96,040,000원
인천지방법원 2025타경510829. 인천 미추홀구 용현동 유희주택 4층 401호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 서유희이고, 2023.10.23. 설정된 정서진새마을금고 근저당권의 채권최고액은 1,644,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 계양새마을금고 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이번 사건의 포인트는 권리 자체보다 점유 확인과 가격 검증입니다. 현황조사에는 배희정, 박봉길, 박지환, 신나라 4명이 확인되지만 전입일은 모두 2025년으로 말소기준권리인 2023.10.23.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 박지환은 현황조사상 501호로 표시되어 있어 본건 401호와의 점유관계를 입찰 전에 반드시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510829 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 4층401호 도로명: 인천광역시 미추홀구 수봉남로6번길 146 |
| 물건종류 / 건물 | 다세대 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 서유희 · 2023.06.05. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 96,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정서진새마을금고 / 1,463,498,740원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.23. 정서진새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,644,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.10.23. 정서진새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.10.25. 계양새마을금고 가압류 500,000,000원, 2025.07.22. 임의경매개시결정, 2026.01.30. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 공동담보목록 제2022-1612호에 연결되어 있어 채권최고액 1,644,000,000원을 본건 하나의 실제 채무액과 동일하게 보기는 어렵고, 이번 경매 청구액은 1,463,498,740원입니다.
② 임차·점유 관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유표시 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배희정 | — | 2025.07.21 | 미상 | 2025.08.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박봉길 | — | 2025.07.21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지환 | 501호 | 2025.07.18 | 10,000,000원 / 550,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신나라 | — | 2025.06.02 | 15,000,000원 / 700,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
네 사람 모두 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 배희정·박봉길은 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않으며, 박지환·신나라도 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 특히 현황조사상 박지환의 점유 부분이 501호로 적혀 있는 만큼 본건 401호의 실제 점유자와 호수 대응관계는 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 단정은 금지
감정가는 196,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 96,040,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 67,228,000원, 4회 유찰 시 47,059,600원입니다.
하지만 제시된 유희주택 시세 자료에는 최근 실거래 금액과 최근 거래일이 확인되지 않습니다. 비교대상 면적은 56.17㎡로 표시되어 있으나 본건과 일치한 면적 표본도 아닙니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 점수를 높이는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,128,720원 |
| 1. 근저당 · 정서진새마을금고 | 1,644,000,000원 | 93,911,280원 |
| 2. 가압류 · 계양새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가 가정에서 총 채권액 2,144,000,000원 중 채권자 예상배당은 93,911,280원이고 미배당은 2,050,088,720원입니다. 신청채권자 정서진새마을금고의 청구액 1,463,498,740원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 서측 인근으로, 주위에는 오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽 돌붙임, 내벽 인테리어 마감, 하이샷시 창호 등이 확인됩니다. 위생·급배수·화재·승강기·난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 토지. 토지면적 276.5㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,261,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 다세대주택 부지입니다.
- 환금성. 유희주택은 8세대, 2023.04.06. 준공으로 확인됩니다. 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 실제 환금성과 적정 매수가격은 별도 비교가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유 확인. 현황조사상 박지환은 501호로 표기되어 있습니다. 본건 401호와의 호수 관계 및 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차보증금·확정일자 확인. 배희정·박봉길은 보증금이 미상이고 네 명 모두 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 최우선변제·배당순위에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 세금 배당 확인. 2026.01.30. 국의 압류가 있고 현재 배당추정에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 정서진새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2022-1612호와 연결되어 있습니다. 본건만의 실제 잔존채무와 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고, 본건과 실제로 비교 가능한 다세대 실거래를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 확정”
이 사건은 2023.10.23. 근저당 이후 권리와 전입자들이어서 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 네 명의 전입자도 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 거액의 채권 미배당이 발생하더라도 그 미배당 자체가 낙찰자의 추가 부담으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 196,000,000원에서 96,040,000원까지 내려왔지만, 본건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 게다가 점유조사에는 501호 표기가 섞여 있고 일부 보증금·확정일자도 확인이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 비교적 단순하지만, 가격과 점유는 확인형입니다. 감정가의 49%라는 숫자 하나보다 실제 401호 점유관계와 비교 가능한 거래가격을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
