춘천지방법원 2025타경50587. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물들은 근린생활시설·주택·창고 등이 혼재한 구조입니다. 특히 기호 2 건물은 지층부터 3층까지 근린생활시설, 4층은 주택으로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 부동산목록 5번의 콘테이너는 철거·이동이 용이한 시설로 매각에서 제외됩니다.
이번 사건의 승부처는 단순히 등기상 담보권이 몇 개 있는지가 아닙니다. 임차관계와 인수액입니다. 예상배당 산출에는 박영미·윤재혁·전남일·박정희·박상애· 박보영·황성용·이인철·박영자·이영자 등 10명의 보증금 합계 207,000,000원이 배당 없이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 별도로 강태호는 보증금 20,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상이고, 전한비·박지현은 보증금이 확인되지 않아 추가 위험이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50587 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 운교동 107-1 · 춘천로 159 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주상용·근린생활시설·주택·창고 혼재 |
| 소유자 | 박대웅 (2013.10.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,674,251,100원 / 1,674,251,100원 (신건) |
| 경매채권자 | 춘천와이신용협동조합 |
| 청구액 | 2,432,654,505원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 대표 토지정보 | 222.0㎡ · 대 · 주상용 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 · 공시지가 1,674,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
과거 전세권 100,000,000원, 조흥은행 근저당 169,000,000원·180,000,000원, 신한은행 근저당 600,000,000원, 춘천농업협동조합 근저당 522,000,000원·381,600,000원 등은 등기상 말소 이력이 확인됩니다. 2026.01.20 춘천시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 207,000,000원 확정 인수 + 추가 미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 예상배당 산출에서 매수인 인수로 잡힌 10명의 보증금 합계는 207,000,000원입니다. 이 금액은 매각대금과 별도로 부담할 수 있으므로 현재 신건 기준 실질취득은 1,674,251,100원 + 207,000,000원 = 1,881,251,100원입니다. 강태호·전한비·박지현 관련 위험은 이 금액에 포함되지 않습니다.
| 관계인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영미 · 1층 근린생활시설 | 30,000,000원 | 600,000원 | 2021.09.30 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 윤재혁 · 3층 근린생활시설 | 5,000,000원 | 500,000원 | 2008.04.04 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 전남일 · 점유 없이 사업자등록 | 2,000,000원 | 350,000원 | 2024.10.16 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 박정희 · 지하 근린생활시설 | 7,000,000원 | 400,000원 | 2018.12.27 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 박상애 · 2층 근린생활시설 | 10,000,000원 | 400,000원 | 2018.12.27 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 강태호 · 4층 전부 | 20,000,000원 | - | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 전한비 · 주민등록등재자, 이사 진술 | 미상 | - | 2024.05.28 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박지현 · 3층 | 미상 | - | 2021.07.06 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박보영 · 신청부동산 전부 | 60,000,000원 | - | 2021.04.02 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 황성용 · 신청부동산 전부 | 20,000,000원 | - | 2020.04.27 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 이인철 · 신청부동산 전부 | 63,000,000원 | - | 2021.05.14 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 박영자 · 1층중 일부 | 5,000,000원 | 300,000원 | 2019.09.11 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 이영자 · 1층 일부 | 5,000,000원 | 350,000원 | 2021.02.25 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
③ 가격 시나리오 — 유찰돼도 207,000,000원은 별도
현재 확인된 실거래 비교자료가 없어 감정가나 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 대신 회차별 매각가와 현재 산출된 인수액을 합쳐 보면 실제 자금부담 구조는 명확합니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,674,251,100원 | 207,000,000원 | 1,881,251,100원+ |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,339,400,880원 | 207,000,000원 | 1,546,400,880원+ |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,071,520,704원 | 207,000,000원 | 1,278,520,704원+ |
유찰로 최저매각가는 내려가도 이미 산출된 임차인 인수액 207,000,000원은 별도입니다. 더구나 추가 미상 임차관계가 남아 있으므로 최저가만으로 가격 메리트를 계산해서는 안 됩니다. 실거래 기준이 없는 상태에서는 실질취득액을 기준으로 자금부담을 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,674,251,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,142,511원 |
| 인수 · 박영미 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤재혁 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 전남일 | 2,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박정희 | 7,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박상애 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박보영 | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 황성용 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이인철 | 63,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박영자 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이영자 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,655,108,589원 |
예상배당 산출상 집행비용 19,142,511원과 소유자 잔여 1,655,108,589원으로 매각대금이 구성되며, 임차인 보증금 207,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 신청채권자 청구액은 2,432,654,505원이지만 회차별 산출에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있으므로 실제 배당표·채권순위와 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 운교동 ‘운교사거리’ 북동측 일대에 위치하며, 광대로변에는 근린생활시설, 후면에는 단독주택과 주거나지가 혼재하는 구도심 상업지대입니다.
- 교통. 본건과 주변까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통 정도로 평가되어 있습니다.
- 용도 혼재. 기호 2는 근린생활시설과 주택, 기호 4는 근린생활시설과 창고, 다른 건물에는 단독주택·근린생활시설·창고가 섞여 있고 일부 단독주택 및 창고는 공실 상태입니다.
- 토지. 대표 토지는 일반상업지역의 주상용 대지로 222.0㎡, 평지·부정형·광대로한면이며 공시지가는 1,674,000원/㎡입니다. 도시지역·일반상업지역·방화지구·상대보호구역 등이 적용됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 부설주차장은 2020.12.14 이전되어 춘천시 운교동 108-1에 소재하는 것으로 등기되어 있습니다.
- 환금성. 단일 주거용 물건이 아니라 근린생활시설·주택·창고·토지가 함께 얽힌 일괄매각이고 임차관계도 다수여서, 매수 이후 운영·명도·재매각 판단이 단순한 주거물건보다 복잡합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 207,000,000원 인수부터 확인. 박영미·윤재혁·전남일·박정희·박상애·박보영·황성용·이인철·박영자·이영자 보증금의 실제 잔존액과 배당 여부를 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 추가 미상 3명. 강태호는 보증금 20,000,000원이 있으나 전입일이 미상이고, 전한비·박지현은 보증금이 미상입니다. 대항력과 실제 인수액을 확정하지 않고 응찰하면 안 됩니다.
- 매각명세서 4명 잔액인수 문구. 부동산목록 2번의 박상애·박영미·박정희·윤재혁은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수하는 조건을 반드시 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되고 부동산목록 5번의 콘테이너는 제외됩니다. 실제 경계와 인도대상을 현장에서 구분해야 합니다.
- 부설주차장. 등기상 부설주차장이 춘천시 운교동 108-1로 이전되어 있으므로 이용관계와 일괄매각 범위의 연결성을 확인해야 합니다.
- 근저당 효력 대조. 2022.08.26 춘천와이신용협동조합 근저당의 말소 표기와 2025.11.03 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기가 함께 존재하므로 최신 등기원본 대조가 필수입니다.
- 배당표 원본 확인. 청구액 2,432,654,505원에 비해 산출상 신청채권자 배당액이 0원으로 표시돼 있으므로 배당순위와 실제 채권액을 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 싸거나 비싸다고 단정하지 말고, 실질취득액과 개별 수익성을 별도로 산정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,674,251,100원”이 실제 매입원가가 아니다
이 사건은 신건이지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 현재 산출만으로도 매수인 인수 보증금이 207,000,000원이어서 실질취득은 1,881,251,100원부터 시작합니다. 여기에 강태호의 20,000,000원 보증금은 대항력 판정이 끝나지 않았고, 전한비·박지현은 보증금 자체가 미상입니다. 일괄매각·제시외 건물·매각제외 콘테이너·이전된 부설주차장까지 물적 범위도 복합적입니다.
또한 비교 가능한 실거래가 없어 현재 실질취득액이 시세보다 유리하다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “최종적으로 얼마를 인수하고 무엇을 넘겨받느냐”입니다. 임차보증금 잔액과 최신 등기·배당관계를 모두 확정하기 전까지는 최저가만 보고 접근하기 어려운 고위험 권리분석 물건입니다.
