대전지방법원 2025타경1887. 대전 중구 유천동 ‘토르’ 8층 803호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔 및 사무소입니다. 등기상 소유자는 이보람이며 2021.01.15. 소유권보존과 같은 날 대전동부새마을금고의 채권최고액 1,704,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.03.12. 대전동부 새마을금고가 임의경매를 개시했습니다.
권리관계 자체는 선명합니다. 핵심은 임차인·점유자가 많다는 점입니다. 현황조사 등에 등장하는 16명 모두 전입일이 말소기준일인 2021.01.15.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 보증금이 확인된 김미연·김홍진을 포함해 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 사람이 다수이므로, 명도 및 배당관계는 매각물건명세서와 최신 문건을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1887 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 8층 803호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 중구 유천로47번길 68 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 및 사무소 |
| 소유자 | 이보람 · 2021.01.15. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 135,240,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부 새마을금고 / 1,479,563,013원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.15. 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,704,000,000원이며 공동담보목록 제2021-8호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.03.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 16명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 신고로 제외할 사람은 없습니다. 아래 16명이 실제 임차인·점유자로 확인되며, 전원 말소기준권리 이후 전입입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민아 | 2021-12-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예람 | 2021-12-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정택순 | 2021-12-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최유리 | 2021-02-01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조미옥 | 2021-02-02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임동욱 | 2021-04-09 | 미상 | 2025-07-03 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유승수 | 2024-08-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류나윤 | 2023-05-19 | 미상 | 2025-03-18 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권혜인 | 2021-03-03 | 미상 | 2025-03-27 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상아 | 2021-03-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미연 | 2021-02-05 | 60,000,000원 / 월 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오수희 | 2021-01-20 | 미상 | 2025-04-11 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김홍진 | 2021-02-15 | 200,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안혜진 | 2024-02-23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 소영아 | 2024-04-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변건우 | 2023-05-23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%, 시세 판단은 별도
감정가는 276,000,000원, 현재 최저매각가는 135,240,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 94,668,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 66,267,599원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았고, 중개 시세 항목의 목표 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 135,240,000원이 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 결론내릴 수 없습니다. 경매 할인율과 실제 시장가치는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,693,360원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 1,704,000,000원 | 132,546,640원 |
| 미배당 | - | 1,571,453,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,693,360원 이후 대전동부새마을금고에 132,546,640원이 배당되는 것으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당은 1,571,453,360원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 유천동 소재 버드내초등학교 남동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 및 사무소로 이용 중이며, 기본적인 급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 15미터, 남서측 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류와 중로2류에 접합니다. 토지 공시지가는 1,740,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모·경매 이력. 토르는 12세대, 완공일 2021-01-07로 표시돼 있으며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 현황조사상 실제 임차인·점유자가 16명입니다. 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 보증금·확정일자·배당요구를 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임동욱은 2025-07-03, 류나윤은 2025-03-18, 권혜인은 2025-03-27, 오수희는 2025-04-11 배당요구가 확인됩니다.
- 고액 보증금 확인. 김미연 60,000,000원, 김홍진 200,000,000원의 보증금이 확인됩니다. 두 사람 모두 말소기준 이후 전입이지만 실제 임대차계약서와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%이나 동일 조건의 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 감정가 할인율만으로 입찰가 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 오피스텔 및 사무소입니다. 현장 이용상태와 실제 임대수익 구조를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 현장 점유 상태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 시세 검증
이 사건의 권리 골격은 비교적 분명합니다. 2021.01.15. 대전동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 16명의 임차인·점유자 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 이 물건을 곧바로 가격 매력도가 높은 물건으로 보기는 어렵습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 동일 조건의 최신 실거래 비교가 확인되지 않아 135,240,000원이 실제 시장가치보다 낮은지는 검증되지 않았습니다. 게다가 점유자가 다수이고 보증금·확정일자 미상 항목이 많습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 그러나 가격과 명도는 추가 확인이 필요한 물건입니다.
