인천지방법원 2025타경510829. 인천 미추홀구 용현동 유희주택 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 서유희이고, 2023.10.23 설정된 정서진새마을금고 근저당 1,644,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2022-1612호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.10.25 계양새마을금고 가압류와 2025.07.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차관계에서는 이름이 확인된 전입자가 4명입니다. 가장 빠른 전입일은 신나라의 2025.06.02이고, 이어 박지환 2025.07.18, 배희정·박봉길 2025.07.21입니다. 모두 말소기준일 2023.10.23보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 배희정과 박봉길은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입 순위 자체가 후순위이므로 현재 자료 기준 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

말소기준은 2023.10.23 정서진새마을금고 근저당입니다. 그 뒤 2024.10.25 계양새마을금고의 500,000,000원 가압류와 2025.07.22 정서진새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

② 임차인 — 전입자 4명 모두 대항력 없음

박지환은 501호로 조사됐고 보증금 10,000,000원·월세 550,000원, 신나라는 보증금 15,000,000원·월세 700,000원으로 확인됩니다. 배희정은 2025.08.25 배당요구를 했습니다. 다만 4명 모두 전입일이 2023.10.23 말소기준보다 늦어 대항력은 인정되지 않습니다. 우선변제 여부는 확정일자 자료가 확인되지 않아 미상으로 보는 것이 맞습니다.

③ 가격 — 감정가의 49%, 하지만 실거래 검증은 별개

감정가는 196,000,000원, 현재 최저매각가는 96,040,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 67,228,000원, 4회 유찰 시 47,059,600원입니다.

다만 유희주택은 총 8세대이고, 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 같은 건물 또는 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 확인한 뒤 현재 최저가 96,040,000원을 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)

현재 최저가 96,040,000원을 가정하면 집행비용 2,128,720원을 제외한 93,911,280원이 정서진새마을금고에 배당되고, 계양새마을금고와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 미배당액은 2,050,088,720원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천기계공업고등학교 서측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·화재·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 276.5㎡, 평지의 세로장방형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 1,261,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 규모. 유희주택(117-3)은 총 8세대이고 사용승인일은 2023.04.06입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%여도 시세자료가 없으므로 인근 유사 다세대와 같은 건물 거래를 대조해야 합니다.
• 점유관계 확인. 전입자 4명이 확인되므로 실제 점유 세대와 명도 상대방을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 보증금 미상자 확인. 배희정·박봉길의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 매각 관련 서류를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
• 공동담보 확인. 정서진새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2022-1612호가 기재돼 있으므로 해당 담보 범위를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 실거래 확인 뒤

이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2023.10.23 정서진새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 전입자 4명도 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 예상 인수액은 0원입니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 196,000,000원에서 2회 유찰돼 96,040,000원까지 내려왔지만, 실제 시세를 직접 비교할 거래금액이 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮고, 가격은 실거래 검증이 필요한 다세대”로 정리하는 것이 가장 정확합니다.