인천지방법원 2025타경510829. 인천 미추홀구 용현동에 있는 유희주택 5층 501호입니다. 다세대주택으로 이용 중인 집합건물이며, 소유자는 서유희입니다. 등기상 말소기준은 2023년 10월 23일 정서진새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,644,000,000원이며, 공동담보목록 제2022-1612호가 기재되어 있습니다. 이후 계양새마을금고 가압류와 정서진새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
이 사건의 핵심은 채권 규모와 매수인 인수채무를 구별하는 것입니다. 근저당권 채권최고액이 물건 감정가보다 크더라도, 말소기준 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 배당받지 못한 채권액이 그대로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 다만 권리 소멸과 실제 점유자의 인도·명도 문제는 별개의 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510829 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 5층 501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 수봉남로6번길 146 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
| 건물 현황 | 유희주택(117-3) · 8세대 · 준공일 2023.04.06 |
| 소유자 | 서유희 (단독소유) |
| 감정가 | 196,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,228,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정서진새마을금고 / 1,463,498,740원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.23 정서진새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,644,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 소멸
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 정서진새마을금고의 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 이후 설정된 계양새마을금고 가압류와 임의경매개시결정 등기도 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 채권을 낙찰자가 직접 변제해야 하는 것으로 해석하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 전입은 모두 말소기준 이후
확인된 실제 임차인은 배희정·박봉길·박지환·신나라, 총 4명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 의한 중복 신고자는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준인 2023.10.23 이후이며, 확인된 권리관계상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 성립과 배당 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배희정 점유 호실 미특정 |
2025.07.21 | 보증금 미상 월세 미상 |
없음 | 미확인 | 아님 | 신청 2025.08.25 |
| 박봉길 점유 호실 미특정 |
2025.07.21 | 보증금 미상 월세 미상 |
없음 | 미확인 | 아님 | 미확인 |
| 박지환 501호 특정 |
2025.07.18 | 10,000,000원 550,000원 |
없음 | 미확인 | 아님 | 미확인 |
| 신나라 점유 호실 미특정 |
2025.06.02 | 15,000,000원 700,000원 |
없음 | 미확인 | 아님 | 미확인 |
대항력은 확인된 전입일 및 말소기준권리와의 선후관계를 기준으로 판단했습니다. 우선변제 여부는 확정일자 등이 확인되지 않아 확정하지 않았습니다. 배당요구는 배희정의 2025.08.25 신청 사실만 확인됩니다.
후순위 임차인이라도 법정 요건을 충족하는 경우 소액임차인의 최우선변제 문제가 별도로 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 임차인에 대해서는 해당 요건과 배당 가능성을 확정할 수 없습니다. 현재 예상배당은 이 부분을 반영하지 않았으므로, 배당표와 실제 인수위험을 동일시하지 않아야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인의 차이
현재 최저매각가는 67,228,000원으로 감정가 196,000,000원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰을 거치며 매각가격이 크게 하락했지만, 이 숫자는 감정가와의 비교일 뿐입니다. 실제 거래시장에서 501호와 유사한 다세대주택이 얼마에 거래되는지는 별도로 검증해야 합니다.
| 감정가 | 196,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 67,228,000원 |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 현재 유찰 횟수 | 3회 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 3.0회 |
| 단지 경매 낙찰률 기록 | 0.0% |
| 동일 물건 최근 거래시세 | 확인 필요 |
| 최근 가격 추세 | 확인 필요 |
유희주택의 경매 통계에는 평균 3.0회 유찰과 낙찰률 0.0%가 기록되어 있습니다. 이는 환금성을 보수적으로 점검해야 할 신호이지만, 통계만으로 정상 매매시장의 거래 가능성까지 단정할 수는 없습니다. 최근 실거래 검증이 끝나기 전에는 입찰가격의 안전마진을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,228,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,610,104원 |
| 1. 근저당 · 정서진새마을금고 | 1,644,000,000원 | 65,617,896원 |
| 2. 가압류 · 계양새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 총배당 | 2,144,000,000원 | 65,617,896원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%를 적용한 1,610,104원 추정치입니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 실제 채무잔액이나 공동담보 배당관계와 차이가 있을 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
예상 배당 이후 채권 미회수액은 2,078,382,104원입니다. 정서진새마을금고의 경매 신청청구액 1,463,498,740원 역시 이번 가정 배당만으로 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권액이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가와 채권 미회수액
| 유찰 단계 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
67,228,000원 | 65,617,896원 | 2,078,382,104원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
47,059,600원 | 45,812,527원 | 2,098,187,473원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
32,941,719원 | 31,948,768원 | 2,112,051,232원 | 0원 |
현재 권리관계와 배당가정을 유지하면 각 회차의 실질취득금액은 낙찰가와 동일하게 계산됩니다. 현재 최저가 기준 67,228,000원, 4회 유찰 시 47,059,600원, 5회 유찰 시 32,941,719원입니다. 다만 취득세, 명도비용, 미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·화재·승강기·난방 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형이며 다세대주택 부지로 이용됩니다.
- 용도지역. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역과 가축사육제한구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항이 표시되어 있어 거래·취득 관련 적용 여부를 확인해야 합니다. 지적재조사사업지구와 접하는 사항도 기재되어 있습니다.
- 토지 현황. 필지 면적은 276.5㎡, 공시지가는 1,261,000원/㎡입니다. 이는 건물 부지에 관한 수치로서 501호의 전용면적이나 단독 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택으로, 단지 규모가 큰 공동주택보다 비교 거래와 매수 수요 파악에 주의가 필요합니다. 경매 평균 유찰 3.0회와 낙찰률 기록 0.0%도 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유 확인. 박지환은 501호로 특정되어 있습니다. 배희정·박봉길·신나라의 실제 점유 호실은 구별해서 확인해야 하며, 각 임차인이 이번 매각 목적물과 직접 관계되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 배희정과 박봉길의 보증금, 계약기간, 임대차 목적물 및 임대차계약서 내용을 확인해야 합니다.
- 확정일자와 우선변제 검토. 확인된 전입일은 모두 말소기준 이후이지만, 우선변제·최우선변제 문제는 별도의 법정 요건에 따라 확인해야 합니다.
- 배당요구 종기 및 신청 내역. 배희정의 2025.08.25 배당요구 신청을 확인하고, 다른 임차인의 실제 배당요구 여부 및 종기 준수 여부를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 정서진새마을금고의 공동담보목록 제2022-1612호 및 채권관계를 확인하되, 채권최고액을 낙찰자의 인수금액으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 실거래와 호실 조건. 501호의 전용면적, 대지권, 내부 상태, 층별 선호도 등을 확인한 뒤 충분히 비교 가능한 최근 다세대 매매가격으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 명도 비용. 실제 점유자가 있는 경우 임의 협의, 인도명령 신청 가능 여부, 인도집행 과정과 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다. 낙찰가 외 지출을 별도로 계산해야 합니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래허가 관련 사항과 대지권 관계를 확인해야 합니다.
- 매각 전 권리 변동. 2026.07.23 등기 확인 이후 매각기일까지의 등기 변동, 매각물건명세서 정정 및 사건 진행사항을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 검증된 저가 매수”
유희주택 501호는 권리관계와 가격 판단을 분리해서 접근해야 하는 사건입니다. 말소기준은 2023.10.23 정서진새마을금고 근저당권이고, 이후의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 실제 임차인 4명의 전입일도 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 예상되는 보증금 인수는 0원이며, 최저가 기준 실질취득금액은 67,228,000원으로 계산됩니다.
그러나 보증금 미상 임차인 2명, 실제 점유 호실이 특정되지 않은 임차인 3명이 남아 있습니다. 확정일자 및 최우선변제 가능성도 검증해야 합니다. 특히 이 물건은 3회 유찰된 8세대 다세대주택으로, 직접 비교할 최근 거래시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인폭을 곧바로 투자수익 기회로 해석할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 등기상 선순위 보증금 인수위험은 낮게 평가되지만, 임차관계 확인과 시세 검증이 끝나기 전에는 가격 매력을 확정하기 어렵습니다. 권리 인수는 낮은 위험, 점유 정리와 환금성·가격 판단은 신중. 입찰 여부는 현재의 낮아 보이는 최저가가 아니라, 실제 거래 가능한 시세와 총취득비용을 확인한 다음 결정하는 것이 적절합니다.
