춘천지방법원 2025타경50587. 춘천시 운교동 127-23 일대의 연립·다세대 및 토지를 포함하는 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설, 주택, 단독주택, 창고가 섞여 있고 토지는 주상용으로 이용되는 일반상업지역 물건입니다. 단일 아파트처럼 한 호실의 권리만 확인하면 끝나는 구조가 아니라, 여러 점유관계와 복합 용도를 함께 봐야 합니다.

등기상 말소기준은 2022년 8월 26일 가톨릭춘천신용협동조합의 채권최고액 1,413,600,000원 근저당권입니다. 그 뒤 경매개시결정과 춘천시 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 전입·사업자등록 시점을 가진 임차·점유관계가 다수 확인되고, 배당 시뮬레이션도 그중 보증금이 확인된 9명의 합계 205,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차권리가 핵심

2022.08.26 가톨릭춘천신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 경매개시결정과 춘천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 2번 춘천와이신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 다만 이 사건은 등기권리보다 말소기준보다 앞선 임차·점유관계가 훨씬 중요합니다.

② 임차인 분석 — 확인 인수 2.05억, 미상 위험은 별도

조사된 임차·점유관계는 총 13명입니다. 보증금과 기준일이 확인되어 대항력 있는 것으로 볼 수 있는 9명의 보증금 합계가 205,000,000원이고, 배당 시뮬레이션은 이 금액을 전액 매수인 인수로 반영했습니다. 다만 박지현은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전하고, 강태호도 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,157,436,384원입니다. 하지만 확인된 인수액 205,000,000원을 더하면 권리분석상 실질취득 기준액은 2,362,436,384원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율이나 최저가만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.

실질취득 기준액은 각 회차 매각가에 현재 확인된 매수인 인수액 205,000,000원만 더한 값입니다. 미상 보증금이나 추가 인수 위험은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,157,436,384원 가정)

현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 1,413,600,000원이 전액 배당되고 719,862,020원이 잔여합니다. 위 9명의 보증금 205,000,000원은 배당액 0원으로 계산되어 매수인 인수로 반영되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 운교사거리 북동측 일대의 구도심 상업지대로, 광대로변 근린생활시설과 후면의 단독주택·주거나지가 혼재합니다.
• 교통. 본건과 주변까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 거리와 운행상태를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도로 평가됐습니다.
• 이용. 주상용 건물의 지층~3층 근린생활시설과 4층 주택, 별도 근린생활시설·단독주택·창고가 섞여 있는 복합 이용 구조입니다.
• 토지. 644㎡, 일반상업지역, 방화지구, 광대로 한면의 부정형 평지이며 공시지가는 1,674,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고 일부 토지는 대로3류 또는 소로3류와 접합·저촉 관계가 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 단일 주택이나 아파트가 아니라 토지와 다수 건물, 주택·상가·창고가 묶인 일괄매각이므로 매수층과 자금 규모가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 현재 회차는 2,157,436,384원이지만 확인된 인수 205,000,000원을 더한 실질취득 기준액이 2,362,436,384원입니다.
• 박지현 보증금 확인. 기준일은 2021.07.06이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다.
• 강태호 기준일 확인. 4층 전부, 보증금 20,000,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력 여부를 판정할 수 없습니다.
• 박영자·이정자 문구 원문 대조. 명세서 비고의 이정자와 현황조사의 이영자 표기가 일치하지 않으므로 동일인 여부와 실제 점유부분을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 감정평가상 여러 기호의 토지·건물이 함께 평가되어 있으므로 현장 점유와 각 건물의 실제 사용상태를 개별 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 배당표의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 시나리오이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “등기는 정리돼도, 임차보증금은 남는다”

이 사건은 신건이라 감정가 2,157,436,384원이 그대로 최저매각가지만, 그 숫자만 보면 안 됩니다. 현재 확인된 대항력 임차인 보증금 인수액이 205,000,000원이어서 실질취득 기준액은 이미 2,362,436,384원입니다. 게다가 박지현의 보증금은 미상이고, 강태호의 대항력 여부도 확정되지 않았습니다.

말소기준 이후의 등기권리는 정리되는 구조지만, 이 물건의 난도는 등기부가 아니라 다수 임차·점유관계와 일괄매각 복합용도에서 생깁니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 유리한지 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리 난도 높음, 가격 메리트 판단 보류, 임차보증금 원본 확인이 선행돼야 하는 신건입니다.