수원지방법원 2025타경51690. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 제2종근린생활시설로 기재된 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사삼호개발이며, 2022년 7월 27일 매매를 원인으로 거래가액 919,934,400원에 취득했습니다. 같은 날 광명새마을금고가 채권최고액 3,960,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.

이후 하남시 압류와 김일현의 가압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 등기 권리만 보면 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 이 물건의 실제 위험은 등기부보다 임차관계와 매각대상 범위에 있습니다. 감정평가 건물 구조에는 1층 106·107·108호, 2층 206호, 3층 304·307·316·317호 등 8개 호가 기재되고, 임차조사도 304·316·317호에서 확인됩니다. 사건 주소는 1층 107호로 표시되어 있으므로, 일괄매각 여부와 정확한 매각대상 목록을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2022년 8월 8일 설정된 광명새마을금고의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024년 9월 27일 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 근질권도 설정됐습니다. 이후의 하남시 압류, 김일현 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 1명은 보증금 인수

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 이 가운데 이미향과 안지환은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 반면 이희선은 2021년 2월 1일 전입해 말소기준보다 빠르고, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 산정됐습니다.

③ 가격 해석 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가는 감정가 983,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가와 유찰률은 현재 시장의 실제 거래가를 직접 증명하지 않습니다. 특히 이용상태가 제2종근린생활시설이고 여러 호실 및 임차관계가 함께 나타나는 물건은 임대수익, 공실, 호실별 점유와 매각범위에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 65.7% 할인됐다는 이유만으로 싸다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 337,169,000원 가정)

총 채권액 5,483,637,080원 가운데 채권자 배당액은 331,648,634원이며, 미배당액은 5,151,988,446원입니다. 이희선의 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수액으로 산정됐습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남시 망월동 미사역호반써밋아파트 동측 인근으로, 주변에 아파트단지, 근린생활시설과 업무시설인 오피스텔이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 약 500m 거리에 미사역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 10층 건물이며 공동 급배수·위생·승강기· 화재탐지·시스템에어컨·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 남서측 약 20m 포장도로, 북동측과 남동측 약 10m 보행자도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구이며 과밀억제권역에 해당합니다.
• 이용상태. 제2종근린생활시설로 이용 중이고, 공부와의 차이 및 위반사항은 기재되지 않았습니다.
• 호실 사용. 감정평가상 기호 2와 기호 3은 일괄 사용 중인 것으로 외부 관찰됐으나, 호실 간 벽체 설치가 용이한 것으로 탐문됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 최저가 337,169,000원이 아니라 인수보증금을 더한 357,169,000원을 기준으로 수익성을 계산하세요.
• 매각대상 범위. 사건 주소는 1층 107호지만 감정평가에는 8개 호, 임차조사에는 304·316·317호가 나타납니다. 매각물건목록과 일괄매각 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
• 대항력 임차인. 이희선의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금 지급 증빙과 전입 유지 여부를 확인하세요.
• 후순위 임차인. 이미향과 안지환은 대항력이 없지만 실제 점유 중이라면 명도 협의와 인도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 임대수익 확인. 각 호실의 실제 영업·공실 상태, 월세 납부 여부, 관리비와 부가세 조건을 현장에서 확인하세요.
• 호실 분리 가능성. 일괄 사용 중인 호실의 벽체와 설비 분리, 출입구와 전용부분 경계를 확인하세요.
• 체납 확인. 관리비, 당해세와 공용부분 체납액은 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 호실과 점유관계를 직접 대조하세요.

맺으며 — “34% 유찰가보다 범위·인수가 먼저”

최저가는 감정가 983,000,000원에서 337,169,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 대항력 임차인 이희선의 보증금 20,000,000원을 더한 현재 회차 실질취득액은 357,169,000원입니다.

등기 권리는 비교적 명확합니다. 2022년 8월 8일 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 임차인 3명의 점유, 316호 보증금 인수, 사건 주소와 감정평가상 8개 호실 사이의 매각범위 확인이 남습니다. 제2종근린생활시설이라는 용도와 3회 유찰 이력까지 고려하면, 권리정리는 가능하지만 현장·범위 확인 없이는 응찰하기 어려운 물건입니다. 결론은 등기권리는 정리, 임차·범위·가격은 보수적으로 검증입니다.