111,475,000원
수원지방법원 2025타경51690. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티1의 3층 304호로 표시된 사건입니다. 사건상 용도는 대지이고 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 소유자 주식회사삼호개발은 2022년 7월 27일 295,635,560원에 매수했고, 2022년 8월 8일 소유권이전과 동시에 광명새마을금고 명의의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
현재 최저매각가는 111,475,000원으로 감정가 325,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원을 별도로 인수하므로, 매수인이 실제로 부담하는 금액은 131,475,000원입니다. 이는 감정가의 약 40.5%입니다. 동일 상권 실거래 비교값은 제시되지 않아, 감정가 대비 하락 폭만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51690 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 제2종근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 및 지상 10층 · 3층 304호 |
| 소유자 | 주식회사삼호개발 (2022.07.27 매매, 거래가 295,635,560원) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 111,475,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 3,693,573,576원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준권리는 2022.08.08 설정된 광명새마을금고의 근저당권 3,960,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.11.06 엠씨아이대부주식회사로 이전됐지만 최초 설정일과 순위는 그대로 유지됩니다. 이후 하남시 압류, 김일현 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 아시아신탁주식회사와 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부상 후순위 권리의 인수 위험은 크지 않지만, 등기권리와 별개로 말소기준 이전에 전입한 임차인의 보증금은 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미향 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 1동 3층 304호 | 2024.04.02 | 10,000,000원 850,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 인수 없음 |
| 이희선 3층 316호 | 2021.02.01 | 20,000,000원 1,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 안지환 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 3층 317호 | 2024.07.02 | 20,000,000원 900,000원 | 2025.04.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 인수 없음 |
세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 이 가운데 이희선은 말소기준일 2022.08.08보다 앞선 2021.02.01 전입으로 대항력이 있습니다. 우선변제권은 없어 경매대금에서 배당받는 대신 보증금 20,000,000원을 매수인에게 주장할 수 있는 구조로 계산돼 있습니다.
③ 현재 회차의 실질취득가
| 현재 최저매각가 | 111,475,000원 |
|---|---|
| 대항력 임차보증금 인수 | 20,000,000원 |
| 매수인 실질취득 | 131,475,000원 |
| 감정가 대비 실질취득 | 약 40.5% |
이 사건은 낙찰가보다 임차보증금이 큰 인수형은 아닙니다. 보증금 20,000,000원이 현재 최저가보다 작기 때문에 낙찰가가 내려가면 실질취득가도 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차에서도 표시된 최저가에 20,000,000원을 더한 금액을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 111,475,000원 | 20,000,000원 | 131,475,000원 | 5,374,522,730원 |
| 4회 유찰 시 | 78,032,500원 | 20,000,000원 | 98,032,500원 | 5,407,409,165원 |
| 5회 유찰 시 | 54,622,750원 | 20,000,000원 | 74,622,750원 | 5,430,397,540원 |
④ 예상배당표 (매각가 111,475,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,360,650원 |
| 인수. 임차인 이희선 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 광명새마을금고 | 3,960,000,000원 | 109,114,350원 |
| 3. 가압류 · 김일현 | 1,523,637,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 109,114,350원이 근저당권에 배당되고, 가압류와 소유자에게는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당은 5,374,522,730원입니다. 이희선의 보증금 20,000,000원은 배당액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미사역호반써밋아파트 동측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·업무시설인 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 약 500미터 거리에 미사역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정한 수익성·환금성 분석은 맞지 않습니다.
- 도로. 남서측 약 20미터 폭 포장도로에 접하고, 북동측과 남동측으로 약 10미터 폭 보행자도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·미사지구 지구단위계획구역이며 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 설비. 공동 급배수·위생·승강기·화재탐지·시스템에어컨·주차장 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 304호 표시와 316호·317호 임차인 기재가 함께 나타나는 이유를 매각물건명세서와 물건목록에서 확인하고, 일괄매각 대상 호실을 확정해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 이희선의 임대차계약서, 실제 점유, 전입 유지 여부와 보증금 20,000,000원의 현재 잔액을 확인해야 합니다.
- 명도 범위. 이미향·이희선·안지환의 실제 영업·점유 현황과 각 호실의 인도 대상 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 111,475,000원이 아니라 인수액을 더한 131,475,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 시세 조사. 제2종근린생활시설의 동일 건물·인근 상가 매매가, 보증금·월세, 공실률과 관리비를 별도로 조사해야 합니다.
- 세금·공동담보. 하남시 압류 관련 당해세와 공동담보 근저당권의 실제 채권잔액, 배당순위를 확인해야 합니다.
- 호실 결합 상태. 일부 호실은 일괄 사용 중인 것으로 외부 관찰됐으나 호실 사이 벽체 설치가 용이한 것으로 탐문됐습니다. 실제 경계와 사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·채권계산서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “1억3,147만5천원의 실질취득”
이 사건의 첫인상은 감정가 325,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 111,475,000원까지 내려왔다는 것입니다. 그러나 권리분석의 핵심 숫자는 그 최저가가 아닙니다. 대항력 임차인 이희선의 보증금 20,000,000원을 더한 131,475,000원이 현재 회차의 실질취득가입니다.
후순위 등기권리는 대부분 소멸하지만, 임차보증금 인수와 304호·316호·317호가 함께 나타나는 매각범위 문제는 입찰 전에 해소해야 합니다. 여기에 제2종근린생활시설이라는 실제 이용상태와 3회 유찰 사실, 시세 비교값 부재까지 감안하면 낮은 최저가만으로 매력적인 물건이라고 단정할 단계는 아닙니다. 등기권리보다 임차인과 매각대상 범위 확인이 먼저인 사건입니다.
