수원지방법원 2025타경51690. 경기도 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티1의 3층 307호로 표시된 집합건물입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 제2종근린생활시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 325,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 111,475,000원입니다.

권리의 기준점은 2022년 8월 8일 설정된 광명새마을금고의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당권입니다. 이후 하남시 압류, 김일현 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 2021년 2월 1일 전입한 이희선은 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 임차인으로 분류됐고, 우선변제권 없이 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수

2020년과 2021년의 아시아신탁주식회사 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022년 8월 8일 주식회사삼호개발이 거래가액 295,635,560원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광명새마을금고가 채권최고액 3,960,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정해 말소기준권리가 됐습니다.

이 근저당권은 2024년 11월 6일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 경매개시결정의 채권자는 엠씨아이대부주식회사입니다. 말소기준 이후의 하남시 압류와 김일현 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인의 미회수 보증금은 등기 말소와 별개로 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수 대상 1명

③ 회차별 실질부담

이 사건은 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 구조지만, 매 회차마다 보증금 20,000,000원이 별도로 붙습니다. 응찰가를 판단할 때는 법원 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 총부담을 기준으로 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,475,000원 가정)

현재 회차 매각대금에서는 집행비용을 제외한 109,114,350원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 채권 미배당액은 5,374,522,730원입니다. 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 실제 배당귀속은 배당표와 채권계산서 원본을 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 하남시 망월동 소재 미사역호반써밋아파트 동측 인근이며, 주위에는 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 약 500미터 거리에 미사역이 있습니다.
• 이용. 감정평가상 해당 호실들은 모두 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 5층·지상 10층 건물입니다.
• 설비. 공동 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 시스템에어컨과 주차장설비가 있습니다.
• 도로. 남서측으로 약 20미터 폭 포장도로, 북동측과 남동측으로 약 10미터 폭 보행자도로 등에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 호실 사용. 기호 2와 기호 3은 일괄 사용 중인 것으로 외부 관찰됐으나, 호실 간 벽체 설치가 용이하다고 탐문돼 이에 구애 없이 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 총부담 기준. 현재 최저가 111,475,000원에 인수보증금 20,000,000원을 더한 131,475,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
• 호실 범위 확인. 사건 주소 307호와 임차인 점유 호실 304호·316호·317호의 관계, 8개 호의 매각 포함 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 이희선 임대차 원본. 임대차계약서, 실제 점유, 보증금 지급 내역과 배당요구 여부를 확인해 20,000,000원 인수액을 재검증해야 합니다.
• 안지환 배당요구. 2025.04.14 배당요구가 접수됐지만 확정일자는 미상입니다. 실제 배당순위와 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전. 광명새마을금고 설정 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권까지 설정됐으므로 채권계산서와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
• 상가 이용 확인. 제2종근린생활시설의 현재 영업·공실 상태, 관리비, 부가가치세와 인도 범위를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·인근 제2종근린생활시설의 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 내역을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 111,475,000원”이 전부가 아니다

말소기준 이후의 압류·가압류 등기만 보면 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖 임차관계입니다. 대항력 있는 이희선의 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되므로, 현재 회차의 실질취득액은 131,475,000원입니다.

또한 사건 주소는 307호인데 현황조사 임차인은 304호·316호·317호로 기재돼 있고, 감정평가에는 총 8개 호가 함께 언급됩니다. 매각 범위와 점유 호실을 확정하지 않은 채 최저가만 보고 접근하기에는 불확실성이 남아 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 131,475,000원이 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차보증금 인수와 호실 범위 확인이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다.