서울남부지방법원 2025타경522. 대상은 금천구 가산동 킹캐슬2차 11층 1102호 오피스텔입니다. 소유자 김대근은 2021년 8월 27일 매매를 원인으로 2021년 10월 20일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 226,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택 등록등기도 이루어졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 소유권이나 감정가가 아니라 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인 김민정입니다.
김민정의 임대차계약일은 2021년 9월 24일, 확정일자는 2021년 9월 27일, 주민등록일자는 2021년 10월 19일, 점유개시일자는 2021년 10월 20일입니다. 이후 2023년 11월 1일 보증금 221,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준으로 산정된 2024년 9월 9일 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 임차권이므로, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경522 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제11층 제1102호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산로7길 77 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상12층 · 사용승인일 2021.09.14 |
| 소유자 | 김대근 · 거래가액 226,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 80,937,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 / 1원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 221,000,000원 임차권
등기부상 수협은행의 채권최고액 7,116,000,000원 근저당은 2021년 10월 20일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석에서 중요한 기준은 2024년 9월 9일 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 반면 김민정의 전입·점유와 확정일자는 이보다 앞서고, 임차권등기 역시 2023년 11월 1일로 말소기준보다 빠릅니다. 등기부 분석상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 인수권리입니다.
② 임차인 — 1102호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 대상 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.19 | 2021.09.27 | 221,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 미배당 잔액 인수 |
③ 가격 구조 — 5회 유찰이어도 총부담은 크게 줄지 않는다
이 물건은 이미 5회 유찰되어 현재 최저가가 감정가의 32.77%인 80,937,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 인수형에서는 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 연결되지 않습니다. 현재 회차에서 인수액은 141,919,866원이고, 6회 유찰 시 157,815,893원, 7회 유찰 시 170,532,714원으로 오히려 커집니다.
| 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 80,937,000원 | 141,919,866원 | 보증금 미배당 잔액 인수 |
| 6회 유찰 시 | 64,749,600원 | 157,815,893원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 7회 유찰 시 | 51,799,680원 | 170,532,714원 | 실질부담은 보증금 수준 유지 |
④ 예상배당표 (매각가 80,937,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,856,866원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 221,000,000원 | 79,080,134원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 | 1원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김민정 보증금 중 예상배당 79,080,134원을 제외한 141,919,866원이 현재 회차 매수인 인수액입니다. 주택도시보증공사 10,000,000원과 신청채권자 청구액 1원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 소재 1호선 독산역 북동측 인근으로, 주위에 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상12층 건물의 11층 1102호이며 사용승인일은 2021.09.14입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 가산동 237-8은 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 북서측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔 용도에 더해 이미 5회 유찰된 사실이 확인되므로, 매도·재매각 가능성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 80,937,000원만 보고 투자금액을 계산하지 말고, 김민정 보증금 221,000,000원과 미배당 인수액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 현재 인수액 확인. 예상배당 기준 매수인 인수는 141,919,866원입니다. 매각대금이 달라지면 배당액과 인수잔액도 함께 변합니다.
- 유찰 추가 시나리오. 6회 유찰 시 인수액 157,815,893원, 7회 유찰 시 170,532,714원으로 증가합니다. 유찰 자체가 실질취득가 절감으로 이어지지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 김민정의 임대차계약일 2021.09.24, 확정일자 2021.09.27, 주민등록일자 2021.10.19, 점유개시일자 2021.10.20, 임차보증금 221,000,000원을 원문서와 다시 맞춰야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유·인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기사항전부증명서에는 2021.10.20 민간임대주택 등록등기가 있으므로 입찰 전 관련 등기 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “80,937,000원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 247,000,000원, 5회 유찰 후 최저가 80,937,000원입니다. 그러나 권리분석을 통과한 뒤 보이는 숫자는 전혀 다릅니다. 김민정의 보증금 221,000,000원이 말소기준보다 앞서고, 현재 예상배당으로 돌려받지 못하는 141,919,866원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 커지는 구조이므로, 이 사건의 실질취득은 약 221,000,000원 수준을 중심으로 판단해야 합니다.
결국 이 사건은 “5회 유찰로 크게 할인된 오피스텔”이 아니라 “대항력 있는 고액 임차보증금이 가격을 고정시키는 인수형 경매”입니다. 최저가 할인율보다 임차보증금 잔액을 먼저 계산하는 것이 핵심입니다.
