수원지방법원 2025타경51690. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 1층 108호로 표시된 물건입니다. 감정평가서상 이용상태는 주거용 아파트가 아니라 제2종근린생활시설이며, 건물은 지하 5층·지상 10층 구조입니다. 감정평가 대상 설명에는 1층 106호·107호·108호, 2층 206호, 3층 304호·307호·316호·317호 등 8개 호실이 함께 기재돼 있습니다.

소유자 주식회사삼호개발은 2022년 8월 8일 거래가액 950,598,880원에 소유권을 취득했고, 같은 날 광명새마을금고 명의의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 하남시 압류·김일현 가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리가 소멸한다는 사실과 매수인의 실제 지출이 작다는 것은 별개의 문제입니다. 이 사건에는 배당으로 회수하지 못하는 대항력 임차인 보증금이 반영돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸

말소기준권리는 2022년 8월 8일 접수된 광명새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이고 공동담보목록 제2022-230호가 기재돼 있습니다. 근저당권은 2024년 11월 6일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 근저당권부채권 근질권도 설정됐습니다.

말소기준권리보다 늦은 2024년 3월 8일 하남시 압류, 2024년 6월 3일 김일현의 1,523,637,080원 가압류, 2025년 3월 4일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 등기권리를 별도로 떠안는 구조는 아니지만, 대항력 임차인의 보증금 인수는 등기 말소와 별도로 계산해야 합니다.

② 임차인·점유 — 실제 임차인 3명, 316호 보증금 인수

세 임차인은 모두 실제 임차인으로 기재돼 있으며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 따라서 임차인 수는 실제 3명이고 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다.

③ 가격 프레임 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다

감정가 983,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 337,169,000원, 감정가의 34.3%입니다. 하지만 이희선 보증금 20,000,000원을 더하면 실질취득은 357,169,000원으로 올라가며, 이는 감정가의 약 36.3%입니다.

유찰이 추가돼 낙찰가가 낮아져도 시나리오상 인수액 20,000,000원은 그대로입니다. 따라서 회차별 판단은 낙찰가만 비교할 것이 아니라 낙찰가에 인수보증금을 더한 총지출을 기준으로 해야 합니다. 동일 용도의 최근 거래가격과 최신 거래가를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 337,169,000원 가정)

채권총액 5,483,637,080원 중 채권자 배당은 331,648,634원이며, 미배당은 5,151,988,446원입니다. 임차인 인수액 20,000,000원은 매각대금 배분에 포함되지 않고 매수인이 별도로 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 미사역호반써밋아파트 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·업무시설인 오피스텔이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 미사역이 약 500m 거리에 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서와 매각물건명세서 비고 모두 제2종근린생활시설 이용을 기재하고 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 10층 건물로 공동 급배수·위생·승강기·화재탐지·시스템에어컨·주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측 약 20m 포장도로, 북동측·남동측 약 10m 보행자도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·일반상업지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 제2종근린생활시설이므로 주거용 아파트와 다른 임대수요·영업수요·매매수요를 기준으로 거래가격과 공실 가능성을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 회차의 기준금액은 최저가 337,169,000원이 아니라 인수보증금을 더한 357,169,000원입니다.
• 매각 범위 대조. 주소는 1층 108호이나 감정평가 설명에는 8개 호실이 열거돼 있습니다. 물건목록·매각물건명세서·감정평가서의 호실과 일괄매각 여부를 대조해야 합니다.
• 316호 임차인. 이희선의 실제 점유, 보증금 잔액, 임대차 종료 여부와 배당 후 인수액을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
• 108호 현황. 현황조사 임차인 3명은 304호·316호·317호에 기재돼 있습니다. 108호의 현재 점유자와 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 일괄 사용 정황. 감정평가서에는 일부 호실이 일괄 사용 중인 것으로 외부 관찰됐다는 내용이 있으므로 내부 경계와 독립 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 조세·배당. 하남시 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않을 수 있으므로 세금의 법정기일과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 상가 운영비. 관리비 체납, 공용부분 부담, 시스템에어컨·주차장 사용조건과 현재 영업 상태를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 같은 건물·같은 용도·유사 면적의 최신 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·물건목록·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수와 호실 범위

이 사건은 세 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%인 337,169,000원까지 내려왔습니다. 그러나 배당 시뮬레이션상 대항력 임차인 이희선의 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되므로, 현재 회차 실질취득은 357,169,000원입니다.

등기부상 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 소멸해 후순위 등기권리는 정리됩니다. 하지만 감정평가서에는 8개 호실이 함께 열거되고, 실제 임차인 3명은 304호·316호·317호에 존재합니다. 특히 316호 임차인의 보증금 인수가 사건 배당에 반영돼 있어, 108호의 표시만 보고 단순한 단일 호실 경매로 판단하기에는 확인할 사항이 남습니다.

권리의 핵심은 20,000,000원 인수, 물건의 핵심은 8개 호실과 점유 범위, 가격의 핵심은 실질취득과 최신 상가 시세 비교입니다. 감정가 대비 할인율은 출발점일 뿐 결론이 아닙니다.