서울남부지방법원 2025타경522. 서울 금천구 독산동 332-20, 킹캐슬3차 8층 805호 오피스텔입니다. 감정가는 2억3,300만원이지만 현재 최저매각가는 4,886만4,000원까지 떨어졌습니다. 무려 7회 유찰된 상태죠. 숫자만 보면 감정가의 약 21%에 입찰할 수 있는 물건입니다.

그러나 이 사건은 일반적인 저가 경매와 다릅니다. 핵심은 을구에 등기된 유은총 씨의 주택임차권입니다. 임대차보증금은 2억1,800만원이며, 임대차계약일은 2021년 10월 23일, 확정일자는 2021년 10월 25일, 전입일과 점유개시일은 2021년 11월 17일입니다. 경매개시결정일인 2025년 6월 4일보다 훨씬 앞선 권리입니다.

현 회차에서 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 47,584,448원입니다. 보증금과의 차액인 170,415,552원은 매수인이 떠안습니다. 결국 4,886만원에 낙찰받아도 실제로는 약 2억1,928만원을 부담하는 구조입니다. 가격의 착시를 걷어내고 권리와 실질취득금액을 먼저 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 2억1,800만원이 살아 있다

이 사건에서 가장 먼저 구별해야 할 것은 과거 근저당권과 현재 말소기준권리입니다. 2021년 10월 13일 경인북부수산업협동조합 명의로 채권최고액 65억원의 근저당권이 설정됐지만, 2021년 11월 10일 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 근저당권으로 보아서는 안 됩니다.

이 사건의 권리분석상 기준일은 2025년 6월 4일의 형식적 경매개시결정입니다. 채권자는 파산자 김대근의 파산관재인 이태현이며, 등기 원인에도 청산을 위한 형식적 경매개시결정이라고 기재돼 있습니다.

반면 유은총 씨는 2021년 10월 23일 임대차계약을 체결하고, 10월 25일 확정일자를 받았으며, 11월 17일 전입과 점유를 마쳤습니다. 모두 경매개시결정일보다 앞섭니다. 2023년 11월 29일에는 주택임차권등기까지 완료했습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수 1억7,041만원

본건 805호의 핵심 임차인은 유은총 씨 1명입니다. 보증금과 전입일, 확정일자, 배당요구가 확인되며 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 분석됩니다.

전입과 점유가 경매개시결정일보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 확정일자도 확보했고 배당요구도 완료했으므로 우선변제권 행사 대상입니다. 다만 배당요구를 했다는 사실이 보증금 전액 회수를 의미하지는 않습니다.

현 회차 낙찰가에서는 보증금의 약 21.8%만 배당되고, 나머지 약 78.2%는 매수인이 인수합니다. 이 물건의 권리분석은 단순히 임차권등기의 소멸 여부를 확인하는 것이 아니라, 임차보증금 잔액을 실제로 얼마만큼 승계하는지 계산하는 것이 핵심입니다.

참고로 1005호·1001호·701호·201호에는 별도의 전입 기록이 있습니다. 이들은 본건 805호와 다른 호실이므로 본건 임차인 수와 보증금 합계에 포함하지 않았습니다. 해당 호실의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 대항력 가능·미상으로 별도 검토해야 합니다.

③ 시세 대신 실질취득금액 — 4,886만원이 진짜 가격이 아니다

이 사건은 최근 동일 호실 또는 동일 조건의 실거래를 직접 대조할 수 있는 가격 자료가 없어, 최저매각가만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 2021년 11월 24일 소유권 이전 당시 거래가액 223,000,000원이 등기돼 있지만, 이는 과거 취득가격이지 현재 시세를 보장하는 자료가 아닙니다.

따라서 이 물건은 감정가 대비 최저가 할인율보다 낙찰가에 임차보증금 인수액을 더한 실질취득금액으로 판단해야 합니다.

④ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 올라간다

이 사건의 가장 중요한 특징은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크다는 점입니다. 배당액이 줄어들수록 매수인 인수액은 반대로 증가합니다. 따라서 유찰이 추가로 발생하더라도 총취득금액이 최저가 하락폭만큼 낮아지지 않습니다.

최저가가 4,886만원에서 3,127만원으로 더 내려가더라도 실질취득금액은 약 2억1,896만원입니다. 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수액 증가로 대부분 상쇄되는 구조입니다.

⑤ 예상배당표 (현 최저매각가 48,864,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.6%로 추정한 금액입니다. 임차인에게 지급되는 금액은 47,584,448원이며, 보증금 218,000,000원과의 차액 170,415,552원은 매수인 인수액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요하며, 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 등기상 추가 위험 — 민간임대주택 등록

본건 등기에는 2021년 10월 13일 및 2021년 11월 24일 민간임대주택 등록 사항이 기재돼 있습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 취지가 포함돼 있습니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재로, 지하철 1호선 독산역 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 1호선 독산역이 근거리에 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물 중 8층 805호입니다. 사용승인일은 2021년 10월 12일입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방 및 기계식주차설비가 구비돼 있습니다. 기계식주차설비는 실제 이용 가능 여부와 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도 특성에 더해 7회 유찰 이력이 있습니다. 임차보증금 인수 및 민간임대주택 관련 의무가 매수층을 제한할 수 있어, 단순한 최저가 할인만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
• 시세 검증. 현재 동일 조건의 실거래를 직접 대조할 수 있는 근거가 없으므로 감정가 233,000,000원을 현재 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액 재확인. 유은총 씨의 보증금 218,000,000원, 예상배당 47,584,448원, 미배당 170,415,552원의 계산을 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류로 대조하세요.
• 임차권등기 원본 확인. 을구 3번 주택임차권의 등기사항, 임대차계약서, 전입일, 확정일자 및 배당요구 내역을 확인하세요. 임차권등기만 보고 보증금 반환의무까지 없어지는 것으로 판단하면 안 됩니다.
• 명도 및 보증금 반환 협의. 임차인의 실제 점유 상태, 임차권등기 이후의 점유·퇴거 여부, 인도 시점 및 보증금 반환 조건을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 등기상 등록사항이 남아 있으므로 임대사업자 등록의 현재 상태, 임대의무기간 및 임대료 규제의 적용 여부를 관할 관청에서 확인하세요.
• 실질취득금액 기준 입찰. 최저매각가가 아닌 낙찰가와 인수보증금을 합산한 금액으로 투자비를 계산하세요. 현 회차 기준 실질취득금액은 219,279,552원입니다.
• 추가 비용. 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 체납, 수리비, 금융비용 등은 별도로 검토해야 합니다. 이 항목들은 본 실질취득금액에 포함돼 있지 않습니다.
• 기계식주차 및 관리상태. 주차설비의 정상 작동 여부, 유지관리비, 관리비 체납 및 실제 사용 조건을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건 및 매각기일 공고를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 4,886만원, 실제 취득은 2억1,928만원”

서울남부지방법원 2025타경522는 최저매각가만 보면 감정가의 21% 수준까지 떨어진 매력적인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리관계를 열어보면 이야기가 완전히 달라집니다.

임차인 유은총 씨의 보증금은 218,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현 회차에서 예상배당은 47,584,448원에 불과하며, 미배당액 170,415,552원은 매수인이 인수해야 합니다. 결국 실질취득금액은 219,279,552원입니다.

8회·9회 유찰 시나리오에서도 최저가 하락분은 인수금액 증가로 상쇄됩니다. 실질취득금액은 약 2억1,900만원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 여기에 민간임대주택 등록 관련 의무 확인과 실거래 시세 검증이라는 과제까지 남아 있습니다.

7회 유찰은 저렴하다는 증거가 아닙니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 높은 임차보증금 인수 부담이 본질입니다. 실거래가와 비교해 가격 경쟁력이 확인되지 않은 상황에서 감정가의 21%라는 숫자만 믿고 입찰해서는 안 됩니다.