서울남부지방법원 2025타경522. 서울특별시 금천구 독산동 332-20, 킹캐슬3차 제7층 제706호 오피스텔입니다. 소유자는 김대근이며, 등기상 2021년 8월 28일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 거래가액은 222,000,000원입니다. 이번 경매는 파산자 김대근의 파산관재인 이태현이 신청한 청산 목적의 형식적 경매개시결정입니다.

이 물건의 핵심은 근저당권이나 일반 가압류가 아닙니다. 2021년부터 존재한 양한나의 임대차보증금 2억 1,700만원입니다. 해당 임차인은 경매개시결정보다 앞서 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

최저가가 감정가의 약 21%까지 내려왔지만, 이것만으로 가격 경쟁력이 생기는 것은 아닙니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄고, 매수인 인수액은 늘어납니다. 결국 입찰가와 별도로 부담해야 할 인수액을 반드시 합산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소됐지만 임차권은 인수

등기부상 2021년 10월 13일 설정된 경인북부수산업협동조합의 근저당권은 채권최고액 6,500,000,000원이었으나, 2021년 12월 16일 일부포기로 말소 처리되었습니다. 따라서 현재 매수인이 이 근저당권을 인수하는 구조는 아닙니다.

이후 2021년 12월 17일 김대근 앞으로 소유권이전이 이루어졌고, 같은 날 갑구에 민간임대주택 등록도 기재되었습니다. 이 등록은 일반적인 근저당권과 구분하여 살펴야 합니다. 등기상 민간임대주택으로 등록되어 있고 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있으므로, 경매 이후 등록의 효력과 말소 또는 승계 절차를 별도로 확인해야 합니다.

가장 중요한 권리는 을구 3번 양한나의 주택임차권입니다. 임차보증금 217,000,000원, 임대차계약일 2021년 10월 19일, 전입일 2021년 12월 13일, 점유개시일 2021년 12월 17일, 확정일자 2021년 11월 26일입니다. 임차권등기는 2023년 11월 20일 이루어졌습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권을 갖춘 양한나

본건 706호에서 확인되는 임차인은 양한나 1명입니다. 다른 호실인 1005호·1001호·701호·201호에 기재된 점유자 기록은 706호 임차보증금 산정에 합산하지 않습니다. 양한나는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차권등기 권리자로 확인됩니다.

특히 임차보증금이 매각가보다 훨씬 큽니다. 현재 최저가 44,040,000원으로 낙찰받는다고 가정해도 보증금 217,000,000원을 모두 해결할 수 없습니다. 보증금의 상당 부분을 매수인이 별도로 인수해야 하므로, 최저매각가만으로 투자금액을 계산하면 큰 오류가 발생합니다.

③ 실질취득금액과 예상배당 — 최저가의 착시

현재 회차 최저가인 44,040,000원으로 매각된다고 가정한 배당 구조입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.7%로 추정된 1,192,720원이며, 나머지 42,847,280원이 양한나에게 배당됩니다.

즉, 매수인은 법원에 44,040,000원을 납부하는 것으로 끝나지 않습니다. 배당으로 변제되지 못한 임차보증금 174,152,720원을 추가로 부담해야 합니다. 두 금액을 합친 218,192,720원이 현재 회차의 실질취득 기준금액입니다. 이는 감정가 210,000,000원의 약 103.9%입니다.

유찰 회차별 실질취득 시나리오

각 회차의 실질취득금액은 매각가와 해당 시나리오의 매수인 인수액을 합산한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 추가 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

④ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동, 지하철 1호선 독산역 북동측 인근입니다. 주위에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 1호선 독산역이 가까운 것으로 감정평가서에 기재되어 있습니다.
• 도로. 감정평가서 기호 6~8 관련 토지는 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물 구조. 감정평가서 기호 6~8 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층이며 사용승인일은 2021.10.12.로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있는 것으로 평가되었습니다.
• 토지이용계획. 독산동 332-20은 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역 (2020.12.24.)에 해당합니다. 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등의 규제사항도 확인됩니다.
• 물건 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구에 민간임대주택 등록이 남아 있습니다. 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있으므로 경매 취득 후 임대사업자 지위와 관련 의무의 승계·말소 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도와 임차보증금 인수 구조를 함께 고려해야 합니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 환금성과 적정 매도가격은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 보증금 인수액 확정. 양한나의 보증금 217,000,000원과 배당예상액, 매수인 인수 잔액 174,152,720원을 매각물건명세서 및 배당 관련 원본서류로 대조하세요. 임차권의 실제 존속과 보증금 변제 여부도 확인해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 을구 3번 주택임차권의 설정 내용과 임차권등기 말소 조건, 임차인의 현재 점유 상태 및 명도 가능성을 확인하세요. 임차권이 있다는 사실만으로 점유가 종료되었다고 단정해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021년 12월 17일 등기된 민간임대주택 등록의 현재 상태, 임대의무기간, 경매 취득 후 지위와 의무의 처리, 말소 가능 여부를 관할 기관과 원본 등기사항으로 확인하세요.
• 다른 호실과 구분. 1005호·1001호·701호·201호 관련 점유자 기록은 706호와 구분해야 합니다. 다른 호실의 임차보증금이나 인수액을 본건 706호의 계산에 합산하지 마세요.
• 실질취득금액 기준 입찰. 최저가 44,040,000원만으로 자금계획을 세우지 마세요. 현재 기준 실질취득금액 218,192,720원에 취득세·등기비용·명도비용 및 기타 부대비용을 추가로 고려해야 합니다.
• 기계식 주차시설. 기계식 주차설비의 실제 사용 가능 여부, 관리 상태, 유지보수 및 이용조건을 현장에서 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소에 체납 관리비와 공용부분 부담액을 확인하고 매수인에게 발생할 수 있는 비용을 따로 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 4,404만원 ≠ 취득가 4,404만원”

이 사건의 핵심은 감정가 2억 1,000만원이 4,404만원으로 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 양한나의 임차보증금 2억 1,700만원이 존재하고, 그중 현재 회차에서 배당받지 못하는 174,152,720원을 매수인이 인수해야 한다는 사실입니다.

현재 회차의 매각대금과 인수액을 합산하면 실질취득금액은 218,192,720원입니다. 이는 감정가보다 높은 금액입니다. 8회와 9회 유찰 시나리오에서도 매각가가 내려가는 만큼 인수액이 증가하여 총취득금액은 약 2.18억원으로 거의 고정됩니다. 따라서 유찰 횟수와 최저가율만 보고 투자 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

여기에 민간임대주택 등록의 효력과 임대 관련 의무까지 확인해야 합니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 시세 대비 가격 경쟁력을 인정할 근거가 부족합니다. 권리 인수와 자금 부담이 명확히 해소되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.