수원지방법원 2025타경51690. 경기도 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티1의 1층 107호로 표시된 경매입니다. 감정가 983,000,000원에 비해 최저매각가는 115,649,000원으로 크게 낮아졌고, 매각기일은 2026년 11월 2일입니다. 신청채권자는 엠씨아이대부주식회사이며 청구액은 3,693,573,576원입니다.
권리분석의 기준은 2022년 8월 8일 설정된 광명새마을금고 근저당권입니다. 이후 하남시 압류와 김일현 가압류는 매각으로 소멸 예정으로 기재되어 있습니다. 그러나 근저당권부채권에 별도 근질권이 설정되어 있고, 등기상 근저당권 이전 내역과 배당 산정상 채권자 표시도 대조해야 합니다. 여기에 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성까지 있으므로, 가격이 내려왔다는 이유만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51690 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 1층 107호 |
| 물건 유형 / 이용상태 | 등기사항전부증명서상 집합건물 · 감정평가상 제2종근린생활시설. 사건 분류는 대지로 표시되어 있어 목적물 표시와 매각 범위 확인 필요 |
| 감정평가 기재 호실 | 1층 106호·107호·108호, 2층 206호, 3층 304호·307호·316호·317호 |
| 소유자 | 주식회사삼호개발 |
| 소유권 취득 | 2022.08.08 · 거래가액 919,934,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 983,000,000원 / 115,649,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부주식회사 / 3,693,573,576원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.08 을구 1번 근저당권 · 광명새마을금고 · 채권최고액 3,960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정, 근질권은 별도 확인
말소기준권리는 2022년 8월 8일 설정된 광명새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 3,960,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024년 11월 6일 엠씨아이대부주식회사로 이전되었습니다. 따라서 채권 양도에 따른 권리자 변경을 확인해야 하며, 근저당권 자체의 기준 순위가 새로 설정된 것으로 보아서는 안 됩니다.
말소기준권리 이후 설정된 하남시 압류, 김일현 가압류 및 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸 예정으로 표시되어 있습니다. 다만 2024년 11월 6일 근저당권부채권에 설정된 느티나무제삼차유한회사의 근질권은 별도 기재되어 있으므로, 매각 후 말소와 배당에 어떤 영향을 미치는지 원본 등기와 배당 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 그중 대항력 있는 임차인 확인
임차인 조사에는 이미향·이희선·안지환 등 실제 임차인 3명이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인으로 분류되는 사람은 없습니다. 다만 세 임차인의 호실은 3층 304호·316호·317호로, 사건 주소인 1층 107호와 다릅니다. 감정평가서에 여러 호실이 함께 기재되어 있는 만큼, 임차인 인수 여부는 실제 매각 대상 범위와 함께 판단해야 합니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희선 3층 316호 |
2021.02.01 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 가정 |
| 이미향 3층 304호 |
2024.04.02 | 10,000,000원 / 850,000원 | 없음 | 별도 확인 | 대항력에 따른 인수 없음 |
| 안지환 3층 317호 |
2024.07.02 | 20,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 별도 확인 | 대항력에 따른 인수 없음 |
이희선은 말소기준권리보다 앞선 전입일로 인해 대항력이 있는 것으로 조사되었으며, 배당 산정에는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다. 안지환은 2025.04.14 배당요구를 한 것으로 기재되어 있습니다. 최우선변제 적용 여부와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격·회차 분석 — 감정가 대비 낮은 최저가만으로 저가 매수 단정 금지
현재 최저매각가는 115,649,000원으로 감정가 983,000,000원의 약 11.76%입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 경매 최저가의 비율일 뿐, 현재 시장가 대비 할인율은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 가격을 확인하지 않은 상태에서는 해당 물건이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 보증금 인수 가정 | 실질취득 추정액 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 115,649,000원 | 20,000,000원 | 135,649,000원 | 5,370,407,166원 |
| 7회 유찰 시 | 80,954,300원 | 20,000,000원 | 100,954,300원 | 5,404,539,957원 |
| 8회 유찰 시 | 56,668,010원 | 20,000,000원 | 76,668,010원 | 5,428,389,094원 |
실질취득 추정액은 각 시나리오의 매각가에 보증금 인수 가정액 20,000,000원을 더한 단순 계산입니다. 임차인 인수 의무와 실제 매각 대상 범위가 확인되지 않았다면 최종 입찰가 산정에 그대로 적용하지 마십시오.
④ 예상배당표 (매각가 115,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 2,419,086원 |
| 인수. 임차인 이희선 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광명새마을금고 | 3,960,000,000원 | 113,229,914원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 김일현 | 1,523,637,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,419,086원을 제외한 113,229,914원이 근저당권 배당으로 계산되어 있습니다. 배당 산정상 채권 합계는 5,483,637,080원이며, 총 미배당액은 5,370,407,166원입니다. 임차인 이희선의 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 것으로 산정되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 미사역호반써밋아파트 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설 및 업무시설인 오피스텔 등이 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정요항표에는 지하철 미사역까지 약 500미터로 기재되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 주거용 아파트와 동일한 기준으로 가격을 평가하지 말고 실제 업종, 임대 가능성 및 건축물의 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)으로 기재되어 있습니다. 도로 접면 및 각종 토지이용 제한을 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하 5층 및 지상 10층으로 기재되어 있으며 공동 급배수·위생·승강기·화재탐지·시스템에어컨·주차장 설비 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 6회 유찰 이력이 있으므로 최저가 하락만 보기보다 용도별 수요, 임대차 현황, 매각 대상 범위와 실제 거래사례를 확인해야 합니다. 현재 확인된 가격 정보만으로 환금성이나 시장 대비 할인율을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확정. 사건 주소는 1층 107호이나 감정평가에는 8개 호실이 기재되어 있습니다. 매각 대상 목록과 일괄매각 여부를 확인하십시오.
- 대항력 임차인. 이희선의 전입일은 2021.02.01이며 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 해당 임차 호실이 매각 대상에 포함되는지, 실제 인수 의무가 있는지 확인하십시오.
- 근질권 확인. 느티나무제삼차유한회사의 근저당권부채권 근질권 설정과 매각 후 말소·배당 처리를 원본 등기에서 확인하십시오.
- 채권자·배당관계. 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 이력과 배당 산정상 채권자 표시를 대조하십시오. 신청채권자 청구액, 실제 채권액 및 배당순위를 재확인하십시오.
- 시세와 실질취득가. 최저매각가만으로 저가 매수라고 단정하지 마십시오. 유사한 제2종근린생활시설의 실제 거래가격과 임대수익을 비교하고 보증금 인수액을 더해 입찰 상한을 산정하십시오.
- 세금·관리비. 하남시 압류와 관련한 체납세금, 당해세, 임차인 최우선변제 가능성 및 관리비 부담을 별도로 확인하십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 대조한 뒤 입찰을 결정하십시오.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 저가 매수”
이 물건은 감정가 983,000,000원에서 최저매각가 115,649,000원까지 내려왔고, 6회 유찰이라는 이력이 있습니다. 그러나 가격 하락만으로 투자 메리트를 판단할 수는 없습니다. 배당 산정상 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원을 인수하는 것으로 계산되어 현재 최저가 기준 실질취득 추정액은 135,649,000원입니다.
더욱이 사건 주소와 감정평가 기재 호실의 범위, 근저당권 이전과 근질권 관계, 실제 배당순위는 입찰 전 확인이 필요합니다. 시장거래 가격과 비교하지 않은 채 최저가가 낮다는 이유로 응찰하는 것은 위험합니다. 이 물건의 우선순위는 가격보다 매각 범위·임차인 인수·권리관계 확인입니다. 이 세 가지가 정리된 뒤 실질취득가와 실제 시장가격을 비교해 입찰 여부를 결정하는 편이 합리적입니다.
