인천지방법원 2025타경510829. 인천광역시 미추홀구 용현동의 유희주택 3층 301호에 대한 경매입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 건물이며, 정서진새마을금고가 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구액은 1,463,498,740원이고, 등기상 근저당권 채권최고액은 1,644,000,000원입니다.

특히 해당 근저당권에는 공동담보목록 제2022-1612호가 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액 전체가 이 301호 한 세대의 독립적인 대출잔액을 뜻한다고 해석해서는 안 됩니다. 다만 현재 매각가를 기준으로 계산한 예상배당에서는 근저당권자의 채권이 대부분 미회수되고, 후순위 가압류 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 채권자가 회수하지 못하는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.10.23 설정된 정서진새마을금고의 근저당권입니다. 2024.10.25 계양새마을금고의 가압류, 2025.07.22 임의경매개시결정, 2026.04.28 미추홀구의 압류는 모두 이 권리보다 늦게 등기됐습니다. 등기상 권리 소멸관계를 기준으로 하면 매각으로 소멸하는 권리에 해당합니다.

임차·전입 현황 — 301호 점유관계 특정이 중요

현황조사 등에서 확인되는 전입·임차 관련 인물은 4명입니다. 모두 말소기준권리인 2023.10.23보다 전입신고일이 늦어, 제시된 권리판정상 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 사례가 있고, 일부 기록은 점유 호수가 특정되지 않았습니다.

대항력 판정은 제시된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제 여부는 확정일자 및 관련 요건을 확인할 수 없어 미상으로 표시했습니다. 확인된 보증금을 모두 301호의 임차보증금으로 합산하지 않았습니다.

배희정은 2025.08.25 배당요구를 한 기록이 있으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이 성립한다고 볼 수는 없습니다. 다른 전입자들 역시 확정일자와 배당요구 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가 대비 할인율과 시세는 다르다

현재 최저매각가 67,228,000원은 감정가 196,000,000원의 34.3%입니다. 감정가보다 크게 내려온 것은 분명하지만, 이를 곧바로 시장가격 대비 저렴하다는 의미로 해석할 수는 없습니다.

유희주택은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이번 최저가가 실제 매매시장보다 얼마나 낮은지 비교하기 어렵습니다. 비교정보에 표시된 56.17㎡도 대상 호실과 면적 일치가 확인되지 않은 상태이므로 이를 301호의 전용면적으로 단정하거나 직접적인 시세 근거로 사용하지 않습니다.

회차별 매각 시나리오

유찰이 추가되면 최저매각가는 낮아지고, 채권자가 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 예상 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정됩니다. 이는 말소기준 이후 등기권리의 미배당액이 매수인에게 그대로 전가되지 않는 구조이기 때문입니다.

유희주택의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 물건도 3회 유찰 상태로, 단순한 할인율보다 반복 유찰의 원인, 실제 매수 수요, 점유관계 및 적정 매매가격을 확인하는 것이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,228,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,610,104원을 제외한 65,617,896원이 정서진새마을금고에 배당되는 구조입니다. 계양새마을금고의 가압류 채권에는 배당이 없고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

배당 계산에 반영된 채권총액은 2,144,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 65,617,896원, 총 미배당액은 2,078,382,104원입니다. 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인 예상 인수액 0원과는 성격이 다릅니다.

배당표는 집행비용과 등기상 채권을 기초로 한 추정입니다. 미추홀구의 압류와 관련된 조세채권, 당해세 및 임차인의 최우선변제 여부는 실제 배당순위와 금액에 영향을 줄 수 있습니다. 근저당 채권최고액은 공동담보에 관한 금액이며 개별 호실의 확정 채무잔액을 뜻하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재하는 주거지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등이며 위생·급배수·화재·승강기·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 평탄한 세장형 토지로 다세대주택 부지로 이용되고 있으며, 토지면적은 276.5㎡, 공시지가는 1,261,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인 대상으로 표시되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대주택으로, 단지 내 거래 표본이 제한될 수 있습니다. 평균 유찰 횟수 3.0회라는 점을 감안하면 실제 시장 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 해당 호실과 면적·층·건물 특성이 유사한 실제 거래가격을 확인하세요. 동일 면적의 최근 거래와 최신 거래가격을 기준으로 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 301호 점유자 특정. 배희정·박봉길·신나라가 실제 301호와 관계되는지 확인하고, 박지환의 501호 기록은 별도 호실 자료인지 대조해야 합니다.
• 임대차 조건 확인. 보증금이 미상인 전입자들의 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유개시 및 배당요구 내용을 확인하세요. 매각물건명세서의 인수사항을 반드시 재검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 정서진새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2022-1612호를 열람해 공동담보 범위와 해당 호실 관련 권리관계를 파악하세요.
• 조세 압류 확인. 2026.04.28 미추홀구 압류의 원인과 조세채권 내역을 확인하세요. 미납세금의 법정기일과 배당 우선순위에 따라 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.
• 명도비용 확인. 예상 인수액이 0원이라도 실제 점유자가 있다면 인도명령·명도절차·이사 협의 등에 필요한 시간과 비용을 고려하세요.
• 관리비 및 내부 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 누수·설비 고장, 내부 수선 필요성 등을 확인해 실제 취득 비용을 산정하세요.
• 유찰 원인 검토. 현재 3회 유찰된 이유가 감정가 문제인지, 점유나 권리관계·환금성 문제인지 확인하세요. 추가 유찰 시나리오도 실제 시세에 비춰 판단해야 합니다.
• 기일 및 원본 대조. 매각기일 2026.10.27 전에 사건 진행상태와 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신 기준으로 확인하세요.

맺으며 — “34.3%의 최저가가 곧 34.3%의 시세는 아니다”

이 물건의 강점은 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하며, 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 채권총액이 커 배당이 부족하더라도 그 부족액을 낙찰자가 당연히 부담하는 구조는 아닙니다.

반면 감정가 196,000,000원에서 최저가 67,228,000원까지 내려온 3회 유찰 물건임에도, 최근 실거래 시세와 대상 호실의 구체적 점유관계가 충분히 확인되지 않았습니다. 유희주택은 전체 8세대 규모의 다세대주택으로, 재매각 시의 환금성도 함께 판단해야 합니다.

종합적으로 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 가격 적정성과 현장 위험에 대한 검증이 필요한 C등급 검토형 물건입니다. 최저가가 낮다는 사실보다 중요한 것은 301호의 실제 권리·점유 상태와 검증된 매매시세입니다. 이 두 가지를 확인하기 전에는 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.