대전지방법원 2025타경1887. 대전 중구 유천동 ‘토르’ 9층 902호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔 및 사무소입니다. 말소기준은 2021년 1월 15일 설정된 대전동부새마을금고의 근저당권으로 채권최고액은 1,704,000,000원입니다. 이후 2025년 3월 12일 임의경매개시결정, 2025년 5월 21일 변건우의 주택임차권등기가 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이번 물건의 핵심은 “최저가가 감정가의 절반 아래”라는 숫자가 아닙니다. 현재 최저매각가는 169,540,000원으로 감정가 346,000,000원의 49% 수준이지만, 같은 물건의 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않았습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 매매 가능한 시세를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다. 특히 2회 유찰 상태라는 사실 자체도 환금성·수요를 점검해야 할 신호입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다

말소기준권리는 2021.01.15 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 2025.03.12 임의경매개시결정과 2025.05.21 변건우의 주택임차권등기는 모두 그 이후에 설정·등기됐습니다. 변건우의 임대차계약은 2023.05.11, 확정일자는 2023.05.12, 주민등록일자는 2023.05.23, 점유개시는 2023.05.27로 역시 말소기준보다 늦습니다. 확인된 자료 기준으로는 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기권리 금액이 없습니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 16명

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없으며, 확인되는 사람은 실제 임차인·점유자 16명입니다. 전입일은 모두 2021.01.15 말소기준권리 이후입니다. 따라서 확인된 자료상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 금액관계와 실제 계약 내용을 원문 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 169,540,000원으로 감정가 346,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 118,677,999원, 4회 유찰 시 시나리오는 83,074,599원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,540,000원 가정)

현재 최저가 가정 시 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 모두 소진됩니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당은 1,537,633,560원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 유천동 버드내초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·단독주택·공동주택이 함께 소재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔 및 사무소로 이용 중이며, 토지도 오피스텔 및 사무소 부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북동측 폭 약 15m, 남서측 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 중로2류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,740,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트 구조이며 급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 규모, 근린시설·오피스텔/사무소 이용, 2회 유찰이라는 특성상 일반 아파트처럼 폭넓은 매수층을 전제로 보기보다 실제 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 원점 확인. 최저가 169,540,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 실제 매매 가능한 비교사례를 확보한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 점유자 전수 확인. 현황조사상 16명이 확인됩니다. 실제 거주·점유 여부와 퇴거 여부를 개별 대조해야 합니다.
• 보증금 미상자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수이므로 계약서·매각물건명세서·현황조사 원문을 서로 맞춰야 합니다.
• 변건우 임차권. 보증금 180,000,000원, 계약일 2023.05.11, 확정일 2023.05.12, 주민등록일 2023.05.23, 점유개시일 2023.05.27이며 말소기준 이후라 확인 자료상 매수인 승계는 없습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설이고 실제 감정 이용상태는 오피스텔 및 사무소입니다. 주거 목적 입찰이라면 용도와 이용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액이 크더라도 이는 매수인 인수금이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리 소멸”보다 어려운 건 점유와 가격이다

이 물건은 등기 순위만 보면 구조가 명확합니다. 2021.01.15 대전동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권등기와 경매개시결정은 소멸합니다. 확인 임차인들의 전입일도 모두 그 이후라 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 16명의 임차인·점유관계, 다수의 보증금 미상, 근린시설·오피스텔/사무소 이용, 2회 유찰, 그리고 비교할 실거래 금액 부재가 한꺼번에 겹칩니다. 최저가가 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기보다 실제 점유관계와 시세를 먼저 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다. 권리는 소멸형이지만, 실무 난도는 낮지 않습니다.