서울남부지방법원 2025타경522. 서울 금천구 가산동 킹캐슬2차 제11층 제1102호, 오피스텔 경매입니다. 감정가는 2억 4,700만원이고, 7회 유찰을 거쳐 최저매각가격은 5,180만원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 약 21%라는 매우 낮은 가격입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 말소기준권리보다 앞서 성립한 임차인의 권리입니다. 임차인 김민정 씨는 임대차계약일 2021년 9월 24일, 확정일자 2021년 9월 27일, 주민등록일자 2021년 10월 19일이며, 임차권등기까지 되어 있습니다. 현재 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2024년 9월 9일이므로, 김민정 씨의 임차권이 선순위입니다.

매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 아닌 낙찰가와 임차보증금 인수액의 합계를 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차권은 살아 있다

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 부분은 2021년 수협은행 근저당권과 2024년 주택도시보증공사 가압류를 구분하는 것입니다. 수협은행 근저당권은 2021년 9월 16일 채권최고액 7,116,000,000원으로 설정되었으나, 2021년 10월 20일 1번 근저당권 설정등기 말소가 이루어졌습니다. 등기부상 이미 말소된 권리이므로 현재 매수인이 인수하는 근저당권으로 볼 수 없습니다.

현재 기준이 되는 권리는 2024년 9월 9일 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 청구금액은 10,000,000원입니다. 그보다 앞선 2021년에 성립한 김민정 씨의 임대차 및 2023년 임차권등기는 말소기준권리보다 선순위입니다.

② 임차인 분석 — 김민정 보증금 2억 2,100만원

대상 1102호의 핵심 임차인은 김민정 씨입니다. 등기부 을구 3번에 주택임차권이 등기되어 있고, 임차보증금은 221,000,000원입니다. 전입과 확정일자가 현재 말소기준권리보다 앞서며, 배당요구도 확인됩니다.

현황조사 및 임차인 조사목록에 기재된 인원은 총 6명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 표기는 없습니다. 이 중 대상 1102호에 직접 연결되는 임차인은 김민정 씨입니다. 나머지 5명은 1005호·1001호·701호·201호 등 별도 호수의 점유자이므로 1102호의 보증금 인수액 계산에 합산하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 7회 유찰에도 실질취득액은 약 2억 2,200만원

현재 최저매각가격은 감정가 247,000,000원의 약 20.97%인 51,800,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크므로 최저가만을 기준으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,332,400원을 공제한 50,467,600원이 김민정 씨에게 배당됩니다. 보증금 221,000,000원에서 이를 차감한 170,532,400원이 매수인 인수액입니다.

위 실질취득액은 낙찰가와 예상 임차보증금 인수액을 합산한 값이며, 취득세·명도비용·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 또한 동일 단지·동일 면적의 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부는 판단하지 않습니다. 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)

총 매각대금 51,800,000원 중 집행비용 1,332,400원을 제외한 50,467,600원이 김민정 씨에게 배당됩니다. 임차보증금 잔액 170,532,400원은 매수인 인수액입니다. 주택도시보증공사 가압류 및 파산관재인 신청채권의 미배당 합계 10,000,001원은 후순위 권리로서 매각으로 소멸하며 매수인 인수액에 포함되지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 추가 배당은 반영하지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재. 1호선 독산역 북동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설·공장 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 12층 건물의 제11층입니다. 사용승인일은 2021.09.14이며 외벽 석재붙임, PVC 섀시창호로 평가되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다. 기계식 주차시설의 실제 이용 가능 여부와 관리상태를 확인해야 합니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 민간임대주택 등록. 등기부에 2021.10.20 민간임대주택 등록이 기재되어 있습니다. 임대사업자 등록상태와 임대의무, 매각 후 말소 또는 승계 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔 용도이며 주변에 주거·업무·공장시설이 혼재합니다. 임차보증금 인수 부담이 크기 때문에 일반 오피스텔의 최저매각가만으로 환금성을 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 임차권등기 원본 대조. 김민정 씨의 보증금 221,000,000원, 확정일자 2021.09.27, 전입일 2021.10.19 및 임차권등기 내용을 원본으로 확인하세요. 특히 등기상 임차권 범위 '건물전부'와 1102호 목적물의 일치 여부를 대조해야 합니다.
• 배당요구 및 배당액. 배당요구가 확인되더라도 실제 배당액은 매각대금과 집행비용 등에 따라 달라집니다. 현재 예상 인수액 170,532,400원을 확정액으로 단정하지 말고 배당표와 매각대금 확정 후 재검토하세요.
• 명도 가능성. 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 인수하는 구조입니다. 임차인의 실제 점유상태, 임대차 종료 여부, 보증금 정산 및 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 다른 호수 점유자. 김다빈·REN RIDONG·황주혁·진건화·권오석은 다른 호수의 점유자로 조사되었습니다. 해당 호수들이 매각 대상에 포함되는지 확인하고, 포함된다면 각자의 보증금과 확정일자 및 권리관계를 별도로 분석하세요.
• 민간임대주택 등록. 2021.10.20 등록 사실이 있으므로 임대사업자 등록상태와 관련 의무, 소유권 이전 후 처리 문제를 관할 기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 기계식 주차. 기계식 주차설비의 운용상태, 유지관리 및 실제 이용 조건을 확인하세요.
• 추가 비용. 당해세, 임차인 최우선변제, 체납 관리비 등 예상배당에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 최저매각가 51,800,000원을 기준으로 입찰가를 정하지 마세요. 현재 기준 실질취득액 222,332,400원과 별도 취득·명도 비용을 기준으로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 5,180만원”은 이 물건의 가격이 아니다

이 사건의 핵심은 7회 유찰이나 감정가 대비 21%라는 숫자가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인 김민정 씨의 보증금 221,000,000원이 살아 있고, 매각물건명세서가 그 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시했다는 사실입니다.

현재 최저가 51,800,000원으로 낙찰되면 매수인은 보증금 잔액 170,532,400원을 추가로 부담하게 됩니다. 두 금액을 합한 실질취득 예상액은 222,332,400원입니다. 8회·9회 유찰 시나리오에서도 낙찰가 하락분은 보증금 인수액 증가로 대부분 상쇄됩니다.

게다가 다른 호수 점유자 5명의 보증금 및 확정일자도 별도 확인이 필요하고, 민간임대주택 등록과 임차권 목적물 범위 역시 입찰 전에 대조해야 합니다. 시세 비교 근거가 없는 상황에서 최저가만으로 가격 경쟁력을 주장할 수도 없습니다.