수원지방법원 2025타경51690. 등기 표제 주소는 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 1층106호이고, 감정평가서에는 1층106호·107호·108호, 2층206호, 3층304호·307호·316호·317호 등 8개 호실이 기재돼 있습니다. 이용상태는 모두 제2종근린생활시설입니다. 주식회사삼호개발이 2022년 8월 8일 거래가 889,269,920원에 소유권을 취득했고, 같은 날 광명새마을금고 명의의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 하남시 압류, 김일현 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2024년 11월 6일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 명의의 근질권도 설정됐습니다. 신청채권자 엠씨아이대부주식회사의 청구액은 3,693,573,576원으로, 근저당 채권최고액 범위 안에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 임차보증금 2,000만원 인수

말소기준은 2022년 8월 8일 광명새마을금고 근저당권입니다. 그 이후 등기된 하남시 압류, 김일현 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 3층316호 임차인 이희선은 말소기준보다 앞선 2021년 2월 1일 전입으로 조사돼 대항력이 있으며, 배당표에서는 보증금 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다.

임차인 분석 (실제 임차인 3명)

이미향과 안지환은 전입일이 말소기준인 2022년 8월 8일보다 늦어 대항력이 없습니다. 이희선만 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았으며, 배당계산상 이희선의 보증금은 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수됩니다. 보증기관 대위나 승계 신고는 없어 임차인은 중복 없이 3명입니다.

② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지

현재 최저가는 감정가 983,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시장가치보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 제2종근린생활시설 8개 호실은 개별 호실의 임대현황, 공실, 호실 간 사용관계와 상권 수익성을 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 337,169,000원 가정)

채권액 합계는 5,483,637,080원이고 채권자 예상배당은 331,648,634원입니다. 예상 미배당은 5,151,988,446원이며 소유자 잔여액은 없습니다. 이희선 보증금 20,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남시 망월동 미사역호반써밋아파트 동측 인근이며, 주변에 아파트단지, 근린생활시설과 업무시설인 오피스텔이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 미사역은 약 500미터 거리에 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 8개 호실은 모두 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 감정평가 기호 2·3은 외부 관찰상 일괄해 사용 중이지만 호실 간 벽체 설치가 용이하다고 탐문됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상10층 건물이며 공동 급배수, 위생·승강기·화재탐지·시스템에어컨·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 남서측 약 20미터 포장도로에 접하고, 북동측과 남동측으로 약 10미터 보행자도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·일반상업지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구이며, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 3회 유찰된 제2종근린생활시설 8개 호실인 만큼 아파트처럼 단순 비교하기보다 임대수익, 공실, 호실별 독립 사용 가능성과 상가 매수층을 별도로 점검해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 최저가 337,169,000원에 인수 보증금 20,000,000원을 더한 357,169,000원을 최소 취득원가로 놓고 계산하세요.
• 매각범위 확인. 표제 주소는 1층106호지만 감정평가서에는 8개 호실이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서의 일괄매각 여부와 각 호실 표시를 원본으로 대조하세요.
• 316호 임차인. 이희선의 전입일·점유 여부·보증금 잔액·배당요구 여부와 임대차계약서 원본을 확인해야 합니다.
• 304호·317호. 대항력은 없으나 실제 점유와 명도 일정, 안지환의 배당요구 접수 내용을 확인하세요.
• 호실 사용관계. 감정평가 기호 2·3의 일괄 사용 상태, 호실 경계와 원상복구 또는 분리 사용 가능성을 현장에서 점검하세요.
• 임대수익 검증. 현황조사에 기재된 보증금과 월세 외에 실제 연체, 관리비, 부가가치세, 공실과 계약 존속 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 유사 근린생활시설의 매매가와 임대수익률을 별도로 조사하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “34.3% 유찰가보다 3.57억 실질취득을 보라”

등기 권리는 비교적 선명합니다. 2022년 8월 8일 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 3층316호 이희선은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인으로, 보증금 20,000,000원이 매수인 인수액으로 남습니다.

따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 337,169,000원이 아니라 인수액을 더한 357,169,000원입니다. 여기에 감정평가 대상 8개 호실의 점유·임대·사용관계와 제2종근린생활시설의 환금성을 함께 검토해야 합니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금과 다호실 운영 리스크는 남는 사건입니다.