대전지방법원 2025타경1887. 대전광역시 중구 유천동 토르 8층 801호로, 경매상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 및 사무소로 이용되고 있습니다. 감정가는 216,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 105,840,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.01.15 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 1,704,000,000원입니다. 이후 2025.03.12 임의경매개시결정이 기입됐고, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 자체보다 주의할 부분은 점유관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 점유자는 16명이고, 가장 빠른 전입일도 2021.01.20으로 말소기준일 2021.01.15보다 늦습니다. 따라서 제공 자료의 판정대로 대항력은 모두 없습니다. 그러나 보증금이 확인된 사람은 김미연 60,000,000원, 김홍진 200,000,000원뿐이고 나머지는 다수가 보증금 미상입니다. 인수 0원이라는 권리 결론과 명도·배당 확인이 간단하다는 뜻은 서로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준권리는 2021.01.15의 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 2025.03.12의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 제공된 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 근저당권은 매각대금으로 전액 변제되지 않아 미배당이 발생하지만, 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조로 산정되지는 않았습니다.

② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 확인할 사람이 많다

③ 가격 — 49% 할인만으로 싸다고 단정할 수 없다

현재 최저가는 105,840,000원으로 감정가 216,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 면적의 실거래 평균이나 최신 거래금액은 제공되지 않았고, 토르의 비교 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.

제공된 경매 통계에서 토르의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 본건 역시 현재 2회 유찰 상태입니다. 거래 시세가 없는 만큼 가격 판단은 별도의 실거래·임대수익 검증 없이 감정가 할인율만으로 끝내면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)

현재 회차에서는 대전동부새마을금고 채권최고액 1,704,000,000원 중 103,558,240원이 배당되고 1,600,441,760원이 미배당으로 남는 계산입니다. 제공 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 버드내초등학교 남동측 인근이며 주위에 근린생활시설·단독주택·공동주택 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 본건은 오피스텔 및 사무소로 이용 중이며 토지는 업무용으로 이용되고 있습니다.
• 도로. 북동측 약 15미터, 남서측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 중로2류와 소로1류에 접합니다.
• 토지. 421.4㎡ 정방형 평지이며 공시지가는 1,740,000원/㎡입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기설비가 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 16명 재확인. 현황조사에 등장하는 각 점유자의 실제 점유 여부와 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 보완. 김미연 60,000,000원, 김홍진 200,000,000원 외 다수 보증금이 미상이라 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
• 배당요구 확인. 임동욱·류나윤·권혜인·오수희의 배당요구 접수 사실과 그 외 점유자의 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
• 대항력과 명도 구분. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 점유자가 많아 명도 절차는 별도의 부담이 될 수 있습니다.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 동일 면적 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율은 확인되지 않았습니다.
• 용도 확인. 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔 및 사무소로 이용되는 물건이므로 실제 이용·임대 형태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 점유 16명이 더 중요하다”

등기상 구조는 단순합니다. 2021.01.15 대전동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 현황조사에 16명의 점유자가 등장하고, 이 가운데 상당수의 보증금과 확정일자·배당관계가 확인되지 않습니다. 모두 후순위 전입이어서 대항력은 없더라도 실제 인도와 배당관계 확인은 결코 단순하지 않습니다.

가격도 같은 방식으로 봐야 합니다. 감정가 216,000,000원에서 2회 유찰돼 105,840,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 49%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 점유와 가격 검증 부담이 큰 C급 확인형 물건입니다.