서울남부지방법원 2025타경522. 서울 금천구 가산동 237-8, 킹캐슬2차 제2층 제201호 오피스텔입니다. 감정가는 2억 3,500만원이지만 7회 유찰을 거쳐 최저매각가격이 49,283,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 21% 수준이라 상당히 낮아 보입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아닙니다. 등기부 을구에는 임차인 김소라의 임차보증금 209,000,000원에 대한 주택임차권이 남아 있습니다. 임대차계약일은 2021년 10월 11일, 확정일자는 2021년 10월 14일, 전입일은 2021년 11월 22일입니다. 임차권등기는 2023년 11월 30일에 이루어졌습니다.

현재 회차에서 매각대금으로 김소라에게 돌아가는 금액은 집행비용을 제외한 47,995,906원입니다. 보증금과의 차액 161,004,094원은 매수인 인수 대상입니다. 즉 4,928만원에 낙찰받더라도 김소라 보증금만 고려한 취득비용은 약 2억 1,029만원입니다.

더욱 주의할 점은 201호에 권오석이라는 별도 점유·임차 관련 기록도 존재한다는 것입니다. 전입일은 2021년 11월 15일이고 배당요구도 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 부분까지 정리되지 않으면 실제 인수 부담은 현재 계산보다 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 무서운 선순위 임차권

이 사건은 일반적인 은행 담보권 실행 경매와 구조가 다릅니다. 신청인은 파산자 김대근의 파산관재인 이태현이며, 등기에는 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 2025년 6월 4일 접수되어 있습니다.

201호 관련 권리에서 별도로 주목할 사람은 권오석입니다. 현황조사상 2021년 11월 15일 전입했고 2025년 6월 20일 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 유무 및 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 김소라의 인수액과 별개로 이 부분을 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 인수액과 미확정 위험을 분리

김소라는 확정일자와 전입, 임차권등기 및 배당요구가 확인되는 임차인입니다. 반면 권오석은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 두 사람의 권리를 합쳐 하나의 보증금으로 계산하거나, 김소라의 배당만으로 201호의 임차인 문제가 모두 해결됐다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 실질취득액 분석 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

현재 최저매각가격은 49,283,000원입니다. 하지만 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제한 뒤 김소라에게 배당되므로, 보증금 209,000,000원 전액이 변제되는 구조가 아닙니다. 아래는 현재 회차와 다음 유찰 시나리오에서 김소라의 미배당 보증금 및 알려진 권리만을 기준으로 계산한 실질취득액입니다.

특히 실질취득액이 보증금 209,000,000원보다 조금 높은 이유도 확인해야 합니다. 현재 회차의 예상 집행비용은 1,287,094원이며, 이 비용이 매각대금에서 먼저 공제되어 김소라에게 돌아가는 금액이 줄어들기 때문입니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합산한 금액은 보증금에 집행비용을 더한 수준이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,283,000원 가정)

김소라 보증금 209,000,000원 중 47,995,906원만 배당되며, 부족분 161,004,094원은 매수인이 인수하는 것으로 산정됩니다. 신청채권자의 배당액은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 금천구 가산동 237-8 소재로, 1호선 독산역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 노선버스 정류장과 근거리에 지하철 1호선 독산역이 소재합니다.
• 이용상태. 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방 및 기계식 주차설비 등이 구비된 것으로 조사됐습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류 접합 등 토지이용 관련 사항이 있습니다. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등의 제한도 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며, 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택 등록. 2021년 11월 19일 민간임대주택 등록 등기가 접수돼 있습니다. 임대의무기간 중 계속 임대해야 하는 의무 및 임대료 증액기준 준수와 관련해 매각 후 등록 상태, 의무 승계 및 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도와 주변 혼합용도 지역 특성을 고려해야 합니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 개별 물건의 현재 매각 가능 가격이나 환금성을 단정할 수 없습니다. 7회 유찰 사실은 입찰수요와 가격 조건을 재점검해야 할 신호입니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 김소라 임차권 인수금액 확정. 보증금 209,000,000원, 확정일자 2021.10.14, 전입일 2021.11.22 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요. 실제 배당액과 미배당액, 매수인 인수조건을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
• 권오석 임대차 확인. 201호 전입일 2021.11.15와 배당요구일 2025.06.20이 확인됩니다. 보증금, 확정일자, 계약서, 실제 점유관계 및 배당요구 내용을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 마세요.
• 임차인 중복·점유 범위 확인. 김소라의 임차권등기 범위는 건물 전부로 기재되어 있고 권오석도 201호 관련 점유자로 조사됐습니다. 두 사람의 임대차 관계와 실제 점유 상태를 확인해 중복 또는 별도 임대차 여부를 구분해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021.11.19. 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 임대사업자 지위, 임대의무기간, 임대료 증액기준 및 매수인에게 미치는 법률관계를 관할 기관과 원본 서류를 통해 확인하세요.
• 근저당 말소 확인. 수협은행의 채권최고액 7,116,000,000원 근저당권은 2021.10.29. 해지로 말소된 기록입니다. 현재 등기부에서도 말소 상태가 유지되는지 최종 확인하세요.
• 형식적 경매의 매각조건 확인. 파산자 김대근의 파산관재인이 신청한 청산 목적의 형식적 경매입니다. 일반적인 담보권 실행 경매와 구별해 매각물건명세서, 특별매각조건 및 배당 관련 사항을 확인하세요.
• 취득자금 산정. 현재 최저가 49,283,000원만으로 자금계획을 세우지 마세요. 김소라 기준 실질취득액 210,287,094원에 권오석의 미확정 보증금과 기타 취득비용을 추가 고려해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 235,000,000원은 현재 시장가격을 보장하지 않습니다. 동일 건물 및 주변 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 실제 임대수요를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기와 별도 점유기록이 있으므로 점유자, 임대차 종료 여부, 인도 가능 시점 및 명도 비용을 사전에 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “4,928만원짜리 오피스텔”이 아닙니다

이 물건은 감정가 2억 3,500만원에서 7회 유찰을 거쳐 최저가 4,928만원까지 내려왔습니다. 그러나 낮아진 가격에는 이유가 있습니다. 김소라의 임차보증금 2억 900만원 중 현재 배당되는 금액은 47,995,906원뿐이며, 나머지 161,004,094원은 매수인이 인수합니다.

따라서 현재 회차에서 김소라 기준 실질취득액은 210,287,094원입니다. 이후 8회, 9회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 보증금 인수액이 증가해 알려진 실질취득액은 약 2억 1,000만원 수준으로 유지됩니다. 유찰이 반복된다고 취득비용까지 같은 비율로 떨어지는 구조가 아닙니다.

더 큰 문제는 권오석입니다. 201호 전입일과 배당요구는 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험이 남아 있습니다. 민간임대주택 등록에 따른 의무도 별도로 검토해야 합니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 시세 대비 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다.