서울남부지방법원 2025타경522. 서울 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제7층 제701호 오피스텔입니다. 이 물건은 최저가가 감정가의 21% 수준까지 내려왔다는 사실만 보면 상당히 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 낙찰가보다 대항력 있는 임차인의 보증금과 미배당 인수액이 훨씬 중요합니다.

본건의 소유자는 김대근이며, 등기상 2021년 4월 28일 거래가액 241,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 2023년 11월 15일 주택도시보증공사의 231,000,000원 가압류가 설정됐고, 2025년 6월 4일 파산관재인에 의해 청산을 위한 형식적 경매가 개시됐습니다.

가장 중요한 임차인은 진건화입니다. 임대차계약일은 2023년 7월 10일, 확정일자는 2023년 7월 11일, 전입 및 점유개시일은 2023년 8월 9일입니다. 이 날짜들은 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류일(2023년 11월 15일)보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인의 보증금 미배당분이 매수인에게 인수되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 HUG 가압류, 임차인은 그보다 빠르다

등기상 말소기준권리는 2023년 11월 15일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 청구금액은 231,000,000원입니다. 이보다 앞선 2021년 1월 21일 경인북부수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 6,110,000,000원)은 2021년 4월 1일 해지로 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리로 취급하면 안 됩니다.

② 임차인 현황 — 701호 보증금 2억 2,200만원

본건 701호의 핵심 임차인은 진건화입니다. 임차보증금 222,000,000원, 확정일자 2023년 7월 11일, 전입 및 점유개시일 2023년 8월 9일이며 배당요구도 신청했습니다. 현재 최저가 기준으로는 보증금 전액을 배당받지 못하므로 미배당액을 매수인이 인수합니다.

자료상 실제 점유자 기록은 5명이며, 승계인 표기는 보증금 0원으로 별도 보증금 채권에 합산하지 않았습니다. 1005호·1001호·201호 점유자는 701호와 다른 호실입니다. 해당 호실이 별도의 매각 대상에 포함되는 경우 각 호실의 보증금과 인수 여부를 따로 확인해야 합니다.

③ 실질취득액 분석 — 낙찰가가 낮아져도 총취득비용은 거의 그대로

현재 최저매각가 56,203,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 매각대금에서 집행비용 추정액 1,411,654원을 먼저 공제한 뒤 진건화에게 54,791,346원이 배당됩니다. 보증금 222,000,000원 중 나머지 167,208,654원은 매수인이 인수합니다.

유찰이 추가로 진행되면 낙찰가 자체는 낮아지지만, 임차인에게 배당되지 못하는 금액은 그만큼 커집니다. 현재 회차와 9회 유찰 시나리오의 실질취득액 차이는 약 364,195원에 불과합니다. 즉, 유찰이 반복된다고 임차보증금 인수형 물건의 총취득비용이 같은 비율로 내려가는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,203,000원 가정)

임차인 진건화의 보증금 중 54,791,346원이 배당되고, 부족분 167,208,654원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 파산관재인의 신청채권액은 임차보증금과 별개의 채권입니다. 두 채권은 위 배당 가정에서 배당액이 0원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 독산역 북동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설·공장 등이 혼재하는 지역입니다. 주거 및 업무시설이 함께 형성된 입지입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
• 이용상태. 오피스텔로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비 등이 기재돼 있습니다.
• 토지이용 규제. 독산동 301-23은 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등도 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐으며 위반사항도 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택 등록. 등기부에 민간임대주택 등록 사항이 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재돼 있으므로, 매각 후 임대사업자 지위 및 관련 의무의 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔이고 이미 7회 유찰된 물건입니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 실제 매각 가능 가격과 매수 수요를 별도로 검증해야 합니다. 감정가만으로 환금성을 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 진건화 보증금 인수. 현재 배당 가정상 167,208,654원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가와 합산한 실질취득액 223,411,654원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차인의 실제 점유. 진건화의 전입·점유 및 임차권등기 관계, 실제 퇴거 여부와 보증금 반환 상태를 확인해야 합니다. 임차권등기 소멸만으로 보증금 인수가 사라지는 것은 아닙니다.
• 승계인 확인. 승계인 표기가 별도 보증금 채권을 의미하는지, 진건화의 동일 임대차 승계 관계인지 원본 문서로 확인해야 합니다. 현재 계산에서는 보증금 0원으로 별도 합산하지 않았습니다.
• 다른 호실 점유자. 1005호·1001호·201호의 점유자들은 보증금 및 확정일자가 미상입니다. 각 호실의 매각 대상 포함 여부와 임차보증금, 대항력, 배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 의무. 임대의무기간, 임대사업자 지위, 임대료 증액 제한 및 매각에 따른 법적 승계 여부를 관할 기관과 원본 등록사항을 통해 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 268,000,000원을 현재 시장가치로 단정할 수 없습니다. 주변 유사 오피스텔의 거래가격과 실제 임대수요를 확인해야 합니다.
• 관리비·시설. 관리비 체납, 공용부분 부담, 기계식 주차설비의 실제 사용 가능 여부 및 시설 유지 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서의 인수권리 기재, 임차권등기, 전입세대확인서, 배당요구 종기 및 등기부를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 5,620만원”이 취득가격은 아니다

이 물건의 가장 큰 위험은 말소기준권리 자체보다 그보다 앞서 형성된 임차인의 대항력입니다. 진건화의 임차보증금은 222,000,000원이고 현재 최저가 기준으로 배당되는 금액은 54,791,346원입니다. 나머지 167,208,654원은 매수인이 인수해야 합니다.

결국 낙찰가 56,203,000원에 인수액을 더한 실질취득액은 223,411,654원입니다. 8회·9회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 각각 223,209,323원과 223,047,459원으로 크게 달라지지 않습니다. 최저가가 낮아지는 만큼 보증금 인수액이 늘어나기 때문입니다.

여기에 민간임대주택 등록에 따른 의무, 다른 호실의 보증금 미상 점유자, 최근 실거래 검증의 필요성까지 남아 있습니다. 감정가 대비 실질취득액이 낮다는 이유만으로 가격 경쟁력을 확정해서도 안 됩니다.

권리상 핵심은 보증금 1억 6,720만원의 인수, 가격상 핵심은 실질취득액 약 2억 2,300만원입니다. 최저가만 보고 응찰할 물건이 아닙니다. 임차인의 인수 범위와 민간임대주택 관련 의무, 실제 시장가격을 모두 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.