수원지방법원 2025타경51690. 경기도 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티1의 경매 사건입니다. 소재지는 1층 108호로 표기되어 있으며, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만 등기자료는 집합건물이고 감정요항표는 근린생활시설로 설명하고 있어, 일반적인 주거용 아파트 경매와는 다른 시각으로 분석해야 합니다.

소유자인 주식회사삼호개발은 2022.08.08 소유권을 이전받았고, 같은 날 광명새마을금고의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 하남시 압류와 김일현 가압류가 등기됐고, 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 2025년에는 엠씨아이대부주식회사가 임의경매를 진행하게 됐습니다.

등기상 후순위 권리의 상당 부분은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 소멸과 임차보증금 인수는 별개 문제입니다. 특히 본건은 임차인의 점유 호실과 표시된 물건의 호실이 서로 달라, 배당 시뮬레이션의 인수액을 그대로 확정적인 매수인 부담으로 받아들이기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 임차인 인수는 별개

말소기준권리는 2022.08.08 설정된 광명새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이며 공동담보목록 제2022-230호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위 하남시 압류와 김일현 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 2024.11.06에는 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 두 등기는 새로운 말소기준일을 만드는 독립적인 선순위 근저당 설정이 아니라 기존 근저당권의 이전·담보관계에 해당합니다. 배당받을 권리자와 배당금 지급 관계를 확인할 필요가 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 3명

현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 이미향, 이희선, 안지환 총 3명입니다. 세 명의 보증금 합계는 50,000,000원이지만, 이를 전부 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 대상으로 계산된 금액은 이희선의 20,000,000원입니다.

② 가격 분석 — 최저가가 낮아도 ‘시세 대비 저가’는 미확인

감정가는 983,000,000원이고 현재 최저매각가는 115,649,000원입니다. 감정가 대비 매각가 비율은 11.76%로, 6회 유찰을 거치며 크게 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 다릅니다.

특히 본건은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설이고, 호실별 이용·점유 관계를 확인해야 합니다. 동일 용도·동일 조건의 최근 실거래를 통한 가격 검증이 이루어지지 않았으므로, 최저가 115,649,000원 또는 실질취득 추정액 135,649,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

각 회차의 실질취득 추정액은 해당 매각가격에 이희선 보증금 20,000,000원이 전액 인수된다는 가정을 더한 금액입니다. 실제 매각 범위 및 임차인의 법적 대항요건에 따라 달라지며, 취득 관련 세금과 부대비용은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,649,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 우선 공제하고 남은 금액이 근저당권 관련 채권에 배당되는 구조로 추정됩니다. 김일현 가압류에는 배당이 돌아가지 않으며 소유자 잔여도 없습니다. 매수인 인수로 산정한 임차보증금은 배당대금 분배와 별개입니다.

집행비용은 추정액입니다. 배당표는 채권최고액 및 청구금액을 기초로 한 시뮬레이션이며, 실제 채권 잔액·배당순위·당해세·임차인 최우선변제·권리이전 및 근질권 관계 등에 따라 최종 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

회차별 배당·인수 시나리오

현재 회차의 채권 청구액 합계는 5,483,637,080원으로 계산되며, 예상 채권자 배당액 113,229,914원을 제외한 미배당액은 5,370,407,166원입니다. 매각가격이 낮아지는 다음 회차 시나리오에서는 채권자 회수액이 더 줄어들지만, 이러한 채권 미배당 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 망월동 미사역호반써밋아파트 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 미사역은 약 500미터 거리에 위치하고, 감정평가에서는 대중교통 여건을 보통으로 평가했습니다.
• 도로. 남서측 약 20미터 폭의 포장도로에 접하며, 북동측과 남동측에는 약 10미터 폭의 보행자도로가 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 10층 건물로, 공동 급배수, 위생, 승강기, 화재탐지, 시스템에어컨, 주차장 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 용도·토지. 감정평가상 제2종근린생활시설이며, 토지는 업무시설과 근린생활시설의 건부지로 이용됩니다. 일반상업지역 및 지구단위계획구역(미사지구)에 속합니다.
• 규제. 공공주택지구, 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 지정사항이 확인됩니다.
• 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 실제 매각 호실과 점유관계 확인을 대체하지 않습니다.
• 환금성. 역 접근성과 상업지역 입지 요소는 있지만, 근린생활시설의 매매·임대 수요는 주거용 아파트와 다릅니다. 6회 유찰 사실을 고려할 때 실제 매수층과 임대수익, 개별 호실의 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 최우선 확인. 주소상 1층 108호와 감정평가에 기재된 8개 호실의 관계를 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 물건번호, 매각 대상 목록, 일괄매각 여부와 각 호실별 등기·점유 현황을 대조하세요.
• 이희선 임차인의 대항력. 3층 316호에 대한 전입일은 2021.02.01로 말소기준보다 빠르지만, 근린생활시설에서 필요한 점유·사업자등록 등 대항요건과 실제 매각 대상 귀속 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 인수 여부. 조건부 인수 추정액 20,000,000원을 입찰 원가에 반영하되, 이를 확정 부담으로 단정하지 말고 계약관계와 배당 결과를 검증해야 합니다.
• 다른 임차인 확인. 이미향 3층 304호와 안지환 3층 317호의 점유·사업자등록· 확정일자·배당요구 관계를 검토하세요. 안지환의 배당요구일은 2025.04.14입니다.
• 근저당권 이전·근질권. 광명새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 관계를 대조하세요. 예상배당의 수령권자 표시와 별도 신청채권자 배당액 간 차이도 확인해야 합니다.
• 시세와 임대수익 검증. 감정가 대비 할인율만으로 입찰하지 말고, 같은 용도의 최근 실거래, 실제 임대료, 공실 위험과 관리비 부담을 따져야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능한 항목과 당해세, 임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 현재 배당 추정에 모두 확정 반영된 것은 아닙니다.
• 유찰 회차 검토. 현재 최저매각가는 115,649,000원이고, 7회 및 8회 유찰 시나리오 가격은 각각 80,954,300원과 56,668,010원입니다. 추가 유찰을 확정적인 일정으로 가정하거나 낮은 가격 자체를 수익으로 계산해서는 안 됩니다.
• 원본·현장 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장 점유 상태를 최종 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 11.76%”보다 중요한 것은 실제 취득부담

이 물건은 숫자만 보면 매우 큰 폭으로 가격이 내려온 경매 사건입니다. 감정가 983,000,000원, 최저가 115,649,000원, 6회 유찰이라는 사실은 분명합니다. 그러나 최저가가 낮다는 사실과 시장가격보다 싸게 취득한다는 사실은 전혀 같지 않습니다.

배당 시뮬레이션이 가정한 이희선 보증금 20,000,000원의 인수가 실제로 성립한다면 현재 회차의 실질취득은 135,649,000원입니다. 하지만 임차인은 3층 316호에 있고 사건 주소는 1층 108호이므로, 그 인수가 실제로 이 매각물건에 적용되는지부터 확인해야 합니다. 상가 대항요건과 감정평가에 함께 기재된 8개 호실의 매각 관계도 핵심 검증 사항입니다.

또한 근저당권 양도 및 근질권 설정 이후의 배당 귀속 관계, 6회 유찰된 근린생활시설의 환금성, 실제 실거래 시세까지 확인해야 비로소 입찰 상한을 판단할 수 있습니다. 현재의 결론은 가격 매력이 확인된 물건이 아니라, 권리·매각 범위 검증을 우선해야 하는 고위험 검토 대상입니다. 최저가만 보고 서둘러 입찰하기보다는 매수인이 취득하는 권리의 범위와 인수할 의무를 먼저 확정하는 것이 중요합니다.