서울남부지방법원 2025타경522. 서울특별시 금천구 독산동 미림에이클래스13차 10층 1005호 오피스텔입니다. 감정가는 268,000,000원이지만 7회 유찰되면서 최저매각가는 56,203,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로 보면 감정가 대비 매우 큰 할인입니다. 그러나 경매에서는 최저매각가와 실질 취득비용이 다를 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면 최저가만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
이 사건의 핵심은 김다빈의 임차보증금 236,000,000원입니다. 임차권등기에 따르면 김다빈은 2021.03.05 전입·점유를 시작했고 2021.02.01 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2023.11.15 접수되었으므로 임차인의 전입·점유가 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재한다고 명시합니다. 따라서 매각으로 임차권등기가 말소되더라도 보증금 반환채무가 함께 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경522 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제10층 제1005호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 두산로9길 34 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 13층 중 10층 |
| 사용승인일 | 2021.01.15 |
| 소유자 | 김대근 |
| 소유권 취득 | 2021.03.05 등기 · 매매원인 2021.02.23 · 거래가액 241,000,000원 |
| 감정가 | 268,000,000원 |
| 최저매각가 | 56,203,000원 |
| 유찰 횟수 | 7회 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 경매 신청인 | 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 |
| 경매 신청 청구액 | 1원 |
| 경매개시 원인 | 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 말소기준권리 | 2023.11.15 주택도시보증공사 가압류 · 231,000,000원 |
| 주요 임차보증금 | 김다빈 236,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 채무
등기부상 과거 경기남부수산업협동조합의 근저당권은 2021.03.03 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리순위를 판단할 때 해당 근저당권을 존속하는 선순위 담보권으로 취급해서는 안 됩니다.
현재 분석의 말소기준은 2023.11.15 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 발생한 경매개시결정과 임차권등기는 매각에 따라 말소될 수 있지만, 중요한 예외가 있습니다. 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금 반환채무입니다. 김다빈의 전입·점유일은 2021.03.05이므로 2023.11.15보다 앞서며, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.
이 사건은 후순위 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 안전하다고 판단할 수 없는 경매입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 위험
매각물건명세서와 등기부에 확인되는 핵심 임차인은 김다빈입니다. 한편 현황조사에는 동일한 1005호에 REN RIDONG이라는 별도 전입자도 기재되어 있습니다. 두 사람의 관계와 현재 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 / 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김다빈 1005호 · 건물전부 |
2021.03.05 | 236,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 재확인 승계 아님 | 미배당 보증금 인수 임차권등기 · 확정일자 2021.02.01 |
| REN RIDONG 1005호 |
2021.03.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 | 현황조사상 전입자 별도 임대차 여부 확인 |
| 황주혁 1001호 |
2023.03.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 | 다른 호실 배당요구 2025.06.17 |
| 진건화 701호 |
2023.08.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 | 다른 호실 배당요구 2025.07.18 |
| 권오석 201호 |
2021.11.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 | 다른 호실 배당요구 2025.06.20 |
조사·등기상 성명으로 구분되는 인물은 5명이며, 이 중 1005호에 직접 연결되는 인물은 김다빈과 REN RIDONG입니다. 다른 호실의 보증금을 1005호 인수액에 합산하지 않았습니다. 주택도시보증공사는 가압류 채권자로 표시되어 있으며 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다.
- 임대차계약일: 2021.02.01 / 2023.02.28
- 전입·점유개시: 2021.03.05
- 확정일자: 2021.02.01 / 2023.02.14
- 임차보증금: 236,000,000원
- 임차권등기: 2024.11.21
- 말소기준권리: 2023.11.15
확정일자와 전입·점유가 기재된 사실, 실제 우선변제권의 성립·순위, 배당요구의 적법성 및 배당대상 여부를 구분하여 확인해야 합니다. 배당추정액을 확정적인 법원 배당결과로 받아들이면 안 됩니다.
김다빈과 동일한 임대차관계에 속하는지, 실제 별도의 임차인인지 확인하기 전에는 추가 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 김다빈에 관한 권리분석만으로 이 불확실성이 해소되는 것은 아닙니다.
③ 실질취득 비용 — 최저가를 취득가격으로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 56,203,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 236,000,000원으로 최저가보다 훨씬 큽니다. 이런 유형에서는 입찰가가 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금 인수액이 증가할 수 있으므로 실질 취득비용이 보증금 규모인 약 236,000,000원 부근에 머무는 구조를 반드시 검토해야 합니다.
다만 이번 배당추정에는 특별히 주의할 부분이 있습니다. 김다빈에게 매각대금을 배당하지 않고 보증금 236,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산했기 때문입니다. 이 가정을 그대로 적용하면 입찰대금과 보증금 인수액이 별도로 발생하여 실질 부담이 보증금 자체보다 커집니다. 따라서 보증금 규모를 기준으로 하는 일반적인 인수형 시나리오와 배당추정상 전액 인수 시나리오를 구분해야 합니다.
대항력 임차보증금: 236,000,000원
배당추정상 보증금 인수: 236,000,000원
배당추정 전액 인수 시 단순 합산 부담: 292,203,000원
임차인에게 매각대금이 배당되면 인수잔액이 줄어들어 총 취득부담은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 그러나 현재 예상배당표에서는 임차인 배당이 0원입니다. 236,000,000원을 초과할 수 있는 실제 부담과 배당순위를 법원 자료로 확정하기 전에는 입찰해서는 안 됩니다.
④ 회차별 유찰 — 낮아지는 가격, 남는 보증금 위험
이 사건은 이미 7회 유찰되어 감정가의 약 21%까지 하락했습니다. 이후 회차의 최저매각가는 더 낮아지지만, 대항력 임차보증금 문제가 해소되는 것은 아닙니다.
회차가 진행될수록 채권자에게 돌아갈 배당액은 줄고 미배당 채권액은 증가합니다. 제시된 회차별 배당추정에서도 매수인 인수액은 계속 236,000,000원으로 기재되어 있습니다. 유찰이 반복된다는 사실만으로 매수인의 실질 취득비용이 안전하게 감소한다고 볼 수 없습니다.
확인된 실거래 비교가격이 없으므로 보증금 기준 약 236,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거도 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 56,203,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,411,654원 |
| 1. 임차인 김다빈 | 236,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 54,791,346원 |
| 3. 경매신청인 · 파산관재인 이태현 | 1원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 합계는 56,203,000원입니다. 집행비용 1,411,654원과 주택도시보증공사 배당 54,791,346원으로 배분되는 추정입니다. 임차인 김다빈의 보증금 236,000,000원은 매수인 인수로 별도 표시되며 도넛 차트의 매각대금 배분액에는 포함하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
이 금액은 채권자의 미회수액이지, 곧바로 매수인의 추가 인수액이 되는 것은 아닙니다. 매수인이 실제로 부담할 채무는 대항력 임차보증금 등 별도로 인수되는 권리를 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 메리트 인정 불가
감정가는 268,000,000원이고 소유자 김대근의 과거 취득 거래가액은 241,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가격과 감정가격이 현재의 시장가격을 보장하는 것은 아닙니다.
이 사건에서 중요한 비교 기준은 최저가 56,203,000원이 아니라 임차보증금 인수를 고려한 실질 취득비용입니다. 보증금 규모만 해도 236,000,000원이고, 배당추정처럼 보증금 전액을 별도로 인수한다면 단순 합산 부담은 292,203,000원까지 계산됩니다.
특히 실질 취득비용은 대항력 임차보증금의 실제 배당액과 인수잔액에 따라 달라집니다. 최저가가 감정가의 약 21%라는 사실에 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
⑦ 입지·건물 및 환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 독산역 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 근거리에 지하철 1호선 독산역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조에 지하 1층·지상 13층 건물이며, 본 물건은 10층 1005호입니다. 사용승인일은 2021.01.15입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비 및 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 본건이 위치한 건물은 서측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지 이용. 독산동 301-23은 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택. 등기부에 민간임대주택 등록 사실이 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 환금성. 독산역 인근 입지와 비교적 최근 사용승인된 건물이라는 특성은 있으나, 오피스텔의 실제 매매 수요와 가격 수준은 확인된 실거래를 기준으로 별도 검증해야 합니다. 7회 유찰 이력도 입찰 판단에 반영해야 합니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 김다빈 보증금 인수 확인. 임차보증금 236,000,000원의 실제 배당가능액과 미배당 인수잔액을 법원 자료로 확인하세요. 보증금 전액 인수 추정을 그대로 확정금액으로 간주해서는 안 됩니다.
- 확정일자와 우선변제권 확인. 2021.02.01 확정일자가 존재하는데도 예상배당에서는 임차인 배당이 0원입니다. 배당요구·배당순위·배당요건을 반드시 재검토하세요.
- 동일 호실 전입자 확인. 1005호에 함께 표시된 REN RIDONG과 김다빈의 관계, 별도 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인하세요. 미상 점유자의 대항력을 확정적으로 판단하면 안 됩니다.
- 다른 호실과 구분. 황주혁 1001호, 진건화 701호, 권오석 201호의 권리를 본건 1005호와 혼동하지 마세요. 실제 매각대상과 호실별 권리관계를 대조해야 합니다.
- 경매 종류 및 매각조건 확인. 파산관재인이 신청한 청산 목적의 형식적 경매입니다. 매각물건명세서와 경매기록을 통해 매수인의 권리 인수 범위를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택등기와 관련된 제한사항 및 매각 후 처리 관계를 검토하세요.
- 최근 시세 확보. 같은 건물 및 유사 오피스텔의 최근 실거래를 확인하고 최저가가 아닌 실질 취득비용과 비교하세요.
- 점유·명도 조사. 현재 실제 점유자와 임차권등기자의 관계, 보증금 반환 후 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 기록을 직접 대조하세요.
⑨ 종합 판단 — 권리 위험이 가격 할인을 압도한다
둘째, 매각물건명세서에 미배당 보증금 인수가 명시되어 있으며, 배당추정은 전액 인수를 가정합니다.
셋째, 동일 호실에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 별도 전입자가 존재합니다.
넷째, 7회 유찰에도 실질 취득비용의 가격 경쟁력을 확인할 최근 실거래 근거가 없습니다.
다섯째, 임차인의 확정일자 기재와 배당추정상 우선변제권 취급 사이에 확인이 필요한 차이가 있습니다.
맺으며 — “56,203,000원짜리 물건이 아니다”
이 오피스텔은 감정가 268,000,000원에서 최저가 56,203,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 겉으로 보이는 할인율만 보면 매력적으로 느껴질 수 있습니다. 그러나 권리분석의 결론은 다릅니다.
김다빈의 236,000,000원 보증금에는 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 있고, 매각물건명세서에도 미배당 잔액 인수가 명시되어 있습니다. 보증금 인수형 경매에서는 입찰가가 낮아져도 실질 취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 더구나 현재 배당추정은 보증금 전액 인수를 가정하므로 실제 부담이 그보다 커질 가능성도 확인해야 합니다.
여기에 동일 호실의 별도 전입자 문제와 우선변제권·배당순위의 불확실성까지 존재합니다. 최근 실거래 가격에 근거한 저가 매수 여부도 확인되지 않았습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 7회 유찰과 낮은 최저가에 가격 가점을 주기 어렵고, 임차보증금 인수 및 점유관계의 불확실성이 중대합니다. 권리관계와 실제 인수잔액이 명확해지기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
