서울남부지방법원 2025타경522. 금천구 독산동 킹캐슬3차 제3층 제305호 오피스텔입니다. 소유자 김대근은 2021년 8월 28일 매매를 원인으로 2021년 12월 3일 소유권을 넘겨받았고, 등기부 거래가액은 215,000,000원입니다. 현재 경매는 파산자 김대근의 파산관재인 이태현이 채권자로 기재된 청산을 위한 형식적 경매이며, 신청채권자 청구금액은 1원입니다.
표면만 보면 감정가 230,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 최저가가 75,366,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 유찰률보다 임차권의 선후관계가 훨씬 중요합니다. 진승희의 전입은 2021년 11월 26일, 확정일자는 2021년 10월 28일이고, 경매개시결정은 2025년 6월 4일입니다. 즉 대항력 있는 임차인이 말소기준보다 앞서 있으므로 배당으로 보증금이 다 채워지지 않는 부분은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경522 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제3층 제305호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 범안로13길 9 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김대근 · 2021.12.03 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 75,366,000원 (5회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 / 1원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기부상 2021년 10월 13일 설정됐던 경인북부수산업협동조합의 근저당권은 채권최고액 6,500,000,000원이었지만 2021년 11월 18일 이미 말소됐습니다. 따라서 현 등기관계에서 기준이 되는 권리는 2025년 6월 4일의 임의경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 진승희가 2021년 11월 26일 주민등록을 마치고 2021년 11월 27일 점유를 개시했다는 점입니다.
진승희의 주택임차권등기는 2023년 12월 11일 접수됐고, 등기된 임차보증금은 210,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2021년 10월 25일, 확정일자는 2021년 10월 28일입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 진승희의 미배당 잔액이 승계된다
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진승희 | 건물 전부 | 2021.11.26 | 2021.10.28 | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
진승희는 확정일자와 배당요구를 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가로는 보증금 210,000,000원을 모두 배당할 수 없습니다. 집행비용 1,756,588원을 먼저 제외하면 진승희에게 예상되는 배당은 73,609,412원이고, 남는 136,390,588원이 매수인 부담입니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총 부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 75,366,000원 | 136,390,588원 | 211,756,588원 |
| 6회 유찰 시 | 60,292,800원 | 151,192,470원 | 211,485,270원 |
| 7회 유찰 시 | 48,234,240원 | 163,033,976원 | 211,268,216원 |
현재 회차에서 7회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 75,366,000원 → 60,292,800원 → 48,234,240원으로 계속 내려갑니다. 반대로 매수인 인수액은 136,390,588원 → 151,192,470원 → 163,033,976원으로 커집니다. 결국 실질취득은 211,756,588원 → 211,485,270원 → 211,268,216원으로 거의 같은 범위에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,366,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,756,588원 |
| 1. 임차인 진승희 보증금 | 210,000,000원 | 73,609,412원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 | 1원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 진승희 보증금 부족분 136,390,588원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 소재 지하철 1호선 독산역 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설·공장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 기계식주차설비가 구비되어 있습니다.
- 건물. 독산동 332-20 소재 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2021.10.12입니다.
- 규제. 독산동 332-20은 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역(2020-12-24)이며, 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 최저가 75,366,000원에 응찰하더라도 매수인 인수 136,390,588원을 합쳐 211,756,588원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 6회 유찰 시 실질취득 211,485,270원, 7회 유찰 시 211,268,216원으로 낙찰가만큼 총 부담이 내려가지 않습니다.
- 임차권 말소·명도 조건 확인. 진승희의 임차보증금 미배당 잔액을 인수하는 구조이므로, 잔액 변제와 임차권등기 말소·인도 절차를 입찰 전 구체적으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.12.03 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 원 등기사항과 매각조건을 함께 대조해야 합니다.
- 배당 변동 요소 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “75,366,000원이 아니라 211,756,588원을 보라”
이 물건은 다섯 번 유찰되어 감정가 230,000,000원이 75,366,000원까지 내려왔습니다. 하지만 진승희의 대항력 있는 임차보증금 210,000,000원이 먼저 자리하고 있고, 현재 매각가로 배당되는 금액은 73,609,412원뿐입니다. 그 결과 136,390,588원이 매수인에게 넘어와 실질취득은 211,756,588원이 됩니다.
6회·7회 유찰 시에도 구조는 같습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 커지므로 총 부담은 211,485,270원, 211,268,216원 수준입니다. 따라서 이 사건에서 “5회 유찰·감정가의 32.77%”는 매력지표가 아니라 가격 착시를 만들 수 있는 숫자입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 임차보증금 승계까지 합친 실질취득가를 기준으로 판단해야 하는 대항력 인수형 오피스텔입니다.
