대전지방법원 2025타경1887. 대전 중구 유천동 토르 6층 603호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔 및 사무소입니다. 감정가 276,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 135,240,000원, 감정가의 49%입니다. 가격은 크게 내려왔지만 이 사건의 첫 번째 판단축은 할인율보다 복수 점유관계와 임차정보의 정리입니다.
등기상 기준은 단순합니다. 소유권보존과 같은 날인 2021.01.15 설정된 대전동부새마을금고의 채권최고액 1,704,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 중구(대전광역시)의 압류, 대전동부새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.03.31 등기된 임차권은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1887 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 6층603호 · 대전광역시 중구 유천로47번길 68 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 및 사무소 |
| 소유자 | 이보람 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 135,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 1,479,563,013원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.15 대전동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,704,000,000원 · 공동담보목록 제2021-8호 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2021.01.15 근저당권입니다. 2024.10.17 압류, 2025.03.12 임의경매개시결정, 2025.03.31 주택임차권등기는 모두 그 뒤에 위치합니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당모형 역시 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 확인 항목은 많다
현황조사상 전입자들은 모두 2021.01.15 말소기준 이후 전입입니다. 따라서 제공된 판정은 전부 대항력 없음입니다. 다만 김미연의 보증금 60,000,000원·월 500,000원, 김홍진의 보증금 200,000,000원, 등기된 남지은·임동욱의 임차보증금 180,000,000원 외에는 보증금이나 확정일자가 미상인 경우가 많습니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 점유 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민아 | 2021.12.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예람 | 2021.12.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정택순 | 2021.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최유리 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미옥 | 2021.02.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임동욱 | 2021.04.09 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유승수 | 2024.08.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류나윤 | 2023.05.19 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권혜인 | 2021.03.03 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상아 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미연 · 전체 | 2021.02.05 | 60,000,000원 / 월 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오수희 | 2021.01.20 | 미상 | 2025.04.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍진 · 전체 | 2021.02.15 | 200,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안혜진 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 소영아 | 2024.04.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변건우 | 2023.05.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남지은·임동욱 · 각 지분 2분의 1 | 2021.04.09 · 확정 2021.03.26 | 180,000,000원 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 135,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,693,360원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대전동부새마을금고 | 1,704,000,000원 | 132,546,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각가 135,240,000원에서 집행비용 2,693,360원을 제외한 132,546,640원이 대전동부새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,571,453,360원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 중구 유천동 소재 버드내초등학교 남동측 인근. 근린생활시설·단독주택·공동주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔 및 사무소로 이용 중이며 기본적인 급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15미터, 남서측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 정방형 평지, 업무용 토지로 토지면적 421.4㎡이며 공시지가는 1,740,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 중로2류와 소로1류에 접합니다.
- 건물. 2021.01.07 준공, 토르 12세대로 확인되며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입자별 원본 대조. 현황조사상 보증금·확정일자 미상인 점유자가 많아 매각물건명세서와 임대차 관련 자료를 개별 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 남지은·임동욱의 임차보증금 180,000,000원, 임대차계약일 2021.03.24, 확정일자 2021.03.26, 전입·점유 2021.04.09를 기준권리와 다시 대조해야 합니다.
- 최우선변제 변수. 현재 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 회차는 감정가의 49%지만 실거래 비교 없이 할인율만으로 저가 매수 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔 및 사무소이므로 실제 사용현황과 인도 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 결론이 아니다
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.01.15 대전동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·경매개시결정·임차권은 소멸합니다. 현황조사에 잡힌 전입자들도 모두 말소기준 이후라 제공된 판정상 대항력이 없으며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
다만 물건은 근린시설이면서 실제로 오피스텔 및 사무소로 이용되고 있고, 점유관계가 복잡하며 다수의 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 배당모형에 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 따라서 권리상 인수 위험은 낮지만 조사 난도는 낮지 않은 물건입니다. 감정가 276,000,000원에서 135,240,000원까지 내려온 49% 가격만 보고 결론내리기보다, 점유·배당 관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 접근이 맞습니다.
