🏷️ 최저가 49% 🛡️ 인수 0원 👥 실제 임차인 17명 📉 평균 유찰 2.0회

대전지방법원 2025타경1887. 대전 중구 유천동 ‘토르’ 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔 및 사무소로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 이보람이며, 2021.01.15 설정된 대전동부새마을금고 근저당권의 채권최고액은 1,704,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2025.03.10 홍혜린의 주택임차권등기와 2025.03.12 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 위치합니다.

현재 최저매각가는 105,840,000원으로 감정가 216,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 같은 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 반값이니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 오히려 권리 자체보다 다수 점유자에 대한 임대차관계 확인과 실제 환금성 확인이 입찰 전 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 뒤의 권리는 소멸

말소기준은 2021.01.15 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 홍혜린의 임차권등기는 2025.03.10 접수돼 말소기준보다 뒤이고, 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 경매개시결정 역시 2025.03.12로 기준권리 이후입니다. 현재 배당 추정에서 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 17명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 17명은 중복 보증기관이 아니라 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 전입일은 모두 말소기준일 2021.01.15보다 뒤입니다. 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 임차인은 그 항목을 미상으로 표시하고, 우선변제 여부 역시 확인되지 않은 경우 단정하지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거가 없다

현재 회차는 2회 유찰된 상태로 최저가가 105,840,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 74,088,000원, 4회 유찰 시 51,861,600원입니다. 하지만 토르의 대상 면적 58.0685㎡는 실거래 면적 매칭이 확인되지 않았고, 최근 12개월 평균 거래액이나 최신 거래액도 제시돼 있지 않습니다.

따라서 본 물건의 가격 평가는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 매매시장에서 얼마에 소화될 수 있는지를 추가 확인해야 하는 단계입니다. 특히 단지는 12세대이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0으로 나타나므로 낮아진 최저가만 근거로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권최고액 기준 미배당액은 1,600,441,760원이며, 신청채권 1,479,563,013원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수 추정은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당 추정에 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 부족은 커진다

세 시나리오 모두 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 추가 유찰은 인수액을 키우는 구조가 아니라 매각대금과 근저당 배당액을 함께 낮추는 구조입니다. 다만 이 사실만으로 최적 입찰가격을 정할 수는 없습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 환금가격 자체가 가장 큰 미확정 변수이기 때문입니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔 및 사무소로 이용 중입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있어 아파트로 가정하면 안 됩니다.
• 주위환경. 대전광역시 중구 유천동 버드내초등학교 남동측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·공동주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 중로2류와 소로1류에 접합니다.
• 토지. 토지면적 421.4㎡, 지목 대, 업무용, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 1,740,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물이며 급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 토르는 12세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0으로 나타납니다. 최근 실거래 비교가격이 없어 환금가격은 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 다수 점유자 재확인. 현황조사상 임차인 17명입니다. 각 점유 구역과 현재 실제 점유 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인. 정민아·김예람·정택순·최유리·조미옥·임동욱·유승수·류나윤·권혜인·이상아·오수희·안혜진·소영아·변건우의 보증금은 확인되지 않습니다.
• 확정일자·우선변제 확인. 홍혜린 외 다수 임차인의 확정일자 및 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 배당요구 접수와 실제 배당 순위를 원문서에서 대조해야 합니다.
• 알려진 임대차. 김미연은 보증금 60,000,000원·월세 500,000원, 김홍진은 보증금 200,000,000원, 홍혜린은 보증금 135,000,000원입니다. 모두 전입일은 말소기준보다 늦습니다.
• 홍혜린 임차권등기. 임대차계약일 2021.03.09, 점유개시 2021.03.26, 확정일자 2021.03.12, 주민등록일 2021.05.25이며 2025.03.10 임차권등기가 접수됐습니다. 등기 순위는 말소기준보다 뒤입니다.
• 가격 검증. 최저가 105,840,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 또는 유사 용도의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 및 사무소입니다. 실제 사용과 인허가·세금·대출 적용을 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
• 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 관련 원문서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸, 그러나 가격·점유는 별도 문제”

이 사건의 등기 구조만 보면 기준은 선명합니다. 2021.01.15 대전동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 17명의 전입일 역시 모두 기준권리보다 늦어 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 공격적으로 접근할 근거가 충분한 것은 아닙니다. 감정가 216,000,000원이 두 차례 유찰돼 105,840,000원까지 낮아졌지만, 최근 실거래 가격이 없어 이 금액이 실제 시장가보다 싼지는 확인되지 않습니다. 게다가 근린시설 사건에 오피스텔·사무소 이용상태이고, 실제 임차인이 17명에 달합니다. 권리 인수는 낮지만 점유조사와 환금가격 검증의 비중은 높은 물건입니다. 그래서 결론은 “권리만 보면 통과, 가격과 점유 확인 전에는 보수적 접근”입니다.