서울남부지방법원 2025타경522. 금천구 독산동 미림에이클래스13차 7층 701호 오피스텔입니다. 감정가는 268,000,000원이지만 5회 유찰되면서 현재 최저매각가는 87,818,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 감정가의 상당 부분이 깎인 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 투자원가를 결정하지 않습니다. 2023년 8월 9일 전입·점유를 시작한 진건화의 보증금 222,000,000원이 2023년 11월 15일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서고, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있기 때문입니다.
현재 회차에서 집행비용 1,980,724원을 제하면 진건화에게 돌아갈 예상배당은 85,837,276원입니다. 보증금 222,000,000원 중 남는 136,162,724원은 낙찰자가 떠안습니다. 따라서 87,818,000원에 낙찰받더라도 실제 자금 부담은 223,980,724원입니다. 이후 한 번 더 유찰돼 최저가가 70,254,400원으로 내려가면 예상 인수액은 153,410,179원으로 늘고, 56,203,520원까지 내려가면 167,208,143원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경522 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김대근 (2021.04.28. 거래가액 241,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 87,818,000원 (5회 유찰) |
| 경매신청 | 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 청구금액 | 1원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
2021년 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권 6,110,000,000원은 2021.04.01. 이미 말소됐습니다. 이후 김대근이 2021.04.28. 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택등기도 기록됐습니다. 현 경매의 기준이 되는 2023.11.15. 주택도시보증공사 가압류 231,000,000원과 2025.06.04. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 가압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 진건화의 보증금 미배당액은 별개의 문제입니다.
② 임차관계 — 본 701호는 진건화 보증금 222,000,000원이 핵심
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 진건화 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2023.08.09 확정 2023.07.11 | 222,000,000원 | 2025.07.18 | 대항력 우선변제 잔액 인수 |
| 승계인 주거 | 전입 2023.08.09 확정 2023.07.11 | 0원 | 2025.09.03 | 대항력 우선변제 승계 |
본건의 실질 보증금 판단은 진건화의 222,000,000원을 기준으로 합니다. 승계인 신고액은 0원이며 별도의 보증금으로 더하지 않습니다.
③ 회차별 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 후순위 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 87,818,000원 | 136,162,724원 | 231,000,001원 |
| 6회 유찰 시 | 70,254,400원 | 153,410,179원 | 231,000,001원 |
| 7회 유찰 시 | 56,203,520원 | 167,208,143원 | 231,000,001원 |
현재 회차는 87,818,000원에 136,162,724원을 더 부담하고, 6회 유찰 시에는 70,254,400원에 153,410,179원, 7회 유찰 시에는 56,203,520원에 167,208,143원을 부담하는 구조입니다. 유찰 횟수가 늘어 최저가가 내려가는 것 자체가 매수인의 실질 가격 메리트로 이어지지 않습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건의 전형적인 특징입니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,980,724원 |
| 1. 임차인 진건화 보증금 | 222,000,000원 | 85,837,276원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 | 1원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
진건화 보증금 중 예상배당되지 않는 136,162,724원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성과 임대수요를 판단해야 합니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 1호선 독산역 북동측 인근으로, 주위에 오피스텔·다세대주택·아파트· 근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
- 토지·도로. 독산동 301-23은 오피스텔 건부지로 이용중이며 서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담을 적으세요. 현재 회차는 최저가 87,818,000원에 인수 136,162,724원을 더한 실질취득 223,980,724원으로 검토해야 합니다.
- 추가 유찰을 할인으로 착각하지 마세요. 6회 유찰 시 예상 인수 153,410,179원, 7회 유찰 시 167,208,143원으로 증가합니다.
- 진건화의 대항력·우선변제 구조를 원본으로 재확인하세요. 전입 2023.08.09, 확정 2023.07.11, 보증금 222,000,000원, 배당요구 2025.07.18입니다.
- 민간임대주택등기를 확인하세요. 2021.04.28. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각조건과 등기 정리 내용을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 시세는 실질취득액 기준으로 보세요. 감정가와 최저가 차이만으로 싸다고 판단하지 말고, 실제 오피스텔 거래가격과 223,980,724원 수준의 총부담을 비교해야 합니다.
맺으며 — “87,818,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저가는 87,818,000원이지만, 그 가격으로 이 오피스텔을 온전히 취득하는 것이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 진건화의 보증금 222,000,000원 중 배당되지 않는 136,162,724원을 낙찰자가 인수해야 하므로 현재 실질취득은 223,980,724원입니다.
더 중요한 점은 한 번 더 유찰된다고 해결되지 않는다는 것입니다. 낙찰가는 70,254,400원, 56,203,520원으로 낮아져도 예상 인수액은 각각 153,410,179원, 167,208,143원으로 증가합니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 이상 총부담은 보증금 222,000,000원 수준에 묶입니다. 5회 유찰이라는 숫자와 낮아진 최저가보다, 인수 후 총원가와 오피스텔의 실제 시장가를 비교하는 것이 먼저입니다. 권리구조가 명확하다는 점은 장점이지만, 낮은 최저가만 보고 접근할 수 없는 인수형 사건입니다.
