매력지수 B등급 · 2회 유찰로 가격은 낮아졌으나 근린시설 점유관계 확인이 필요한 권리안전형 물건
말소기준권리 이후 경매개시결정 소멸 및 인수액 0원 구조이나, 근린시설 특성상 다수 점유자와 임대관계 미상이 남아 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 49%까지 낮아졌습니다. 권리상으로는 2021년 근저당이 말소기준이 되고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸해 인수 위험은 없습니다. 다만 근린시설·오피스텔 및 사무소 용도의 물건으로 다수 점유자가 확인되어 임대·점유관계 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
103,000,000원
최저 50,470,000원
유찰 횟수
2회
감정가 49% 진행
매수인 인수
0원
소멸 권리 구조
핵심지표
B등급
권리 안전·점유 확인 필요
대전지방법원 2025타경1887. 대전 중구 유천동 토르 9층901호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이보람이며, 2021년 대전동부새마을금고 근저당권이 설정된 뒤 채무 문제가 발생해 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 을구 1번 근저당권이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2025타경1887
소재지
대전광역시 중구 유천동 301-39 토르 9층901호
용도 / 이용상태
근린시설 · 오피스텔 및 사무소
소유자
이보람
감정가 / 최저가
103,000,000원 / 50,470,000원
신청채권자 / 청구액
대전동부새마을금고 / 1,479,563,013원
매각기일
2026.07.15
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 2021.01.15 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 2025.03.12 임의경매개시결정은 해당 근저당 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 별도 압류·가압류 등 선순위 부담은 확인되지 않았습니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력 없는 점유 확인
현황조사상 여러 점유자가 확인됩니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 조사되었습니다. 다만 근린시설 특성상 실제 사용관계와 임대차 여부는 현장에서 추가 확인할 필요가 있습니다.
점유자
전입일
보증금
판정
김미연
2021.02.05
60,000,000원
대항력 없음
김홍진
2021.02.15
200,000,000원
대항력 없음
임동욱
2021.04.09
미상
대항력 없음
류나윤
2023.05.19
미상
대항력 없음
권혜인
2021.03.03
미상
대항력 없음
③ 배당 분석 — 채권 미배당 구조
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,308,460원
근저당권 · 대전동부새마을금고
1,704,000,000원
49,161,540원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (최저가 50,470,000원)
회차별 가격 변화
✅ 권리 관점 근저당권이 말소기준이 되어 후순위 경매개시결정은 소멸합니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 가격 관점 현재 최저매각가는 50,470,000원으로 감정가 대비 낮아졌습니다. 다만 근린시설은 주거용보다 환금성과 임대수요 확인이 중요하므로 가격만으로 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 대전광역시 중구 유천동 소재 버드내초등학교 남동측 인근으로 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
용도. 일반상업지역 내 오피스텔 및 사무소 용도로 이용 중입니다.
환금성. 토르 단지는 12세대 규모이며 최근 거래량과 임대수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 현황조사상 다수 점유자가 있어 실제 사용관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
임대차 확인. 보증금 미상 점유자가 있어 현장 조사와 관련 서류 확인이 필요합니다.
권리 확인. 선순위 근저당 외 인수 권리는 확인되지 않았습니다.
가격 판단. 2회 유찰 후 가격 구간이 형성됐지만 근린시설 특성상 수익성과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 핵심은 운영 가능성”
이 물건은 선순위 근저당 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석 난도는 낮습니다. 다만 근린시설은 주택과 달리 임차수요·공실·운영 가능성이 낙찰 후 가치에 직접 영향을 줍니다. 인수 위험은 낮지만 점유와 활용성 확인이 필요한 물건으로 판단됩니다.
