수원지방법원 2025타경51690. 사건 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기부는 집합건물이고 감정평가상 3층 316호의 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 소유자 주식회사삼호개발이 2022년 8월 8일 거래가 316,003,440원에 취득한 날, 광명새마을금고 명의로 채권최고액 3,960,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 이후의 하남시 압류, 김일현 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 316호 임차인 이희선의 전입일은 2021년 2월 1일로 말소기준일인 2022년 8월 8일보다 빠릅니다. 이 임차인은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인에게 주장할 수 있는 구조로 분석되어, 등기상 후순위 권리가 소멸하더라도 임차보증금 20,000,000원은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51690 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 3층 316호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지(사건 용도) · 집합건물 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 및 지상 10층 중 3층 316호 |
| 소유자 | 주식회사삼호개발 (2022.08.08. 거래가 316,003,440원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 109,760,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 3,693,573,576원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 인수
2020년과 2021년에 설정됐던 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다. 현재 소유권은 2022년 8월 8일 주식회사삼호개발로 이전됐고, 같은 날 설정된 광명새마을금고 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이 근저당권은 2024년 11월 6일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 명의의 근질권도 설정됐습니다.
② 임차인 분석 — 본건 실제 임차인 1명
현황조사에는 304호·316호·317호 점유자가 함께 확인되지만, 본건 316호에 직접 대응하는 임차인은 이희선 1명입니다. 304호 이미향과 317호 안지환은 점유부분의 호수가 달라 316호 인수보증금에 합산하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미향 | 1동 3층 304호 | 2024.04.02 | 10,000,000원 850,000원 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 이희선 | 3층 316호 | 2021.02.01 | 20,000,000원 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 승계 아님 |
| 안지환 | 3층 317호 | 2024.07.02 | 20,000,000원 900,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.04.14 | 승계 아님 |
③ 회차별 실질취득 — 유찰가에 인수액을 더한다
보증금 20,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 아래 유찰 시나리오에서도 매각대금과 별도로 계산됩니다. 따라서 입찰가는 법원 최저가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 총액으로 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 인수보증금 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 109,760,000원 | 20,000,000원 | 129,760,000원 | 5,376,213,720원 |
| 4회 유찰 시 | 76,832,000원 | 20,000,000원 | 96,832,000원 | 5,408,588,056원 |
| 5회 유찰 시 | 53,782,400원 | 20,000,000원 | 73,782,400원 | 5,431,222,763원 |
현재 실질취득금액 129,760,000원은 감정가 320,000,000원의 약 40.6%입니다. 다만 감정가 할인율은 시세 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 특히 본건은 아파트 주거형이 아니라 제2종근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐으므로, 감정가 대비 비율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 인수. 임차인 이희선 보증금 | 20,000,000원 | 0원 매수인 전액 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 | 3,960,000,000원 | 107,423,360원 |
| 3. 가압류 · 김일현 | 1,523,637,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
을구 1번 근저당권은 최초 광명새마을금고 명의로 설정된 뒤 2024.11.06. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 예상배당 후 채권 미배당액은 5,376,213,720원입니다. 임차보증금 20,000,000원은 매각대금 배당에서 지급되지 않고 매수인 부담으로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정해 수요와 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 미사역호반써밋아파트 동측 인근이며, 주위에 아파트단지·근린생활시설· 업무시설인 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 약 500미터 거리에 미사역이 소재해 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로·용도지역. 남서측 약 20미터 포장도로, 북동측 및 남동측 약 10미터 보행자도로에 접합니다. 도시지역·일반상업지역·미사지구 지구단위계획구역입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 공동 급배수·위생·승강기·화재탐지· 시스템에어컨·주차장 설비가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제2종근린생활시설이라는 용도와 3회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 아파트 주거형과 같은 매수층과 환금성을 전제하지 말고 실제 영업 가능성과 임대수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰원가에 포함. 현재 최저가 109,760,000원에 임차보증금 20,000,000원을 더한 129,760,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- 316호 임대차 원본 확인. 이희선의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금 지급내역, 계약 당사자와 현재 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 대항력 임차인에게 보증금을 반환하지 않은 상태에서는 명도가 지연될 수 있으므로 반환 시점과 인도 협의를 입찰 전부터 계산해야 합니다.
- 호실 구분 확인. 현황조사에는 304호·316호·317호 점유자가 함께 나타납니다. 현장에서 출입구, 내부 경계, 점유 범위가 공부상 316호와 일치하는지 확인하세요.
- 이용상태 확인. 감정평가서에는 일부 호실이 일괄 사용 중인 것으로 외부 관찰됐다는 참고가 있으므로 316호의 독립 사용 여부와 벽체·설비 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 할인율만 보지 말고 인근 유사 제2종근린생활시설의 최근 거래, 임대료, 공실, 관리비와 실제 수익성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서 및 매각기일 변경 여부를 법원 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가보다 인수액을 먼저 더하라”
이 물건의 후순위 등기 권리는 매각으로 정리되지만, 권리가 깨끗한 물건은 아닙니다. 316호에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있고 보증금 20,000,000원 전액이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 109,760,000원이 아니라 실질취득 129,760,000원입니다.
여기에 제2종근린생활시설이라는 용도와 3회 유찰 이력까지 겹칩니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 그것만으로 가격이 저렴하다고 결론 낼 수 없습니다. 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인은 인수, 가격 판단은 실질취득 기준. 이 세 문장을 지키는 것이 본건 권리분석의 핵심입니다.
