수원지방법원 2025타경51690. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티1의 제2종근린생활시설 경매입니다. 감정평가 대상은 1층 106호·107호·108호, 2층 206호, 3층 304호·307호·316호·317호 등 8개 호이며, 등기상 소유자는 주식회사삼호개발입니다. 주식회사삼호개발은 2022년 7월 27일 매매를 원인으로 거래가액 646,186,320원에 소유권을 취득했고, 같은 해 8월 8일 광명새마을금고 앞으로 채권최고액 3,960,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 하남시 압류, 김일현 가압류, 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기도 등기부상 말소됐습니다. 다만 말소기준보다 앞선 2021년 2월 1일 전입 임차인이 있어, 등기 권리는 소멸해도 임차보증금 인수는 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도

말소기준은 2022년 8월 8일 광명새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024년 11월 6일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 후순위인 하남시 압류와 김일현 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 총 3명입니다. 세 임차인의 점유부분은 감정 대상 8개 호 가운데 3층 304호·316호·317호로 기재돼 있습니다.

이미향과 안지환은 전입일이 말소기준일인 2022.08.08.보다 늦어 대항력이 없습니다. 안지환은 2025.04.14. 배당요구를 접수했지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 반면 이희선은 말소기준보다 약 1년 6개월 앞서 전입해 대항력이 인정되고, 배당표상 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%와 시세 할인은 다르다

감정가는 683,000,000원이고 현재 최저가는 234,269,000원으로, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 매수인 인수액을 더한 실질취득액은 254,269,000원이며 감정가 대비 37.2%입니다.

동일 호실 또는 동일 용도의 비교 실거래가는 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 34.3%이므로 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 제2종근린생활시설은 실제 임대료, 공실, 전용면적, 호실별 접근성, 내부 통합사용 여부에 따라 가격 편차가 크므로 감정가 할인율보다 현장 임대수익과 주변 상가 거래가격을 우선 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 234,269,000원 가정)

채권자 총 청구액 5,483,637,080원 중 예상배당은 230,189,234원이며, 미배당액은 5,253,447,846원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 실질취득 시나리오

유찰될수록 매각가는 내려가지만, 이희선의 보증금 20,000,000원은 동일하게 더해야 합니다. 입찰가를 정할 때는 법원 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수보증금을 총투입액의 출발점으로 사용해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 제2종근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
• 입지. 미사역호반써밋아파트 동측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 약 500m 거리에 미사역이 있습니다.
• 도로. 남서측 약 20m 폭 포장도로, 북동측과 남동측 약 10m 폭 보행자도로 등에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역입니다.
• 설비. 공동 급배수·위생·승강기·화재탐지·시스템에어컨·주차장 설비가 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 호실 이용. 일부 호실은 일괄 사용 중인 것으로 외부 관찰됐으나 호실 간 벽체 설치가 용이한 것으로 탐문됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 입찰가에 이희선 보증금 20,000,000원을 반드시 더해 총투입액을 계산해야 합니다.
• 임차인 원본 확인. 이희선의 전입일, 점유 지속 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 주민등록·임대차계약서·매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
• 8개 호 점유 확인. 임차인 기록은 304호·316호·317호에 존재합니다. 106호·107호·108호·206호·307호를 포함해 호실별 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 일괄사용 여부. 일부 호실의 통합 사용 상태와 벽체, 출입구, 전기·수도 계량 분리 여부를 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 확인된 세 임차인의 월세는 각각 850,000원·1,000,000원·900,000원입니다. 연체·공실·관리비와 나머지 호실의 임대현황을 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 상권의 제2종근린생활시설 거래가와 임대료를 조사해 실질취득액 254,269,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 세금·관리비. 당해세, 체납관리비, 부가가치세 적용 여부와 취득 관련 세금을 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 배당요구 종기 이후 서류와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 낙찰가”보다 “37.2% 실질취득”

이 물건은 말소기준 이후의 압류·가압류가 소멸한다는 점에서는 구조가 분명합니다. 하지만 권리가 모두 깨끗한 물건은 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이희선의 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계되기 때문입니다.

현재 최저가는 감정가의 34.3%인 234,269,000원이지만 실제 출발점은 254,269,000원, 감정가의 37.2%입니다. 더구나 제2종근린생활시설 8개 호의 실제 임대현황과 비교 실거래가가 확인되지 않아 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수, 가격은 현장 검증. 이 세 가지를 분리해 보는 것이 이번 입찰의 핵심입니다.