춘천지방법원 2025타경50587. 운교동 127-6의 단독주택 + 토지 경매입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 192,195,480원이고, 신청채권 청구액은 2,432,654,505원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.08.26 설정된 춘천와이신용협동조합의 채권최고액 2,822,400,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2025.11.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준 시점 자체는 2022.08.26입니다.
문제는 등기부 뒤쪽 권리보다 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 박영미·윤재혁·박정희·박상애·박지현·박보영·황성용·이인철·박영자·이영자는 모두 자료상 말소기준일보다 앞선 전입으로 대항력이 있는 것으로 판정돼 있습니다. 강태호는 보증금 20,000,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50587 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 운교동 127-6 · 춘천로 165-9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 이용상태 | 감정평가 물건군은 근린생활시설·주택·단독주택·창고 등이 혼재하며 일괄매각 |
| 토지 | 138.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 435,600원/㎡ |
| 소유자 | 정화옥 · 2020.03.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 192,195,480원 / 192,195,480원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 2,432,654,505원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸돼도 선순위 임차인은 남는다
1998년 춘천농업협동조합 근저당은 2020.03.04 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2022.08.26 춘천와이신용협동조합 근저당입니다. 2025.03.24 임의경매개시결정과 그 뒤 등기된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국민건강보험공단 압류는 2026.03.04 해제로 이미 말소됐고, 법정지상권은 매각물건명세서상 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영미 | 1층 · 근린생활시설 | 2021.09.30 | 30,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 |
| 윤재혁 | 3층 · 근린생활시설 | 2008.04.04 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 |
| 전남일 | 점유부분 없음 · 사업자등록만 | 2024.10.16 | 2,000,000원 | 350,000원 | 대항력 無 |
| 박정희 | 지하 · 근린생활시설 | 2018.12.27 | 7,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 |
| 박상애 | 2층 · 근린생활시설 | 2018.12.27 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 |
| 강태호 | 4층 전부 | 미상 | 20,000,000원 | - | 대항력 미상 |
| 전한비 | 점유 없음 · 이사 진술 | 2024.05.28 | 미상 | - | 대항력 無 |
| 박지현 | 3층 | 2021.07.06 | 미상 | - | 대항력 有 |
| 박보영 | 신청부동산 전부 | 2021.04.02 | 60,000,000원 | - | 대항력 有 |
| 황성용 | 신청부동산 전부 | 2020.04.27 | 20,000,000원 | - | 대항력 有 |
| 이인철 | 신청부동산 전부 | 2021.05.14 | 63,000,000원 | - | 대항력 有 LH 승계대상 |
| 박영자 | 1층 중 일부 | 2019.09.11 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 |
| 이영자 | 1층 일부 | 2021.02.25 | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 有 |
| 한국토지주택공사 | 별지기재 단층 주택 전부 · 주거 임차권등기 | 2021.05.14 | 63,000,000원 | - | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 |
한국토지주택공사의 63,000,000원은 이인철의 63,000,000원 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도 보증금이 아닙니다. 개인 신고는 12명이며 보증기관 승계 1건이 별도로 존재합니다.
다만 여기서 끝이 아닙니다. 강태호는 보증금 20,000,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력 여부를 확정할 수 없고, 박지현은 대항력은 있으나 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 142,000,000원은 상한이 아니라 현재 수치로 확정 가능한 최소치로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 비교 — 실거래가가 없으므로 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저매각가 192,195,480원만 보고 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 수 없습니다. 오히려 입찰자가 먼저 봐야 할 숫자는 매각가가 아니라 매각가 + 인수보증금입니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 최소 인수 | 실질취득 최소 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 192,195,480원 | 142,000,000원+ | 334,195,480원+ | 2,696,695,257원 |
| 1회 유찰 · 80% | 153,756,384원 | 142,000,000원+ | 295,756,384원+ | 2,734,596,205원 |
| 2회 유찰 · 64% | 123,005,107원 | 142,000,000원+ | 265,005,107원+ | 2,764,916,964원 |
유찰되면 매각대금은 192,195,480원 → 153,756,384원 → 123,005,107원으로 내려가지만, 선순위 임차보증금 인수액은 매각가처럼 자동으로 줄지 않습니다. 현재 확인되는 142,000,000원만 반영해도 실질취득 최소액은 각각 334,195,480원+, 295,756,384원+, 265,005,107원+입니다. 여기에 강태호와 박지현 관련 추가 인수 가능성은 별도로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,195,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,490,737원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 · 우선변제 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 춘천와이신용협동조합 설정분 | 2,822,400,000원 | 125,704,743원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,696,695,257원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사는 전입 2021.05.14, 확정일자 2021.04.21, 배당요구 2025.10.14로 63,000,000원 전액 우선변제되는 시나리오입니다. 이는 이인철 보증금과 같은 원보증금의 대위·승계이므로 별도 63,000,000원을 다시 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운교사거리 북동측 일대의 구도심 상업지대입니다. 광대로변에 근린생활시설이 있고 후면으로 단독주택과 주거나지가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 주위까지 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장의 거리와 운행상태를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일괄매각 물건군에는 근린생활시설, 주택, 단독주택, 창고 및 공실 상태 건물이 함께 포함돼 있습니다.
- 토지. 138.0㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 완경사·부정형·세로한면(불) 조건입니다. 공시지가는 435,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용부터 계산. 신건 최저가 192,195,480원이 실제 총취득부담이 아닙니다. 중복을 제거한 확정 최소 인수 142,000,000원을 더하면 최소 334,195,480원+입니다.
- 강태호 대항력 확인. 4층 전부, 보증금 20,000,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
- 박지현 보증금 확인. 2021.07.06 전입으로 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 확인 금액에 따라 매수인 인수가 추가될 수 있습니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사의 63,000,000원은 이인철 63,000,000원 보증금의 승계 신고이므로 두 금액을 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 분리. 한국토지주택공사 63,000,000원은 배당에서 전액 변제되는 시나리오이고, 다른 대항력 임차인들의 인수보증금은 매각대금 배당 밖에서 매수인이 부담할 수 있습니다.
- 명도 난도. 1층·2층·3층·4층·지하 및 신청부동산 전부에 걸쳐 복수의 임차·점유관계가 신고돼 있어 단일 소유자 점유 물건보다 명도 확인 범위가 넓습니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교가격이 제시돼 있지 않으므로 “신건 1.92억이 싸다”는 판단은 금물입니다. 입찰 전 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 특히 매각물건명세서의 임차인별 배당요구 여부, 실제 점유, 보증금, 대항력과 배당 후 잔액을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 말소기준 이후 권리보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
이 사건을 단순히 “근저당 이후 권리는 모두 소멸한다”는 공식만으로 보면 위험합니다. 말소기준은 2022.08.26이지만 그 이전부터 전입한 대항력 임차인이 다수이고, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
한국토지주택공사의 63,000,000원은 이인철 보증금과 같은 채권의 대위·승계이므로 중복 합산하지 않아야 합니다. 그 63,000,000원의 전액 우선변제를 반영하고도 현재 수치로 확인되는 매수인 인수는 최소 142,000,000원입니다. 여기에 강태호의 20,000,000원은 대항력 미상, 박지현은 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다.
따라서 신건 최저가 192,195,480원만 보면 안 됩니다. 확정 최소치만 합쳐도 실질취득은 334,195,480원+이고, 추가 미상 위험까지 남습니다. 실거래 비교가격도 없어 시세 대비 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 이 물건은 권리확인 선행형입니다. 입찰의 핵심은 최저가가 아니라 각 선순위 임차인의 실제 잔존 보증금과 배당 후 인수액을 확정하는 것입니다.
