대전지방법원 2025타경1887. 대전 중구 유천동 ‘토르’ 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔 및 사무소입니다. 등기부상 소유자는 이보람, 말소기준은 2021.01.15 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,704,000,000원이고, 2025.03.12 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

등기 자체는 단순하지만 현황조사상 전입자가 많습니다. 중요한 점은 조사된 전입일이 모두 말소기준일인 2021.01.15보다 늦다는 것입니다. 따라서 제공된 판정상 이들은 대항력이 없습니다. 다만 일부를 제외하면 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않아 실제 점유관계와 임대차계약은 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021.01.15 접수된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,704,000,000원이며 공동담보목록 제2021-8호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.03.12 대전동부 새마을금고가 임의경매개시결정을 받았고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 확인 부담은 크다

현황조사에 나타난 전입일은 2021.01.20부터 2024.08.30 사이입니다. 모두 2021.01.15 말소기준권리 이후 전입으로 판정돼 대항력 없음입니다. 보증금이 확인된 경우는 김미연 60,000,000원·월 500,000원, 김홍진 200,000,000원이며, 이 두 경우 역시 전입일이 말소기준 이후입니다.

③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류

감정가는 191,000,000원, 현재 최저매각가는 93,590,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 65,512,999원, 4회 유찰 시 45,859,099원으로 제시돼 있습니다.

다만 이 사건은 동일 면적에 맞는 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 단지 정보상 ‘토르’는 12세대이고 기준 면적 51.3339㎡가 표시돼 있으나 본건과 면적 일치 판정은 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,590,000원 가정)

현재 가정 매각가 93,590,000원에서는 집행비용 2,084,620원을 제외한 91,505,380원이 대전동부새마을금고에 배당되고, 채권 미배당액은 1,612,494,620원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 유천동 소재 버드내초등학교 남동측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·단독주택·공동주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔 및 사무소로 이용 중이며, 기본적인 급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류와 중로2류에 접하고, 공시지가는 1,740,000원/㎡입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 단지 정보. 토르는 12세대로 표시돼 있고 완료일은 2021.01.07입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 실체 확인. 현황조사상 다수 전입자가 확인됩니다. 실제 현재 점유자와 사용 구획을 현장에서 대조해야 합니다.
• 보증금 확인. 김미연 60,000,000원·월 500,000원, 김홍진 200,000,000원을 제외하면 보증금이 확인되지 않은 사례가 많습니다. 임대차계약 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 배당요구 확인. 임동욱 2025.07.03, 류나윤 2025.03.18, 권혜인 2025.03.27, 오수희 2025.04.11 배당요구 기록이 있습니다. 나머지 점유자의 배당관계도 확인이 필요합니다.
• 가격 검증. 최저가 93,590,000원이 감정가의 49%까지 내려왔어도 동일 조건 최신 실거래 비교 없이 할인율만으로 응찰가를 정하지 마십시오.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔 및 사무소입니다. 실제 사용상태와 공부상 용도를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 매각물건명세서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순물건으로 보면 안 된다

이 사건의 등기 권리만 보면 말소기준이 분명하고 매수인 인수액도 0원이라 구조가 단순합니다. 하지만 현황조사로 시선을 옮기면 이야기가 달라집니다. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 점유자가 다수이고, 보증금과 우선변제 관계가 명확하지 않은 사례가 많습니다. 따라서 이 물건의 핵심 위험은 등기상 권리 인수보다 점유·임대차 확인과 명도에 있습니다.

가격도 같은 이유로 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 2회 유찰돼 최저가가 93,590,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 동일 조건 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 낮은 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유관계와 가격 검증 부담이 큰 C등급 물건입니다.