인천지방법원 2025타경510829. 인천 미추홀구 용현동 유희주택 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가 268,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 131,320,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.10.23. 정서진새마을금고 근저당권이고, 이후 계양새마을금고 가압류·임의경매개시결정· 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 매수인이 등기상 떠안을 권리는 없습니다. 더 중요한 부분은 점유입니다. 현황조사 등에 배희정·박봉길·박지환·신나라 4명이 확인되지만, 전입일은 2025.06.02.~2025.07.21.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력 없음입니다. 다만 보증금이 미상인 사람이 2명이고 박지환의 점유 부분이 501호로 기재돼 있어, 302호의 실제 점유자와 임대차 범위는 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510829 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 3층302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 수봉남로6번길 146 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 서유희 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,463,498,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.10.23. 설정된 정서진새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 1,644,000,000원입니다. 공동담보목록 제2022-1612호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2024.10.25. 계양새마을금고의 500,000,000원 가압류, 2025.07.22. 임의경매개시결정, 2026.01.30. 국의 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필요
조사된 사람은 총 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 전입일이 2023.10.23. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 사람이 있고, 예상배당에도 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배희정 | 2025.07.21 | 보증금 미상 | 2025.08.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박봉길 | 2025.07.21 | 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박지환 | 2025.07.18 | 10,000,000원 / 550,000원 | 미확인 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신나라 | 2025.06.02 | 15,000,000원 / 700,000원 | 미확인 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 실거래 근거는 없다
현재 최저매각가는 131,320,000원으로 감정가 268,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건에 대해 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 “시세보다 싸다”는 판단은 할 수 없습니다.
유희주택은 2023.04.06. 준공, 총 8세대로 파악되고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 정확히 2회 유찰 상태입니다. 거래 근거가 없는 상황에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 점수를 높이기보다 인근 유사 다세대의 실거래와 매물을 별도로 확인하는 접근이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,638,480원 |
| 을구 1번 근저당권 · 정서진새마을금고 | 1,644,000,000원 | 128,681,520원 |
| 갑구 2번 가압류 · 계양새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 미배당은 2,015,318,480원입니다. 이 수치는 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 서측 인근으로, 오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·화재·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 1,261,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 2023.04.06. 준공, 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 현재도 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 실제 점유 확인. 현황조사상 4명의 기록과 실제 현장 점유자가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 501호 기재 대조. 박지환의 점유 부분이 501호로 기재돼 있으므로 경매 대상 302호와의 관련성을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상 2명 확인. 배희정·박봉길의 임대차 보증금과 계약관계를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 주변 유사 다세대 거래를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에 공동담보목록 제2022-1612호가 기재돼 있으므로 채권 배당관계 확인 시 함께 살펴야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 점유와 가격은 확인 필요”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2023.10.23. 근저당이 말소기준이고, 그 이후 등기권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 조사된 4명의 전입 역시 모두 말소기준 이후라 대항력은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이것만으로 곧바로 좋은 입찰이라고 결론내리기는 어렵습니다. 임차 조사 중 2명의 보증금이 미상이고 한 사람은 501호로 기재돼 있어 실제 대상 호실의 점유관계 확인이 필요합니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 가격이 시장보다 낮다고 검증할 근거가 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 점유 확인과 시장가격 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
