77,005,000원
서울남부지방법원 2025타경522. 금천구 가산동 킹캐슬2차 201호 오피스텔입니다. 소유자 김대근은 2021년 11월 19일 공유자 전원의 지분을 거래가액 214,000,000원에 취득했고, 같은 날 민간임대주택 등기가 이뤄졌습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 최저가가 아니라, 말소기준보다 앞선 임차권입니다.
수협은행 근저당권은 2021년 9월 16일 설정됐지만 2021년 10월 29일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025년 6월 4일 임의경매개시결정입니다. 그런데 김소라의 임대차는 계약일 2021년 10월 11일, 확정일자 2021년 10월 14일, 점유개시 2021년 11월 19일, 주민등록 2021년 11월 22일이고 임차권등기도 2023년 11월 30일 마쳤습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경522 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제2층 제201호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 가산로7길 77 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김대근 · 단독소유 |
| 취득 | 2021.11.19. 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 214,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 77,005,000원 (5회 유찰) |
| 경매개시 | 2025.06.04. · 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 |
| 청구금액 | 1원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
2021년 설정됐던 수협은행 근저당권은 이미 말소됐으므로 낙찰자가 인수할 담보권으로 남아 있지 않습니다. 반면 김소라의 주택임차권은 2023년 11월 30일 등기됐고, 임대차계약·확정일자·점유·주민등록 모두 2025년 6월 4일 말소기준보다 앞섭니다. 등기부에서도 이 임차권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 김소라 확정 인수 + 권오석 미상 위험
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소라 | 건물전부 | 2021.11.22 | 209,000,000원 | 2021.10.14 | 2023.11.30 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 133,781,090원 |
| 권오석 | 201호 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 2025.06.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
이 호수에서 확정적으로 계산 가능한 인수액은 김소라의 미배당 보증금입니다. 그러나 권오석은 201호에 2021년 11월 15일 전입한 것으로 조사됐고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 권오석을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상인 추가 위험으로 남겨야 합니다. 김소라 인수액만 계산해 210,786,090원을 최종 총부담으로 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,090원 |
| 1. 임차인 김소라 보증금 | 209,000,000원 | 75,218,910원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 | 1원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 77,005,000원이 집행비용 1,786,090원과 김소라 배당 75,218,910원으로 전부 소진됩니다. 김소라 보증금 부족분 133,781,090원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 권오석의 보증금·확정일자 미상 위험 역시 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 금천구 소재 지하철 1호선 독산역 북동측 인근으로, 주변에 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지이용. 가산동 237-8은 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다.
- 등기 특성. 2021.11.19. 민간임대주택 등기가 이뤄졌고, 등기사항전부증명서에는 김소라 주택임차권이 남아 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 77,005,000원만 보지 말고 김소라 미배당 인수 133,781,090원을 반드시 합산하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차의 알려진 권리 기준 실질취득은 210,786,090원입니다. 추가 유찰 시에도 인수액이 증가해 총부담이 크게 낮아지지 않습니다.
- 권오석 확인. 201호 전입 2021.11.15, 배당요구 2025.06.20이나 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 원본 서류와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 김소라 임차권 확인. 보증금 209,000,000원, 확정일자 2021.10.14, 전입 2021.11.22의 선순위 임차권으로 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.11.19. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 관련 등기사항과 매각 후 처리관계를 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “77,005,000원이 아니라, 인수까지 합쳐 본다”
이 물건의 핵심은 다섯 번의 유찰이 아닙니다. 현재 최저가는 77,005,000원이지만, 김소라의 보증금 209,000,000원 가운데 133,781,090원이 미배당되어 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그래서 알려진 김소라 권리만으로 현재 실질취득은 210,786,090원입니다. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 210,000,000원대에서 크게 벗어나지 않습니다.
여기에 201호 권오석은 전입일이 2021년 11월 15일이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 별도로 남습니다. 따라서 이 사건은 명목 최저가의 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 승계와 미확정 점유 위험을 먼저 해결해야 하는 인수형 물건입니다. 현재 자료만으로는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가할 근거가 없습니다.
