춘천지방법원 2025타경50587. 강원특별자치도 춘천시 운교동 127-8을 대표주소로 하는 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주상용 건물의 근린생활시설과 주택, 별도 근린생활시설·단독주택·창고 등이 혼재합니다. 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 말소기준권리는 2022.08.26. 설정된 춘천와이신용협동조합의 채권최고액 2,822,400,000원 근저당권입니다.
등기상 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 등기보다 점유·임차관계가 더 중요합니다. 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되는 임차인이 다수이고, 배당표는 이 가운데 9명의 보증금 합계 205,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 박지현, 전입일이 확인되지 않은 강태호가 있어 알려진 205,000,000원만을 최종 위험액으로 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50587 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 운교동 127-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주상용 건물·근린생활시설·주택·창고 혼재 |
| 소유자 | 정화옥 |
| 감정가 / 최저가 | 1,808,883,380원 / 1,808,883,380원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 2,432,654,505원 |
| 말소기준 | 2022.08.26. 근저당권 · 춘천와이신용협동조합 · 채권최고액 2,822,400,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.11.03. 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 승부처는 선순위 점유
말소기준은 2022.08.26. 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2025.11.03. 이루어진 근저당권 이전도 기존 말소기준 근저당의 지위를 승계한 것입니다. 문제는 그보다 앞서 전입한 점유자들입니다. 윤재혁은 2008.04.04., 박정희·박상애는 2018.12.27., 박영자는 2019.09.11., 황성용은 2020.04.27., 이영자는 2021.02.25., 박보영은 2021.04.02., 이인철은 2021.05.14., 박영미는 2021.09.30. 전입으로 모두 말소기준에 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 알려진 인수 205,000,000원 + 추가 미상
현황조사에는 모두 13명이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 아래 표에서 대항력 有이면서 우선변제권이 없는 것으로 계산된 9명의 보증금은 매수인 인수 대상으로 반영되어 있습니다. 박지현은 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전하며, 강태호는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다.
| 성명 / 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤재혁 · 3층 근린생활시설 | 2008.04.04 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 박정희 · 지하 근린생활시설 | 2018.12.27 | 7,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 | 없음 | 7,000,000원 인수 |
| 박상애 · 2층 근린생활시설 | 2018.12.27 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 박영자 · 1층중 일부 | 2019.09.11 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 황성용 · 신청부동산 전부 | 2020.04.27 | 20,000,000원 | - | 대항력 有 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 이영자 · 1층 일부 | 2021.02.25 | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 有 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 박보영 · 신청부동산 전부 | 2021.04.02 | 60,000,000원 | - | 대항력 有 | 없음 | 60,000,000원 인수 |
| 이인철 · 신청부동산 전부 | 2021.05.14 | 63,000,000원 | - | 대항력 有 | 없음 | 63,000,000원 인수 |
| 박지현 · 3층 | 2021.07.06 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 박영미 · 1층 근린생활시설 | 2021.09.30 | 30,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 전한비 · 이사갔다고 정화옥 진술 | 2024.05.28 | 미상 | - | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 전남일 · 점유 없이 사업자등록 | 2024.10.16 | 2,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 강태호 · 4층 전부 | 미상 | 20,000,000원 | - | 대항력 미상 | 미상 | 인수 여부 미상 |
③ 가격 판단 — 신건 최저가가 아니라 ‘인수 포함 총액’
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,808,883,380원입니다. 그러나 알려진 매수인 인수액 205,000,000원을 더하면 신건의 최소 실질취득은 2,013,883,380원입니다. 동일 비교군의 최신 실거래 기준가격이 확인되지 않는 상태에서는 이 금액을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
이 사건의 알려진 인수액 205,000,000원은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오에서 동일하게 유지됩니다. 따라서 유찰되면 실질취득 총액은 낙찰가 하락만큼 내려가지만, 각 회차마다 낙찰가에 205,000,000원을 더한 금액을 출발점으로 봐야 합니다. 박지현·강태호 관련 추가 위험은 여기에 포함되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 최소 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,808,883,380원 | 205,000,000원 | 2,013,883,380원 | 1,034,005,454원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,447,106,704원 | 205,000,000원 | 1,652,106,704원 | 1,392,164,363원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,157,685,363원 | 205,000,000원 | 1,362,685,363원 | 1,678,691,491원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,808,883,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,488,834원 |
| 인수 · 대항력 임차인 9명 | 205,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 | 2,822,400,000원 | 1,788,394,546원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,034,005,454원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
대항력 임차인 9명의 보증금은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 박지현·강태호 관련 추가 인수 여부도 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운교사거리 북동측 일대에 위치하고, 광대로변 근린생활시설과 후면 단독주택·주거나지가 혼재하는 구도심 상업지대입니다.
- 교통. 본건과 주변까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행상태를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 토지. 대표 토지는 지목 대, 면적 539.0㎡, 일반상업지역, 평지·부정형, 광대로 한면에 접하며 공시지가는 1,971,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구에 속하고 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역도 포함됩니다.
- 이용상태. 주상용 건물은 지층·1층·2층·3층 근린생활시설, 4층 주택으로 이용 중이고, 다른 건물에는 근린생활시설·단독주택·창고 및 일부 공가가 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조부터 시멘트벽돌조·블록조·목조 등 구조가 다양하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 특수조건. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 목록 16번 부속건물인 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 변소 2.5㎡는 현황 소재 불명입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 205,000,000원을 낙찰가 밖의 비용으로 계산. 현재 회차에서는 최소 실질취득 2,013,883,380원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 박지현 확인. 2021.07.06. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력을 단정하지 말고 보증금과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 강태호 확인. 4층 전부, 보증금 20,000,000원으로 조사됐지만 전입일이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부가 미상입니다.
- 중첩 점유 확인. 신청부동산 전부로 기재된 복수 임차인과 동일 층에 기재된 점유자들의 실제 사용범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 명세서 원문 대조. 명시 인수권리 “해당사항없음”이라는 문구와 현황조사상 대항력 임차인·예상 인수액이 함께 존재하므로 최종 입찰 전 원문 확인이 필수입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 일부 부속건물은 현황 소재 불명으로 기재되어 있어 매각대상과 현존 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 확인 전 가격가점 금지. 동일 비교군의 최신 실거래 기준 없이 감정가나 유찰률만으로 저렴하다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “등기가 소멸해도 임차보증금은 남을 수 있다”
이 사건은 말소기준 근저당 자체만 보면 복잡하지 않습니다. 문제는 그보다 앞선 점유입니다. 현황조사상 말소기준 전 전입 임차인이 다수이고, 현재 예상배당은 9명의 보증금 205,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 신건 최저가에 이 금액만 더해도 최소 실질취득은 2,013,883,380원입니다.
더구나 박지현은 보증금이 확인되지 않고, 강태호는 전입일이 확인되지 않습니다. 일괄매각·제시외 건물·복수 점유가 겹치는 주상·근린생활시설 혼재 물건이라 명도와 점유관계도 단순하지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “신건 가격보다 인수범위 확정이 먼저”입니다. 시세 검증과 선순위 임차관계가 확정되기 전까지는 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
