인천지방법원 2025타경510829. 인천 미추홀구 용현동 소재 유희주택 4층 401호입니다. 2023년 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택으로, 건물 전체는 8세대 규모입니다. 소유자는 서유희이며, 2023년 10월 23일 정서진새마을금고 명의로 채권최고액 1,644,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 계양새마을금고 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어진 구조입니다.

이 물건의 권리분석에서 중요한 사실은 두 가지입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸할 것으로 보인다는 점, 그리고 임차인과 실제 점유 호실의 관계는 별도로 확인해야 한다는 점입니다. 여기에 3회 유찰과 8세대 규모의 환금성 문제가 더해집니다. 저렴해 보이는 최저가와 실제 투자 매력을 구분해야 합니다.

물건 개요

감정평가 관련 면적 참조값은 56.17㎡이나, 해당 면적의 개별 호실 일치 여부는 확인되지 않았으므로 401호 전용면적으로 확정하지 않습니다.

① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 임차인 확인은 별개

말소기준은 2023.10.23 정서진새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 계양새마을금고 가압류(500,000,000원), 임의경매개시결정, 국의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 국의 압류가 소멸한다는 것과 세금의 실제 배당순위가 후순위라는 것은 같은 의미가 아니므로, 체납세액과 당해세 관계는 따로 확인해야 합니다.

임차인·점유 분석 — 4명 중 501호 표기 확인 필요

전입·현황조사 관련 인물은 배희정·박봉길·박지환·신나라 총 4명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계인으로 표시된 사람은 없으므로, 이들은 별개의 조사 대상입니다. 다만 박지환은 501호로 기재되어 있어 경매 대상인 401호의 임차인으로 곧바로 인정해서는 안 됩니다.

대항력 판정은 확인된 전입일과 2023.10.23 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 모든 전입일이 말소기준일보다 늦습니다. 다만 실제 점유의 시작 시점·호실, 임대차 내용 및 다른 권원은 별도로 검증해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 순위는 확정할 수 없습니다.

알려진 보증금은 박지환 10,000,000원과 신나라 15,000,000원이지만, 이것은 401호의 확정 보증금 합계가 아닙니다. 두 사람의 점유 호실이 모두 401호로 확인된 것도 아니고, 다른 관계인들의 보증금도 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 이 금액들을 근거로 매수인 인수액을 늘리거나 배당 우선순위를 확정하는 것은 적절하지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 시세 대비 할인율은 미확인

감정가는 196,000,000원, 현재 최저매각가는 67,228,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%로 크게 내려왔습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 하락폭이 아니라 지금의 시장 거래가격과 매수인의 실제 취득비용입니다.

유희주택은 2023년 사용승인된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 같은 단지·비슷한 면적의 최근 거래가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 196,000,000원이 현재 시장가치와 얼마나 일치하는지 알 수 없습니다. 또한 면적 비교값 56.17㎡도 해당 401호와 일치한다고 확정되지 않았으므로, 실거래 비교 시 호실별 면적과 층을 먼저 대조해야 합니다.

등기와 현재 전입관계를 기준으로 인수금이 발생하지 않는다면 최저가 낙찰 시 예상 실질취득금액은 67,228,000원입니다. 그러나 취득 관련 세금, 명도비, 수리비, 미납 관리비 등의 부담은 별도로 고려해야 하며, 이는 시장가격과의 비교에서 무시할 수 없는 비용입니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,228,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다. 근저당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 가정이며, 공동담보 관계·실제 잔존채권·세금·임차인 최우선변제·배당순위 조정은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

현 회차 가정에서 채권자에게 배당되는 금액은 65,617,896원, 채권자 총 청구액 기준 예상 미배당액은 2,078,382,104원입니다. 이는 채권자들이 회수하지 못하는 것으로 계산된 금액이지, 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원으로 별도 구분해야 합니다.

유찰 회차별 자금 시나리오

향후 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오로 확정된 매각조건이 아닙니다. 미배당액은 채권최고액과 청구금액에 근거한 추정치이며, 공동담보 채권 회수 및 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 평가되며, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 다세대주택입니다. 외벽 돌붙임 마감, 실내 인테리어 마감, 하이샛시 창호이며 위생·급배수·화재·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 요건도 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 토지. 토지면적 276.5㎡, 공시지가 1,261,000원/㎡입니다. 이는 필지 기준 정보로서 401호가 취득하는 대지권 면적과 동일한 개념이 아닙니다.
• 공부상 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 호실 현황과 임대차 관계는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 동일 단지 실거래를 전제로 가격을 평가하기 어렵고, 개별 호실의 상태·임대차·대지권·매수 수요에 따라 유동성이 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 최종 확인. 낙찰자가 인수할 임대차·권리·특별매각조건이 있는지 입찰 직전 명세서를 원본으로 확인하세요. 등기상 소멸 여부만으로 모든 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다.
• 401호 점유자 특정. 배희정·박봉길·신나라의 실제 점유 호실을 확인하고, 501호로 표시된 박지환이 401호와 어떤 관계인지 조사하세요. 현황조사와 실제 현장을 대조하는 것이 핵심입니다.
• 임차인 보증금·확정일자. 배희정과 박봉길의 보증금, 모든 관계인의 확정일자, 임대차계약 내용 및 배당요구 여부를 확인하세요. 소액임차인 최우선변제와 실제 배당 가능성도 함께 검토해야 합니다.
• 공동담보 관계. 정서진새마을금고 근저당의 공동담보목록 제2022-1612호와 실제 잔존채권액, 타 담보물건의 경매 및 배당 상황을 확인하세요. 현재 배당표는 단순 가정입니다.
• 세금과 관리비. 남동세무서장 관련 압류의 체납세목·법정기일·당해세 여부를 확인하고, 관리비 체납 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액이 있는지 관리주체에 확인하세요.
• 시세 비교. 유희주택 401호와 비교 가능한 전용면적·층·상태의 최근 실거래를 확보하세요. 감정가 대비 34.3%는 시세 대비 34.3%를 뜻하지 않습니다. 비교가격이 확인되기 전까지는 응찰가격의 경제성을 확정하기 어렵습니다.
• 호실 면적·대지권. 개별 집합건축물대장과 등기부를 대조해 401호의 전유면적, 대지권 비율, 전유부분의 용도 및 실제 상태를 확인하세요.
• 명도비와 수리비. 점유자 퇴거·인도 과정과 실내 하자, 설비 상태에 따른 추가 비용을 조사하세요. 예상 인수액이 0원이어도 전체 취득비용이 최저매각가로 끝나는 것은 아닙니다.
• 매각기일과 입찰조건. 2026.10.27 매각 진행 여부, 최종 최저매각가격, 매수신청보증금, 변경·취하·정지 여부 및 매각조건을 법원 공고에서 재확인하세요.
• 등기 변동 확인. 2026.07.23 이후 추가된 권리나 임차인 관련 변경이 있는지 최신 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서를 다시 확인하세요.

맺으며 — “34.3% 낙찰가”보다 중요한 것은 실제 점유와 실제 시세

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 정서진새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸할 것으로 예상됩니다. 확인된 전입일도 모두 말소기준일 이후이므로, 현재의 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 권리가 후순위라는 사실만으로 입찰 타당성이 확보되는 것은 아닙니다. 전입·점유 관계인 4명 중 501호로 표시된 사람이 있고, 나머지 관계인의 실제 호실도 명확히 확정해야 합니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 관계인도 있어 배당·명도 검토가 필요합니다.

가격 역시 검증 대상입니다. 196,000,000원 감정가가 67,228,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 최근 거래가격과 비교하지 않은 상태에서 이를 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 여기에 3회 유찰과 8세대 규모라는 환금성 요인이 겹쳐 있습니다.

결론은 권리상 예상 인수 0원, 그러나 가격과 점유관계는 보류입니다. 401호 실제 점유자, 임대차 원본, 공동담보 관계, 최근 실거래를 확인하기 전까지는 감정가 대비 할인폭을 투자 매력으로 점수화하기 어렵습니다. 지금 필요한 것은 더 낮은 숫자보다 확인된 시장가격과 명확한 점유관계입니다.