서울남부지방법원 2025타경522. 서울 금천구 독산동 킹캐슬3차 8층 805호 오피스텔입니다. 감정가는 233,000,000원이고 현재 최저매각가는 76,350,000원으로 5회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 감정가의 33%까지 내려온 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
유은총은 임대차계약일자 2021.10.23, 확정일자 2021.10.25, 주민등록·점유개시일자 2021.11.17이고, 임차보증금은 218,000,000원입니다. 2023.11.29 주택임차권등기가 이루어졌으며 배당요구와 우선변제권 행사 가능성이 확인됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경522 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제8층 제805호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김대근 · 단독소유 |
| 취득 내역 | 2021.08.28 매매 · 거래가액 223,000,000원 · 2021.11.24 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 76,350,000원 (5회 유찰) |
| 경매개시 | 2025.06.04 · 청산을 위한 형식적경매개시결정 |
| 채권자 / 청구 | 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 / 1원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2.18억 임차권
등기부에는 2021.10.13 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 6,500,000,000원 근저당권이 있었지만, 2021.11.10 일부포기로 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 위험으로 볼 권리는 아닙니다. 반면 유은총의 임차권은 2023.11.29 등기됐고, 권리 산정상 2025.06.04 경매개시결정보다 앞선 권리로서 매수인 인수 대상으로 판정되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유은총 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.17 | 2021.10.25 | 218,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
본 호수 805호의 권리분석 대상 임차인은 유은총 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자이며, 보증금 중 배당되지 않는 금액이 그대로 매수인 부담으로 남습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 약 2.19억대
이 사건의 중요한 특징은 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아갈 배당액도 줄어드는 대신, 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어난다는 점입니다. 즉 최저가가 낮아질수록 싸지는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 218,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 실질취득 부담은 임차보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 76,350,000원 | 143,424,300원 | 219,774,300원 |
| 6회 유찰 시 | 61,080,000원 | 158,419,440원 | 219,499,440원 |
| 7회 유찰 시 | 48,864,000원 | 170,415,552원 | 219,279,552원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,774,300원 |
| 1. 임차인 유은총 보증금 | 218,000,000원 | 74,575,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 | 1원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 유은총은 보증금 218,000,000원 중 74,575,700원을 배당받고, 부족분 143,424,300원은 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 소재 지하철 1호선 독산역 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물의 제8층 제805호이며 사용승인일은 2021.10.12입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 독산동 332-20 소재 건물은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 76,350,000원이 아니라 인수액 143,424,300원을 합친 219,774,300원을 취득 부담으로 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 6회 유찰 시 최저가 61,080,000원, 7회 유찰 시 48,864,000원으로 내려가도 인수액이 각각 158,419,440원, 170,415,552원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 유은총의 계약일 2021.10.23, 확정일자 2021.10.25, 전입·점유 2021.11.17, 보증금 218,000,000원 및 매수인 인수 문구를 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 등기사항에 민간임대주택 등록 표기가 존재하므로 관련 등기 내용을 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 1,774,300원을 반영한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “5회 유찰 = 7,635만원짜리 물건”이 아니다
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 76,350,000원이라는 최저가입니다. 감정가 233,000,000원에서 5회 유찰돼 33%까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 유은총의 대항력 있는 보증금 218,000,000원이 존재하고, 현재 회차에서 143,424,300원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 219,774,300원입니다. 더 유찰돼도 6회 시 219,499,440원, 7회 시 219,279,552원으로 약 2.19억원대가 유지됩니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커지는 구조이기 때문입니다. 이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가가 아니라 임차보증금 인수까지 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
