대전지방법원 2025타경1887. 대전 중구 유천동 ‘토르’ 7층 703호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔 및 사무소입니다. 소유자는 이보람이며, 등기상 가장 먼저 잡힌 담보권은 2021.01.15 대전동부새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,704,000,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.17 대전광역시 중구 압류와 2025.03.12 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 자체보다 실무상 더 눈여겨볼 부분은 점유자 수와 물건 성격입니다. 현황조사에 등장하는 점유·임차인은 16명이며, 그중 김미연은 보증금 60,000,000원·월 500,000원, 김홍진은 보증금 200,000,000원이 확인됩니다. 그러나 두 사람을 포함해 전입일은 모두 말소기준일인 2021.01.15보다 늦습니다. 따라서 제시된 판정 기준으로는 대항력 없음이며, 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준은 2021.01.15 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 대전광역시 중구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 135,240,000원 가정에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 근저당 채권최고액은 매각대금을 크게 웃돌지만, 근저당권의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 점유·임차인 — 16명 모두 기준일 이후 전입

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 조사된 실제 점유·임차인은 16명입니다. 가장 이른 전입도 2021.01.20으로 말소기준일 2021.01.15 이후입니다. 따라서 제시된 권리판정에서는 16명 모두 대항력 없음입니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수이므로, 우선변제 관련 순위와 실제 배당관계는 원문 서류 대조가 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’은 미확인

감정가는 276,000,000원, 현재 최저매각가는 135,240,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이므로 표면상 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 가격 비교에 사용할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

특히 이 물건은 감정 이용상태가 오피스텔 및 사무소이고, 주변도 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재합니다. 토르의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 현재 회차가 이미 그 평균 수준에 도달해 있다는 점은 확인되지만, 낙찰 사례 금액이 없어 현재 135,240,000원의 가격 적정성은 별도 시세조사가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,240,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당권자에게 132,546,640원이 배당되고, 미배당액은 1,571,453,360원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 버드내초등학교 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·공동주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 오피스텔 및 사무소로 이용 중이며, 토지도 업무용으로 이용되고 있습니다.
• 도로. 북동측 약 15m, 남서측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 중로2류와 소로1류에 접합니다.
• 설비. 급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기설비가 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 토르는 2021.01.07 사용승인된 12세대 규모이며, 비교 가능한 최근 낙찰금액이나 실거래 시세가 제시되지 않아 가격 검증이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 16명 점유관계 재확인. 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 대상, 퇴거 협의 난도를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 김미연 60,000,000원·김홍진 200,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않고, 확정일자도 확인되지 않습니다.
• 배당요구 확인. 류나윤·권혜인·오수희·임동욱은 배당요구 사실과 날짜가 확인되므로 배당표 원문과 대조해야 합니다.
• 가격을 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 최근 실거래 비교가격이 없어 시세 대비 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다.
• 용도·수요 점검. 아파트가 아니라 오피스텔 및 사무소로 이용되는 근린시설이므로 실수요·임대수요·재매각 수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 미배당액 오해 금지. 근저당 미배당 1,571,453,360원은 매수인 인수액이 아니며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸, 승부는 점유와 가격”

이 물건의 말소기준은 2021.01.15 대전동부새마을금고 근저당이고, 16명의 점유·임차인 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인은 없고, 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 인수만 보면 단순한 편입니다.

하지만 최저가가 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없고, 물건은 오피스텔·사무소 용도의 근린시설이며, 점유·임차인이 16명이나 확인됩니다. 권리상 인수는 0원, 가격 적정성은 미확정, 명도·환금성은 보수적으로 확인. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.