춘천지방법원 2025타경50587. 사건 용도는 단독주택 + 토지이며, 감정평가상 여러 건물이 주상용·근린생활시설·단독주택·창고 등으로 이용되고 있습니다. 등기상 현 소유자는 박대웅이고, 2022.08.26. 설정된 춘천와이신용협동조합 근저당권 2,822,400,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당을 기초로 2025.03.24. 임의경매가 개시됐습니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 문제는 점유관계입니다. 현황조사상 여러 임차·점유자가 확인되고, 그중 다수가 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가지고 있습니다. 배당에서 보증금을 회수하지 못하면 그 잔액을 매수인이 부담할 수 있으므로, 이 사건은 최저매각가만 보고 가격을 판단하면 안 되는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50587 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 운교동 131-1 |
| 등기부 부동산 | 강원특별자치도 춘천시 운교동 132-11, 131-1 |
| 용도 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주상용·근린생활시설·단독주택·창고 등 |
| 소유자 | 박대웅 |
| 감정가 / 최저가 | 237,398,580원 / 237,398,580원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 춘천와이신용협동조합 / 2,432,654,505원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.08.26.
2009.02.19. 설정됐던 김정은 근저당권 60,000,000원은 2016.02.04. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2022.08.26. 춘천와이신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 2025.03.24. 임의경매개시결정이 들어왔고, 2025.11.03.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유관계 — 알려진 인수액만 205,000,000원
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영미 | 1층 · 근린생활시설 | 2021.09.30 | 30,000,000원 | 600,000원 | 有 | 없음 |
| 윤재혁 | 3층 · 근린생활시설 | 2008.04.04 | 5,000,000원 | 500,000원 | 有 | 없음 |
| 전남일 | 점유부분 없음 · 사업자등록만 | 2024.10.16 | 2,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 |
| 박정희 | 지하 · 근린생활시설 | 2018.12.27 | 7,000,000원 | 400,000원 | 有 | 없음 |
| 박상애 | 2층 · 근린생활시설 | 2018.12.27 | 10,000,000원 | 400,000원 | 有 | 없음 |
| 강태호 | 4층 전부 | 미상 | 20,000,000원 | - | 미상 | 미상 |
| 전한비 | 없음 · 이사 진술 | 2024.05.28 | 미상 | - | 없음 | 미상 |
| 박지현 | 3층 | 2021.07.06 | 미상 | - | 有 | 미상 |
| 박보영 | 신청부동산 전부 | 2021.04.02 | 60,000,000원 | - | 有 | 없음 |
| 황성용 | 신청부동산 전부 | 2020.04.27 | 20,000,000원 | - | 有 | 없음 |
| 이인철 | 신청부동산 전부 | 2021.05.14 | 63,000,000원 | - | 有 | 없음 |
| 박영자 | 1층중 일부 | 2019.09.11 | 5,000,000원 | 300,000원 | 有 | 없음 |
| 이영자 | 1층 일부 | 2021.02.25 | 5,000,000원 | 350,000원 | 有 | 없음 |
배당 시뮬레이션에서 매수인 인수로 잡힌 보증금은 박영미 30,000,000원, 윤재혁 5,000,000원, 박정희 7,000,000원, 박상애 10,000,000원, 박보영 60,000,000원, 황성용 20,000,000원, 이인철 63,000,000원, 박영자 5,000,000원, 이영자 5,000,000원으로 합계 205,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득액’이 핵심
현재 신건 최저매각가는 237,398,580원입니다. 하지만 알려진 인수액 205,000,000원을 더하면 실질취득액은 최소 442,398,580원입니다. 1회 유찰 시 매각가 189,918,864원에 동일한 인수액을 더하면 최소 394,918,864원, 2회 유찰 시 매각가 151,935,091원에 더하면 최소 356,935,091원입니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수액 | 실질취득 최소 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 237,398,580원 | 205,000,000원 | 442,398,580원 | 2,589,125,000원 |
| 1회 유찰 시 | 189,918,864원 | 205,000,000원 | 394,918,864원 | 2,635,940,000원 |
| 2회 유찰 시 | 151,935,091원 | 205,000,000원 | 356,935,091원 | 2,673,392,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 237,398,580원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,123,580원 |
| 인수 · 대항력 임차인 보증금 | 205,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 춘천와이신용협동조합 | 2,822,400,000원 | 233,275,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 2,822,400,000원 중 예상배당은 233,275,000원으로, 현재 회차에서도 2,589,125,000원이 미배당으로 남습니다. 대항력 임차인 보증금 205,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운교사거리 북동측 일대이며, 광대로변에는 근린생활시설이 있고 후면에는 단독주택과 주거나지가 혼재하는 구도심 상업지대입니다.
- 교통. 본건과 주변까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리와 운행상태를 기준으로 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 이용. 주상용 건물의 지층·1층·2층·3층은 근린생활시설, 4층은 주택으로 이용되는 등 여러 건물이 근린생활시설·단독주택·창고 용도로 혼재합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지면적 126.0㎡, 평지·정방형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 650,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역 등의 지정이 확인되며 소로3류와 접합니다.
- 건물. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 부동산 목록 9번 부속건물이 제시목록상 1.0㎡, 현황 실측은 3.3㎡라고 별도 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재확인. 현재 계산된 205,000,000원은 알려진 대항력 임차인 보증금 합계입니다. 박지현의 보증금은 반드시 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 강태호 대항력 판정. 보증금 20,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 주민등록·사업자등록·점유개시 자료를 확인해야 합니다.
- 목록 9 임차인. 매각물건명세서 비고가 명시한 대항력 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성을 실제 배당요구·확정일자와 함께 대조해야 합니다.
- 전체 점유구조. 여러 층과 신청부동산 전부를 점유한다고 신고한 사람이 함께 존재하므로 실제 점유범위와 계약관계를 현장 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고 여러 건물이 혼재하므로 매각 대상 목록과 현황을 개별 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 아니라 최소 실질취득액 442,398,580원을 기준으로 수익성·환금성을 검토해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수하지 않는다”는 다르다
이 사건은 말소기준 자체가 불명확한 물건은 아닙니다. 2022.08.26. 근저당권을 기준으로 등기상 권리 흐름은 정리됩니다. 그러나 경매에서 더 중요한 것은 매각으로 지워지는 등기와 매수인이 현실적으로 부담할 점유·임차관계를 분리해서 보는 것입니다.
현재 회차 최저가는 237,398,580원이지만 알려진 대항력 임차인 인수액만 205,000,000원입니다. 따라서 최소 실질취득액은 442,398,580원이고, 박지현의 미상 보증금과 강태호의 대항력 여부까지 남아 있습니다. 등기 정리는 가능하지만, 인수액 확정 전에는 입찰가를 정할 수 없는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 먼저 임차관계를 확정하는 데 있습니다.
