춘천지방법원 2025타경50587. 강원특별자치도 춘천시 운교동 131-3의 단독주택·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태에는 근린생활시설과 주택이 함께 확인되고, 여러 건물 중 일부는 단독주택, 근린생활시설, 창고 및 공실로 이용되고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사피앤제이이고, 말소기준권리는 2022.08.26 춘천와이신용협동조합 근저당권입니다.
등기만 보면 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 춘천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 실질 위험은 등기보다 점유관계에 있습니다. 2022.08.26보다 먼저 전입한 점유자 가운데 다수에게 대항력이 확인되고, 배당요구·확정일자 정보가 확인되지 않아 보증금이 매수인에게 남는 구조로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50587 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 운교동 131-3 · 춘천로167번길 3 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 근린생활시설·주택·창고 등 이용 |
| 소유자 | 주식회사피앤제이 |
| 감정가 / 최저가 | 162,946,764원 / 162,946,764원 (신건) |
| 청구액 | 2,432,654,505원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 토지 | 90.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 공시지가 632,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2022.08.26 춘천와이신용협동조합 근저당권 2,822,400,000원입니다. 이후 2025.03.24 임의경매개시결정과 2025.04.03 춘천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 내용도 확인됩니다.
② 임차·점유 현황 — 확인 인수액 205,000,000원
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영미 | 1층 · 근린생활시설 | 2021.09.30 | 30,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 윤재혁 | 3층 · 근린생활시설 | 2008.04.04 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 전남일 | 점유부분 없음 · 사업자등록만 | 2024.10.16 | 2,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 | 없음 |
| 박정희 | 지하 · 근린생활시설 | 2018.12.27 | 7,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 박상애 | 2층 · 근린생활시설 | 2018.12.27 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 강태호 | 4층 전부 | 미상 | 20,000,000원 | — | 대항력 가능·미상 | 판정 필요 |
| 전한비 | 없음 · 이사 진술 | 2024.05.28 | 미상 | — | 대항력 없음 | 없음 |
| 박지현 | 3층 | 2021.07.06 | 미상 | — | 대항력 有 | 금액 미상 |
| 박보영 | 신청부동산 전부 | 2021.04.02 | 60,000,000원 | — | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 황성용 | 신청부동산 전부 | 2020.04.27 | 20,000,000원 | — | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 이인철 | 신청부동산 전부 | 2021.05.14 | 63,000,000원 | — | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 박영자 | 1층중 일부 | 2019.09.11 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 이영자 | 1층 일부 | 2021.02.25 | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 有 | 인수 가능 |
배당 시뮬레이션에서 매수인 인수로 잡힌 보증금은 박영미 30,000,000원, 윤재혁 5,000,000원, 박정희 7,000,000원, 박상애 10,000,000원, 박보영 60,000,000원, 황성용 20,000,000원, 이인철 63,000,000원, 박영자 5,000,000원, 이영자 5,000,000원으로 합계 205,000,000원입니다.
③ 실질취득액 — 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수’로 봐야 한다
| 현재 신건 낙찰가 가정 | 162,946,764원 |
|---|---|
| 확인된 매수인 인수 | 205,000,000원 |
| 확인 가능한 실질취득 | 367,946,764원 이상 |
| 추가 변수 | 박지현 보증금 미상 · 강태호 대항력 가능·미상 |
이 사건에서는 최저가 162,946,764원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 확인된 인수보증금 205,000,000원을 더하면 실질취득액은 이미 367,946,764원입니다. 더구나 박지현의 보증금이 확인되지 않았고 강태호의 대항력도 확정되지 않았으므로 실제 총 부담은 이보다 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,946,764원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,081,255원 |
| 인수 · 박영미 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤재혁 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박정희 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박상애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박보영 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 황성용 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이인철 보증금 | 63,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박영자 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이영자 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 춘천와이신용협동조합 | 2,822,400,000원 | 159,865,509원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 162,946,764원 중 집행비용 3,081,255원을 제외한 159,865,509원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 근저당권 기준 미배당액은 2,662,534,491원이며, 확인된 임차보증금 205,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 운교사거리 북동측 일대이며, 광대로변 근린생활시설과 후면 단독주택·주거나지가 혼재하는 구도심 상업지대입니다.
- 교통. 본건 및 주변까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행상태를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 근린생활시설·주택·단독주택·창고가 혼재하며 일부 건물은 공실 상태입니다.
- 토지. 90.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 세로한면(가), 일반상업지역이며 공시지가는 632,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구에 해당하고, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉 내용이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확정. 박지현은 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 실제 계약관계와 보증금을 반드시 확인해야 합니다.
- 강태호 대항력. 보증금 20,000,000원은 확인되지만 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 판정 결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 중복 확인. 여러 사람이 동일 층 또는 신청부동산 전부를 점유한다고 조사된 부분이 있으므로 실제 점유구획과 계약 당사자를 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 확인되는 기준으로도 낙찰가 162,946,764원 + 인수 205,000,000원 = 367,946,764원입니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 130,357,411원, 2회 유찰 104,285,928원으로 내려가도 확인 인수액 205,000,000원은 그대로 계산됩니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 대항력 있는 점유자들의 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 원본 서류에서 배당요구와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 근린생활시설·주택·창고 등 여러 이용상태가 함께 확인되는 만큼 실제 매각 대상의 토지·건물 범위를 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘최저가’보다 ‘인수액 확정’이 먼저다
현재 회차의 최저매각가는 162,946,764원입니다. 하지만 확인된 대항력 임차인 보증금 205,000,000원을 더하면 매수인의 확인 가능한 실질취득액은 최소 367,946,764원입니다. 박지현의 보증금은 미상이고, 강태호는 보증금 20,000,000원이 있으나 대항력 자체가 미상입니다. 따라서 이 사건은 “신건이라 비싸다/유찰되면 싸진다”는 단순한 가격 문제가 아닙니다. 먼저 점유자별 실제 계약·보증금·대항력·배당요구 여부를 확정한 뒤, 그 총 인수액을 낙찰가에 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
