춘천지방법원 2025타경50587. 사건상 용도는 단독주택 + 토지이고, 감정 이용상태에는 근린생활시설·주택·단독주택·창고가 함께 확인됩니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 132,102,824원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 매각가격이 아니라 선순위 임차관계입니다. 말소기준권리는 2022.08.26 설정된 춘천와이신용협동조합 근저당권인데, 그보다 앞선 전입자가 다수 존재하며 배당표는 확인된 보증금 205,000,000원을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다.
특히 임차인 박지현은 2021.07.06 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않았고, 강태호는 보증금 20,000,000원이 기재되어 있으나 전입신고일이 미상이라 대항력 판단 자체가 끝나지 않았습니다. 따라서 337,102,824원은 확정 총액이 아니라 현재 확인 가능한 최소 실질부담으로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50587 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 운교동 131-6 · 춘천로 165-31 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 근린생활시설·주택·단독주택·창고 이용 |
| 소유자 | 박대웅 |
| 감정가 / 최저가 | 132,102,824원 / 132,102,824원 (신건) |
| 청구금액 | 2,432,654,505원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.26 춘천와이신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,822,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차가 남는다
등기상 말소기준은 2022.08.26 춘천와이신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 2025.03.24 임의경매개시결정이 기입됐고, 근저당권은 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있지만, 현황조사에서 확인되는 말소기준 이전 임차인의 대항력 문제는 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 205,000,000원, 그 밖의 미상 위험
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영미 | 1층 · 근린생활시설 | 2021.09.30 | 30,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 미상 | 30,000,000원 인수 |
| 윤재혁 | 3층 · 근린생활시설 | 2008.04.04 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 5,000,000원 인수 |
| 전남일 | 점유부분 없음 · 사업자등록만 되어 있음 | 2024.10.16 | 2,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수대상 아님 |
| 박정희 | 지하 · 근린생활시설 | 2018.12.27 | 7,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 | 미상 | 7,000,000원 인수 |
| 박상애 | 2층 · 근린생활시설 | 2018.12.27 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 | 미상 | 10,000,000원 인수 |
| 강태호 | 4층 전부 | 미상 | 20,000,000원 | - | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 여부 미상 |
| 전한비 | 없음 · 이사갔다고 정화옥이 진술 | 2024.05.28 | 미상 | - | 대항력 없음 | 미상 | 인수대상 아님 |
| 박지현 | 3층 | 2021.07.06 | 미상 | - | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 박보영 | 신청부동산 전부 | 2021.04.02 | 60,000,000원 | - | 대항력 有 | 미상 | 60,000,000원 인수 |
| 황성용 | 신청부동산 전부 | 2020.04.27 | 20,000,000원 | - | 대항력 有 | 미상 | 20,000,000원 인수 |
| 이인철 | 신청부동산 전부 | 2021.05.14 | 63,000,000원 | - | 대항력 有 | 미상 | 63,000,000원 인수 |
| 박영자 | 1층중 일부 | 2019.09.11 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 | 미상 | 5,000,000원 인수 |
| 이영자 | 1층 일부 | 2021.02.25 | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 有 | 미상 | 5,000,000원 인수 |
③ 가격의 착시 — 신건 132,102,824원이 실질가격이 아니다
현재 회차 매각가격 132,102,824원에 배당표상 확인된 인수 보증금 205,000,000원을 더하면 최소 실질부담은 337,102,824원입니다. 즉 확인된 부담만으로도 최저가의 255.2%입니다. 감정가와 최저가만 보고 가격을 판단하면 이 사건의 경제적 부담을 크게 과소평가하게 됩니다.
| 회차 | 매각가격 | 확인된 인수 | 최소 실질부담 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 132,102,824원 | 205,000,000원 | 337,102,824원 | 2,692,946,616원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 105,682,259원 | 205,000,000원 | 310,682,259원 | 2,718,997,293원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 84,545,807원 | 205,000,000원 | 289,545,807원 | 2,739,776,018원 |
유찰되면 입찰가격은 낮아지지만 확인된 인수액 205,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 2회 유찰 시에도 최소 실질부담은 289,545,807원입니다. 게다가 미상 임차보증금과 강태호의 대항력 여부가 남아 있으므로, 유찰만으로 위험이 해소된다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,102,824원 가정)
| 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 처리 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,649,440원 | 매각대금에서 지출 |
| 박영미 보증금 | 30,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 윤재혁 보증금 | 5,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 박정희 보증금 | 7,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 박상애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 박보영 보증금 | 60,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 황성용 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 이인철 보증금 | 63,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 박영자 보증금 | 5,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 이영자 보증금 | 5,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 을구 1번 근저당권 · 춘천와이신용협동조합 | 2,822,400,000원 | 129,453,384원 | 2,692,946,616원 미배당 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당계산상 확인된 매수인 인수액은 205,000,000원입니다. 박지현의 보증금과 강태호의 대항력 여부는 이 금액에 확정적으로 포함되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 운교사거리 북동측 일대에 위치하며 광대로변 근린생활시설과 후면 단독주택·주거나지가 혼재하는 구도심 상업지대입니다.
- 교통. 본건과 주변까지 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장의 거리와 운행상태를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 근린생활시설·주택·단독주택·창고가 함께 포함되며 일부 건물은 공가 또는 공실 상태입니다.
- 토지. 운교동 131-6 토지는 지목 대, 면적 102.0㎡, 일반상업지역·방화지구이며 공시지가 497,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구와 가축사육제한구역, 상대보호구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질부담으로 계산. 신건 매각가격 132,102,824원에 확인된 인수액 205,000,000원을 더한 337,102,824원부터 검토해야 합니다.
- 박지현 보증금 확인. 2021.07.06 전입으로 대항력이 확인되지만 보증금이 미상이라 실제 인수총액 산정에 직접 영향을 줍니다.
- 강태호 전입일 확인. 보증금 20,000,000원이 기재돼 있으나 전입일이 없어 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 점유관계 중복 확인. 여러 임차인이 신청부동산 전부 또는 같은 층을 점유하는 것으로 조사돼 실제 점유범위와 계약관계 원본 대조가 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 각 토지·건물의 실제 이용상태와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “132,102,824원짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건은 감정가와 최저가가 같은 신건이지만, 가격표만으로 판단할 수 있는 물건이 아닙니다. 배당계산이 이미 205,000,000원의 임차보증금 인수를 반영하고 있어 현재 회차의 최소 실질부담은 337,102,824원입니다. 여기에 박지현의 보증금은 미상이고 강태호의 20,000,000원 보증금도 대항력 여부가 확정되지 않았습니다.
근저당권은 말소기준권리이므로 매각으로 정리되는 구조지만, 진짜 승부처는 등기부 뒤에 있는 선순위 임차관계입니다. 유찰되어 매각가격이 105,682,259원 또는 84,545,807원으로 내려가더라도 확인된 205,000,000원의 인수액은 남습니다. 따라서 이 사건은 “낮은 최저가”가 아니라 “큰 인수액과 미상 임차 위험”을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
