인천지방법원 2025타경510829. 인천 미추홀구 용현동의 유희주택 3층 302호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 사용되는 건물이며, 정서진새마을금고가 신청한 임의경매 사건입니다. 소유자는 서유희, 경매 청구금액은 1,463,498,740원입니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 10월 23일 설정된 정서진새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,644,000,000원으로, 이 물건의 감정가보다 훨씬 큽니다. 다만 이 근저당권에는 공동담보목록 제2022-1612호가 기재되어 있어, 채권최고액 전체를 302호 한 세대의 독립적인 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

현재 최저가는 감정가의 약 34.3%입니다. 이처럼 가격이 크게 낮아지면 투자 매력이 있어 보일 수 있지만, 감정가와 시장가격은 서로 다른 기준입니다. 특히 본건은 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않고, 임차인 조사에도 호실 구분 문제가 남아 있습니다. 따라서 가격보다 앞서 살펴야 할 것은 낙찰 후 어떤 점유자를 상대해야 하는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2023.10.23 정서진새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 계양새마을금고 가압류, 정서진새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이 구조만 놓고 보면 등기상 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는 유형은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 본건 302호와의 연결 확인이 핵심

현황조사 등에 등장하는 자연인은 배희정·박봉길·박지환·신나라, 총 4명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 인물은 없으므로 조사 명단상 서로 다른 4명입니다. 하지만 박지환은 501호로 명시되어 있어 본건 302호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 나머지 3명도 각자의 점유 호실이 명확하게 특정되지 않아, 302호에 실제로 관계된 임차인 수는 확정할 수 없습니다.

대항력 판정은 현재 기재된 전입일과 말소기준권리일의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제권의 확정 여부는 확정일자·배당요구·임대차계약 등 추가 확인이 필요합니다. 501호로 명시된 임대차 보증금은 302호의 부담액에 포함하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 저평가는 아니다

감정가는 268,000,000원, 현재 최저매각가는 91,924,000원입니다. 세 차례 유찰되면서 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 같은 면적과 정확하게 대응하는 실거래 기준값이 확인되지 않으므로, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

4회·5회 유찰 가격은 회차별 가정값이며 실제 매각 일정 또는 확정 최저매각가를 뜻하지 않습니다. 미배당액은 배당모형상 채권 부족액으로, 매수인이 인수하는 금액과는 구별됩니다.

동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격을 근거로 확인할 수 없는 상황에서는, 현재 최저가 91,924,000원이 시세보다 저렴하다는 결론도 내릴 수 없습니다. 입찰금액 결정에는 실제 비교거래, 호실별 상태, 임대차 수요 및 예상 명도비용에 대한 별도 검토가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,924,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,054,632원을 제외한 89,869,368원이 근저당권자에게 배당되는 모형입니다. 계양새마을금고 가압류 채권에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

전체 배당모형상 채권 부족액은 2,054,130,632원입니다. 하지만 이 액수는 채권자가 배당받지 못하는 금액이지, 매수인이 추가로 갚아야 하는 돈이라는 의미는 아닙니다. 매수인 인수액은 해당 모형에서 0원으로 추정됩니다.

본 배당은 집행비용 추정치와 근저당권 채권최고액 등을 적용한 모형입니다. 실제 채권액, 공동담보 관계, 국의 압류와 관련한 조세채권, 당해세·최우선변제 임차인 등의 우선순위를 최종 반영한 확정배당표는 아닙니다. 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재한 주거지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 돌붙임 마감 등, 내벽은 인테리어 마감 등, 창호는 하이샛시 창호 등으로 조사되었습니다. 위생·급배수·화재·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 건물 부지는 대체로 평탄한 세장형 토지이며, 북서측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 276.5㎡, 공시지가는 1,261,000원/㎡입니다. 토지면적은 건물 부지 전체 기준으로 개별 302호의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 구체적인 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 준공·규모. 2023.04.06 사용승인된 8세대 다세대주택으로 파악됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 건물이므로 대단지 아파트와 같은 수준의 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%인 점을 고려해 실제 매매거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 302호 실제 점유자 확인. 배희정·박봉길·신나라가 302호와 어떤 관계인지 확인하고, 501호로 표시된 박지환을 본건 임차인으로 잘못 산입하지 않도록 합니다.
• 임차인 대항력·우선변제 확인. 기재된 전입일은 모두 말소기준일 이후이지만, 실제 점유개시·선행 임대차·계약내용·확정일자·배당요구를 확인해야 합니다. 보증금 미상 점유자에 대해서는 권리관계가 확정되기 전까지 인수 위험을 열어두고 검토합니다.
• 공동담보 근저당 확인. 정서진새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2022-1612호와 실제 피담보채권액, 배당관계를 확인합니다.
• 압류·조세채권 확인. 2026.01.30 국의 압류와 관련된 남동세무서장의 조세채권 내용을 확인합니다. 등기상 압류가 후순위라는 사실만으로 모든 조세 배당순위를 확정해서는 안 됩니다.
• 실거래 시세 재확인. 최저가 91,924,000원과 감정가 268,000,000원의 차이가 아닌, 실제 비교 가능한 인근 다세대주택 거래금액과 본건의 시장가치를 기준으로 응찰가격을 산정합니다.
• 명도·체납비용 확인. 실제 점유자와 임대차 관계를 파악하고 명도 절차, 이사 협의, 체납 관리비 중 승계 가능 비용 등을 확인합니다.
• 현장·건물상태 확인. 302호의 내부 상태, 누수·설비 하자, 승강기와 공용부분 관리상태, 실제 사용 면적 등을 확인합니다.
• 입찰기일·서류 원본 대조. 매각기일 2026.10.27의 진행 여부 및 최저매각가를 법원 공고에서 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신본으로 대조합니다.

맺으며 — “감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다”

인천 유희주택 302호는 감정가 268,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가 91,924,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리는 정서진새마을금고 근저당권이고, 확인된 후순위 등기권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 배당모형에서 추정한 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 가장 중요한 미확인 사항은 302호의 실제 임차관계입니다. 조사에 등장하는 4명 중 1명은 501호로 특정되어 있고, 나머지 3명의 호실 관계도 확정되지 않았습니다. 단순히 전입일이 후순위라는 이유만으로 명도와 보증금 문제를 모두 해결했다고 볼 수는 없습니다.

가격 측면에서도 현재 최저가는 감정가보다 크게 낮지만, 동일 면적 실거래 시세가 검증되지 않았습니다. 여기에 단지 평균 3.0회 유찰과 낮은 낙찰 실적이라는 환금성 부담이 겹칩니다. 따라서 권리 구조는 검토 가능하되, 가격 경쟁력은 아직 입증되지 않은 물건입니다.

결론은 조건부 접근입니다. 302호 실제 점유자와 임차인의 권리를 확인하고, 공동담보·조세·명도 위험을 점검한 다음, 비교 가능한 실거래 시세가 현재 실질취득비용보다 충분히 높은지 검증해야 합니다. 권리상 인수 0원 추정만으로 안전한 투자라고 단정하거나, 감정가 대비 할인만으로 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.