서울남부지방법원 2025타경522. 금천구 독산동 킹캐슬3차 706호, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 김대근으로, 2021년 12월 17일 거래가액 222,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매개시결정은 2025년 6월 4일 접수됐고, 원인은 청산을 위한 형식적경매로 기재되어 있습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 양한나의 임대차계약일은 2021년 10월 19일, 확정일자는 2021년 11월 26일, 주민등록일은 2021년 12월 13일, 점유개시일은 2021년 12월 17일입니다. 보증금은 217,000,000원이며 임차권등기까지 마쳐져 있습니다. 말소기준으로 계산된 2025년 6월 4일 경매개시결정보다 훨씬 앞선 임차인이므로 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경522 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제7층 제706호 |
| 용도 | 오피스텔 |
| 소유자 | 김대근 · 2021.12.17 소유권 취득 · 거래가액 222,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 68,813,000원 (5회 유찰) |
| 경매개시 | 2025.06.04 · 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 · 청구금액 1원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
2021년 10월 13일 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 6,500,000,000원은 2021년 12월 16일 일부포기를 원인으로 이미 말소돼 있습니다. 따라서 현재 권리분석에서 결정적인 것은 그 근저당이 아니라, 경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 양한나의 임차권입니다. 2023년 11월 20일 등기된 주택임차권은 등기자료에서도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 217,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양한나 | 건물전부 | 2021.12.13 / 2021.11.26 | 217,000,000원 | 2023.11.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 149,825,634원 |
본건 706호에 직접 연결되는 실제 임차인은 양한나 1명입니다. 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 보증금 217,000,000원이 현재 최저매각가 68,813,000원보다 훨씬 큽니다. 따라서 배당을 받는다고 해서 보증금 문제가 사라지는 것이 아니라, 배당되지 못한 부분이 그대로 매수인에게 넘어옵니다.
③ 가격 구조 — 감정가 32.77%라는 숫자에 속으면 안 된다
현재 최저가는 감정가 210,000,000원의 32.77%까지 내려와 있습니다. 하지만 이 비율은 낙찰대금만 본 숫자입니다. 권리상 실질취득액 218,638,634원은 오히려 감정가보다 8,638,634원 높고, 감정가의 약 104.1%입니다. 따라서 이 사건을 “5회 유찰되어 감정가의 3분의 1 수준인 싼 물건”으로 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 68,813,000원 | 149,825,634원 | 218,638,634원 |
| 6회 유찰 시 | 55,050,400원 | 163,340,507원 | 218,390,907원 |
| 7회 유찰 시 | 44,040,320원 | 174,152,406원 | 218,192,726원 |
6회, 7회까지 더 유찰돼도 구조는 거의 변하지 않습니다. 낙찰가는 55,050,400원 → 44,040,320원으로 내려가지만 매수인 인수액은 163,340,507원 → 174,152,406원으로 올라갑니다. 즉 추가 유찰이 곧바로 실질적인 가격 할인으로 연결되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,813,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,638,634원 |
| 1. 임차인 양한나 보증금 | 217,000,000원 | 67,174,366원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산관재인 이태현 | 1원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 양한나 미배당 보증금 | - | 149,825,634원 |
현재 배당가정에서는 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제한 뒤 나머지가 양한나에게 배당됩니다. 보증금 부족분 149,825,634원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 소재 지하철 1호선 독산역 북동측 인근이며, 주위에는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 독산동 332-20은 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 합산. 현재 최저가 68,813,000원에 응찰할 경우 예상 인수액 149,825,634원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회 유찰 시 인수 163,340,507원, 7회 유찰 시 인수 174,152,406원으로 오히려 증가합니다.
- 양한나 임차권 확인. 보증금 217,000,000원, 전입 2021.12.13, 점유개시 2021.12.17, 확정일자 2021.11.26, 임차권등기 2023.11.20을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.17 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 등기와 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 1,638,634원을 반영한 가정이며 당해세·최우선변제에 따라 실제 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 본건은 “보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이 명시된 인수형 물건입니다.
맺으며 — “68,813,000원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 숫자를 가장 단순하게 보면 감정가 210,000,000원이 다섯 번 유찰돼 68,813,000원까지 떨어진 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 통과시키면 전혀 다른 가격표가 나옵니다. 양한나의 보증금 217,000,000원 가운데 현재 배당으로 채워지지 않는 149,825,634원을 매수인이 인수하므로, 현재 회차의 실질취득액은 218,638,634원입니다.
더 유찰돼도 싸지는 구조가 아닙니다. 6회 유찰 시 최저가가 55,050,400원으로 내려가지만 인수액은 163,340,507원으로 증가하고, 7회 유찰 시에는 최저가 44,040,320원에 인수액 174,152,406원이 붙습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수를 감당하고도 취득할 이유가 있는가입니다. 현재 제공된 권리·배당 기준으로는 가격 착시가 매우 큰 대항력 임차인 인수형으로 보는 것이 타당합니다.
