87,818,000원
서울남부지방법원 2025타경522. 금천구 독산동 미림에이클래스13차 제10층 제1005호 오피스텔입니다. 등기 흐름만 보면 현재 말소기준은 2023.11.15. 주택도시보증공사의 가압류 231,000,000원입니다. 과거 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당은 2021.03.03. 이미 말소됐고, 이후 2025.06.04. 파산자 김대근의 파산관재인 이태현이 청산을 위한 형식적 경매를 신청했습니다.
문제는 말소기준보다 앞선 점유·전입입니다. 김다빈은 2021.03.05. 주민등록 및 점유를 시작했고, 임차보증금은 236,000,000원, 확정일자는 2021.02.01.로 등기돼 있습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다. 이 때문에 현재 최저가 87,818,000원만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경522 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제10층 제1005호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 제10층 제1005호 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상13층 · 사용승인일 2021.01.15. |
| 소유자 | 김대근 · 2021.03.05. 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 241,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 87,818,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 / 1원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2023.11.15. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이보다 앞선 2021.03.05. 전입·점유를 갖춘 김다빈의 임차관계가 존재합니다. 김다빈의 임차권등기는 2024.11.21.에 이루어졌지만, 등기 내용상 임대차계약일자와 주민등록·점유개시일은 그보다 앞선 시점입니다. 따라서 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 소멸하니 안전하다”는 단순 구조가 아닙니다.
② 1005호 임차·점유 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김다빈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.05. 확정일자 2021.02.01. | 236,000,000원 | 대항력 있음 배당요구 배당 계산상 보증금 전액 매수인 인수 · 승계 신고 아님 |
| REN RIDONG | 1005호 | 2021.03.05. | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 미상 · 우선변제 미상 · 승계 신고 아님 |
김다빈은 보증금과 전입·점유, 임차권등기 내용이 확인됩니다. 반면 같은 1005호에 REN RIDONG의 전입도 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 REN RIDONG을 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 김다빈의 236,000,000원만으로 인수 위험이 끝난다고 단정할 수 없는 이유입니다.
③ 가격 구조 — 87,818,000원이 실질 매수가격은 아니다
현재 최저매각가는 87,818,000원으로 감정가 268,000,000원의 33% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 김다빈의 보증금 236,000,000원이 현재 낙찰가보다 큽니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수잔액이 커지는 구조이므로, 낙찰가만 떨어진다고 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가는 것이 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 김다빈 보증금 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 87,818,000원 | 145,162,725원 | 236,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 70,254,400원 | 162,410,180원 | 236,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 56,203,520원 | 176,208,144원 | 236,000,000원 |
동일 오피스텔의 실거래 비교 수치는 확인되지 않아, 이 보고서에서는 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하지 않습니다. 이 사건의 가격판단 기준은 우선 인수보증금을 반영한 실질취득비용입니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,980,724원 |
| 인수 · 임차인 김다빈 보증금 | 236,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 85,837,276원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 | 1원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권자 총 청구액은 231,000,001원, 총 배당액은 85,837,276원, 미배당은 145,162,725원입니다. 김다빈 보증금은 배당 0원·매수인 인수 236,000,000원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 1호선 독산역 북동측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건물의 제10층 제1005호이며 사용승인일은 2021.01.15.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 독산동 301-23은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m) 접합 지역입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대등록. 등기사항전부증명서상 민간임대주택 등록 및 임차권 등기사항이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김다빈 보증금. 236,000,000원 인수 구조를 입찰가보다 먼저 계산해야 합니다. 현재 최저가 87,818,000원만 기준으로 수익성을 판단하지 마세요.
- REN RIDONG 점유관계. 1005호 전입일은 2021.03.05.이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 계약관계와 보증금 원본 확인이 핵심입니다.
- 임차권등기. 김다빈의 임차보증금 236,000,000원, 임대차계약일자 2021.02.01. 및 2023.02.28., 주민등록·점유개시일 2021.03.05. 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.05. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 효력과 관련 의무를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 착시. 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율은 크지만 대항력 보증금이 결합된 사건이므로 “많이 떨어졌으니 싸다”는 판단을 피해야 합니다.
- 배당·세금. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 인수잔액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “8,781만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 268,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가 87,818,000원까지 내려왔다는 것입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 김다빈의 대항력 있는 보증금 236,000,000원이 현재 최저가보다 크고, 매각물건명세서에는 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 따라서 대항력 인수형 기준으로는 실질취득을 약 236,000,000원 수준으로 보아야 하며, REN RIDONG의 보증금까지 미상인 만큼 그 이상이 될 위험도 남습니다.
최저가는 싸 보이지만 권리는 싸지 않습니다. 5회 유찰이라는 숫자보다 선순위 임차관계와 실제 인수잔액 확인이 먼저입니다. 시세 비교 수치도 확인되지 않은 상황이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 근거도 부족합니다. 이 사건은 권리·인수금 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 유형으로 판단합니다.
