수원지방법원 2025타경51690. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티1에 있는 제2종근린생활시설입니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있으나 감정평가상 이용상태는 공히 제2종근린생활시설이며, 평가대상은 1층 106호·107호·108호, 2층 206호, 3층 304호·307호·316호·317호 등 8개 호실로 기재돼 있습니다.
등기 구조의 기준점은 2022년 8월 8일 설정된 광명새마을금고 근저당권 3,960,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024년 11월 6일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 이후 엠씨아이대부주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 하남시 압류, 김일현 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 권리가 모두 정리되는 것은 아닙니다. 평가대상 중 316호의 이희선은 2021년 2월 1일 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자와 우선변제권이 없고 보증금 20,000,000원이 배당되지 않으므로, 배당 시뮬레이션상 이 보증금은 낙찰자가 전액 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51690 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 3층 317호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 / 제2종근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 및 지상 10층 · 감정평가 대상 8개 호실 |
| 소유자 | 주식회사삼호개발 (2022.08.08. 거래가 316,003,440원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 109,760,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 3,693,573,576원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이미향 하남미사 롯데캐슬 헤븐시티1, 1동 3층 304호 | 2024.04.02 | 10,000,000원 | 850,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 이희선 3층 316호 | 2021.02.01 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 20,000,000원 승계 |
| 안지환 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 3층 317호 | 2024.07.02 배당요구 2025.04.14 | 20,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 이미향과 안지환은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 승계액에는 포함되지 않습니다. 안지환은 2025.04.14. 배당요구를 했지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 129,760,000원
현재 최저매각가는 감정가 320,000,000원의 34.3%인 109,760,000원입니다. 하지만 이희선 보증금 20,000,000원을 더하면 매수인의 실질취득액은 129,760,000원으로, 감정가의 약 40.6%입니다.
감정가 대비 하락폭만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 감정가 비율만으로 실제 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 제2종근린생활시설은 주거용 아파트와 수요·임대료·공실·환금성 구조가 다르고, 이미 3회 유찰됐습니다. 응찰가는 실질취득액과 임대차 승계, 현장 영업상태를 기준으로 잡아야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 109,760,000원 | 20,000,000원 | 129,760,000원 | 5,376,213,720원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 76,832,000원 | 20,000,000원 | 96,832,000원 | 5,408,588,056원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 53,782,400원 | 20,000,000원 | 73,782,400원 | 5,431,222,763원 |
낙찰가가 내려가더라도 이희선 보증금 20,000,000원은 각 회차에서 그대로 유지됩니다. 따라서 유찰률만 볼 것이 아니라 매번 낙찰가 + 20,000,000원을 기준으로 자금계획을 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 인수. 임차인 이희선 보증금 | 20,000,000원 | 0원 매수인 전액 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광명새마을금고 | 3,960,000,000원 | 107,423,360원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 김일현 | 1,523,637,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,483,637,080원 중 채권자 예상배당은 107,423,360원이며, 미배당액은 5,376,213,720원입니다. 근저당권은 공동담보목록 제2022-230호에 기재돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 미사역호반써밋아파트 동측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·업무시설 및 오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 미사역은 약 500m 거리에 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 호실은 공히 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 제2종근린생활시설 이용 사실이 기재돼 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 10층 건물이며 공동 급배수·위생·승강기· 화재탐지·시스템에어컨·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 20m 폭 포장도로, 북동측과 남동측 약 10m 폭 보행자도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 호실 이용. 감정평가상 일부 호실은 일괄해 사용 중인 것으로 외부 관찰됐으나, 호실 간 벽체 설치가 용이하다고 탐문됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차의 자금 기준은 최저가 109,760,000원이 아니라 인수보증금을 더한 129,760,000원입니다.
- 이희선 임대차 원본. 316호의 임대차계약서, 실제 점유, 사업자등록 또는 전입 유지, 보증금 증액·감액 여부를 확인해야 합니다.
- 전체 점유 현황. 실제 임차인 3명 외에 8개 평가대상 호실의 영업자·전차인·무단점유자가 존재하는지 현장을 확인해야 합니다.
- 매각범위 대조. 주소는 3층 317호로 표시되지만 감정평가에는 8개 호실이 함께 기재돼 있으므로 매각목록과 물건번호별 토지·건물 범위를 대조해야 합니다.
- 배당관계 확인. 광명새마을금고 근저당권의 엠씨아이대부 이전 및 느티나무제삼차유한회사 근질권 설정 내용을 원본 등기부와 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 체납 확인. 하남시 압류와 관련한 당해세, 관리비, 전기·수도 등 영업시설 체납을 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 3회 유찰된 제2종근린생활시설이므로 감정가 할인율만으로 응찰하지 말고 실제 임대료·공실·상가 매매사례와 비교해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34%”보다 “인수 포함 129,760,000원”
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.08.08. 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 평가대상 중 316호에 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 이희선이 있어 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수합니다.
따라서 이 물건을 단순히 “감정가 320,000,000원이 109,760,000원까지 내려온 물건”으로 보면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 129,760,000원이고, 별도로 실제 임차인 3명의 점유 정리와 제2종근린생활시설의 임대·환금성을 검토해야 합니다. 등기는 대부분 소멸하지만, 임차보증금은 남습니다. 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 인수액을 포함한 총비용과 실제 상가가치입니다.
