인천지방법원 2025타경510829. 인천 미추홀구 용현동 유희주택 3층 301호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 서유희이고, 2023.10.23 설정된 정서진새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 1,644,000,000원이며 공동담보목록 제2022-1612호가 기재되어 있습니다. 이후 계양새마을금고 가압류, 정서진새마을금고의 임의경매개시결정, 미추홀구 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리만 보면 매수인에게 남는 등기상 후순위 권리는 없습니다. 임차관계도 말소기준일보다 늦은 전입으로 조사되어 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 포함되어 있고, 대상 호수와 다른 501호 기재도 있으므로 이 사건은 “인수 0원”과 “점유 확인이 필요 없다”를 같은 뜻으로 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2023.10.23 정서진새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.10.25 계양새마을금고 가압류 500,000,000원, 2025.07.22 임의경매개시결정, 2026.04.28 미추홀구 압류가 등기됐으며 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유 분석 — 4명 모두 말소기준 이후 전입

실제 임차관계 조사대상은 4명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이들의 전입일은 모두 2023.10.23 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배희정은 2025.08.25 배당요구를 했습니다. 반면 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않는 사람이 포함되어 있으므로 배당순위까지 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지

현재 최저매각가는 96,040,000원으로 감정가 196,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 외형상 할인폭은 커졌습니다. 그러나 유희주택(117-3)의 최근 실거래 비교 금액은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)

배당 시뮬레이션의 총 채권액은 2,144,000,000원, 채권자 예상배당은 93,911,280원, 미배당은 2,050,088,720원입니다. 미배당은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 본건은 다세대주택으로 이용중입니다.
• 입지. 인천기계공업고등학교 서측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽 돌붙임, 내벽 인테리어, 하이샷시 창호이며 위생·급배수·화재·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지 공시지가는 1,261,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 점유 확인. 현황조사에 박지환의 점유부분이 501호로 기재돼 있으므로 대상 호수와의 관련성을 원본 문서에서 재확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차관계. 배희정·박봉길은 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 사실관계는 별도 대조가 필요합니다.
• 배당요구 확인. 배희정은 2025.08.25 배당요구를 했습니다. 나머지 점유자들의 배당요구 여부와 최종 매각물건명세서 기재를 확인해야 합니다.
• 공동담보 근저당. 정서진새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2022-1612호가 기재돼 있습니다. 공동담보 관계와 실제 채권 잔액은 원본에서 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 저가매수로 판단하지 말고, 인근 유사 다세대의 현재 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당관계는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”은 강점, “확인 끝”은 아니다

이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.10.23 정서진새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 조사된 4명의 전입도 모두 그 뒤입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 현재 최저가는 96,040,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고 이미 2회 유찰됐습니다. 그 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 실거래 근거는 없습니다. 게다가 대상은 301호인데 임차관계 조사 중 501호 기재가 존재합니다. 결국 이 물건은 등기 권리는 비교적 정리되어 있지만, 실제 점유 호수와 현장 가격을 확인한 뒤에야 입찰 판단이 완성되는 다세대 경매입니다.