서울남부지방법원 2025타경522. 독산동 미림에이클래스13차 10층 1001호 오피스텔입니다. 소유자 김대근은 2021.03.31. 거래가 241,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 접수됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.11.15. 주택도시보증공사의 231,000,000원 가압류입니다. 그보다 앞선 2021.01.21. 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 6,110,000,000원 근저당은 2021.03.26. 일부포기로 이미 말소됐습니다.
문제는 등기 순서보다 임차인의 선행 대항력입니다. 황주혁은 확정일자 2023.02.13., 전입·점유개시 2023.03.17.로 말소기준인 2023.11.15. 가압류보다 앞섭니다. 2024.10.28.에는 보증금 215,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 배당받지 못한 대항력 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경522 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제10층 제1001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상13층 · 사용승인일 2021.01.15. |
| 소유자 | 김대근 · 2021.03.31. 거래가 241,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 87,818,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 / 1원 |
| 경매 성격 | 청산을 위한 형식적경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
② 임차인 분석 — 본건 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황주혁 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.17. | 2023.02.13. | 215,000,000원 | 2024.10.28. | 대항력 有 우선변제 승계 129,162,724원 |
황주혁은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 215,000,000원이고, 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 1,980,724원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 85,837,276원이 배당됩니다. 보증금 부족분 129,162,724원은 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 올라간다
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 87,818,000원 | 129,162,724원 | 216,980,724원 |
| 6회 유찰 시 | 70,254,400원 | 146,410,179원 | 216,664,579원 |
| 7회 유찰 시 | 56,203,520원 | 160,208,143원 | 216,411,663원 |
현재 최저가는 감정가 268,000,000원의 32.77%까지 내려와 있지만, 이 할인율을 가격 메리트로 읽으면 안 됩니다. 현재 회차에서 실제 경제적 부담은 216,980,724원이고, 추가 유찰 시에도 인수액 증가 때문에 총부담은 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 실거래 가격을 별도로 확인하기 전에는 이 물건을 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,980,724원 |
| 1. 임차인 황주혁 보증금 | 215,000,000원 | 85,837,276원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시 · 파산자 김대근의 파산관재인 이태현 | 1원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
황주혁 보증금의 미배당액 129,162,724원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 및 신청채권 관련 미배당 채권 합계는 231,000,001원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔로 이용중입니다. 아파트와 동일한 가격·환금성 구조로 가정해서는 안 됩니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 소재 지하철 1호선 독산역 북동측 인근이며, 주위에 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상13층 건물이며 사용승인일은 2021.01.15.입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·용도지역. 독산동 301-23은 서측 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접하고, 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 체질. 이미 5회 유찰된 물건이므로 단순한 최저가 할인율보다 실제 인수부담과 오피스텔 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가 계산. 현재 최저가 87,818,000원에 인수 예상액 129,162,724원을 더한 216,980,724원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 황주혁 보증금 확인. 임차보증금 215,000,000원, 확정일자 2023.02.13., 전입·점유개시 2023.03.17., 임차권등기 2024.10.28.을 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 예상배당 85,837,276원과 인수액 129,162,724원은 매각가 87,818,000원 가정입니다. 실제 낙찰가가 달라지면 배당과 인수액도 변합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회 유찰 시 인수 146,410,179원, 7회 유찰 시 160,208,143원으로 증가하므로 최저가 하락폭만큼 실질취득가가 내려가지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부상 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리와 관련 서류를 원본에서 확인해야 합니다.
- 오피스텔 시세 검증. 실거래 가격을 별도로 확인하기 전에는 감정가나 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “87,818,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자에서 가장 위험한 것은 87,818,000원이라는 최저가입니다. 감정가 268,000,000원에서 5회 유찰된 만큼 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 황주혁의 보증금 215,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있어 현재 가정에서 129,162,724원이 매수인에게 승계됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 216,980,724원입니다. 6회 유찰 시에도 216,664,579원, 7회 유찰 시에도 216,411,663원으로 총부담은 크게 줄지 않습니다. 이 물건의 승부처는 “얼마나 더 유찰되느냐”보다 215,000,000원 대항력 보증금과 실제 오피스텔 시세를 감당할 수 있느냐입니다. 최저가는 낮지만, 인수까지 포함한 경제적 부담은 낮지 않습니다.
