요.
• 502호 실제 점유 확인. 박지환은 501호로 조사되어 있으므로 대상 502호와 구분해 확인해야 합니다. 배희정·박봉길·신나라의 실제 점유 부분도 원문과 현장에서 대조하세요.
• 보증금·우선변제 확인. 배희정·박봉길의 보증금은 미상이고 확정일자·우선변제 여부가 확정되지 않았습니다. 박지환은 보증금 10,000,000원·월세 550,000원, 신나라는 보증금 15,000,000원·월세 700,000원으로 조사됐습니다.
• 공동담보 확인. 정서진새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2022-1612호가 기재되어 있으므로 실제 채권관계와 다른 공동담보 물건의 진행 상황을 함께 확인하세요.
• 배당표 한계. 현재 배당 가정은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 관계를 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”를 분리해서 보라

이 사건의 말소기준은 2023.10.23 정서진새마을금고 근저당이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유 관련자 4명의 전입 역시 모두 말소기준 이후라 제공된 판정상 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수도 0원입니다.

그러나 가격은 별개입니다. 감정가 268,000,000원에서 2회 유찰된 131,320,000원은 분명 큰 할인폭이지만, 이를 비교할 동일 단지 최근 실거래가가 없어 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 게다가 8세대 규모 다세대이고 실제 502호 점유관계를 추가로 확인해야 하므로, 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만 가격과 점유 확인이 필요한 C등급 물건으로 보는 것이 타당합니다.