춘천지방법원 2025타경50587. 사건의 말소기준은 2022년 8월 26일 설정된 춘천와이신용협동조합의 채권최고액 2,822,400,000원 근저당권입니다. 이 근저당 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 물건의 진짜 위험은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차관계에 있습니다. 현황조사상 박영미·윤재혁·박정희·박상애·박보영·황성용·이인철·박영자·이영자의 보증금 합계 205,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
특히 매각물건명세서에는 일반적인 인수권리 표시는 해당사항 없음으로 적혀 있지만, 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함과 함께 부동산 목록 7번에 대항력 있는 임차인이 존재하며 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 매수인이 잔액을 인수한다는 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 지워진다”는 사실만으로 안전하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50587 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 운교동 131-2 · 춘천로167번길 5 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 박대웅 (2017.06.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 226,394,800원 / 226,394,800원 (신건) |
| 청구금액 | 2,432,654,505원 |
| 말소기준 | 2022.08.26. 춘천와이신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,822,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 토지 | 121.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 공시지가 650,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
현재 소유자는 박대웅이고, 2022년 춘천와이신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2025년 3월 24일 이 근저당권자를 채권자로 하는 임의경매가 개시됐고, 근저당권은 이후 2025년 11월 3일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 말소기준보다 뒤의 등기 자체보다 먼저 확인해야 할 것은 2022년 8월 26일보다 앞선 점유·전입 관계입니다.
② 임차·점유 관계 — 확정 인수 2.05억 + 미상분
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영미 | 1층 · 근린생활시설 | 2021.09.30 | 30,000,000원 / 600,000원 | 있음 | 없음 | 해당없음 | 30,000,000원 인수 |
| 윤재혁 | 3층 · 근린생활시설 | 2008.04.04 | 5,000,000원 / 500,000원 | 있음 | 없음 | 해당없음 | 5,000,000원 인수 |
| 전남일 | 점유부분 없음 · 사업자등록만 | 2024.10.16 | 2,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 | 인수 없음 |
| 박정희 | 지하 · 근린생활시설 | 2018.12.27 | 7,000,000원 / 400,000원 | 있음 | 없음 | 해당없음 | 7,000,000원 인수 |
| 박상애 | 2층 · 근린생활시설 | 2018.12.27 | 10,000,000원 / 400,000원 | 있음 | 없음 | 해당없음 | 10,000,000원 인수 |
| 강태호 | 4층 전부 | 미상 | 20,000,000원 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 | 추가 인수 가능 20,000,000원 |
| 전한비 | 점유 없음 · 이사 진술 | 2024.05.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 | 인수 없음 |
| 박지현 | 3층 | 2021.07.06 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 | 추가 인수 가능 · 금액 미상 |
| 박보영 | 신청부동산 전부 | 2021.04.02 | 60,000,000원 / 미상 | 있음 | 없음 | 해당없음 | 60,000,000원 인수 |
| 황성용 | 신청부동산 전부 | 2020.04.27 | 20,000,000원 / 미상 | 있음 | 없음 | 해당없음 | 20,000,000원 인수 |
| 이인철 | 신청부동산 전부 | 2021.05.14 | 63,000,000원 / 미상 | 있음 | 없음 | 해당없음 | 63,000,000원 인수 |
| 박영자 | 1층중 일부 | 2019.09.11 | 5,000,000원 / 300,000원 | 있음 | 없음 | 해당없음 | 5,000,000원 인수 |
| 이영자 | 1층 일부 | 2021.02.25 | 5,000,000원 / 350,000원 | 있음 | 없음 | 해당없음 | 5,000,000원 인수 |
확정 인수로 계산된 보증금은 박영미 30,000,000원, 윤재혁 5,000,000원, 박정희 7,000,000원, 박상애 10,000,000원, 박보영 60,000,000원, 황성용 20,000,000원, 이인철 63,000,000원, 박영자 5,000,000원, 이영자 5,000,000원으로 합계 205,000,000원입니다.
③ 유찰돼도 ‘낙찰가’만 보면 안 된다
확정 인수액 205,000,000원이 그대로 남는 시나리오에서는 유찰로 최저가가 낮아져도 실제 자금부담은 최저가만큼 낮아지지 않습니다. 현재 신건의 실질취득 최소액은 431,394,800원, 1회 유찰 시에도 386,115,840원, 2회 유찰 시에도 349,892,672원입니다. 모두 강태호·박지현 관련 미상 위험을 제외한 금액입니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 실질취득 최소 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 226,394,800원 | 205,000,000원 | 431,394,800원 | 2,599,974,727원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 181,115,840원 | 205,000,000원 | 386,115,840원 | 2,644,619,782원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,892,672원 | 205,000,000원 | 349,892,672원 | 2,680,335,825원 |
④ 예상배당표 (매각가 226,394,800원 가정)
| 배당 / 인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,969,527원 |
| 인수 · 박영미 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤재혁 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박정희 | 7,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박상애 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박보영 | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 황성용 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이인철 | 63,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박영자 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이영자 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 춘천와이신용협동조합 | 2,822,400,000원 | 222,425,273원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 226,394,800원 중 집행비용 3,969,527원을 제외한 222,425,273원이 근저당권 배당으로 계산되며, 근저당권 미배당액은 2,599,974,727원입니다. 임차보증금 205,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 운교동 ‘운교사거리’ 북동측 일대. 광대로변 근린생활시설과 후면 단독주택·주거나지가 혼재하는 구도심 상업지대입니다.
- 교통. 대상 및 주변까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 거리와 운행상태를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 사건의 감정 이용상태에는 근린생활시설·주택·단독주택·창고 및 공실 건물이 함께 나타납니다. 일부 건물은 지층부터 3층까지 근린생활시설, 4층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 121.0㎡, 평지·정방형·세로한면(가). 일반상업지역·방화지구에 속하고 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.
- 공시지가. 650,400원/㎡입니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 법정지상권은 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 신건 기준 226,394,800원이 아니라 확정 인수 205,000,000원을 더한 최소 431,394,800원에서 출발해야 합니다.
- 강태호 확인. 4층 전부, 보증금 20,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상입니다. 대항력 발생 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 박지현 확인. 2021.07.06 전입이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인별 원본 대조. 확정 인수 205,000,000원에 포함된 임차인들의 계약서·사업자등록·주민등록·점유현황·배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물 범위, 제시외 건물의 위치·소유관계·사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 명도 난도. 여러 층과 여러 점유관계가 겹쳐 있어 낙찰 후 인도·보증금 정산·점유 이전을 각각 분리해 검토해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2025.11.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 있으므로 현재 채권관계 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·배당요구 및 매각 대상 목록을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.26억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 226,394,800원이 아니라 확정 인수 205,000,000원입니다. 신건에서 두 금액을 합친 실질취득 최소액은 431,394,800원으로 감정가의 약 190.5%입니다. 1회 유찰 뒤에도 최소 386,115,840원, 2회 유찰 뒤에도 최소 349,892,672원입니다.
게다가 강태호의 보증금 20,000,000원은 대항력 판정이 끝나지 않았고, 박지현은 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 등기상 말소 구조보다 임차보증금 인수와 다수 점유관계가 훨씬 중요한 사건입니다. 입찰 판단의 출발점은 “얼마에 낙찰받나”가 아니라 “낙찰 뒤 실제로 얼마를 부담하게 되나”입니다.
