부산지방법원 2025타경6015. 일광읍 삼성리 일광골드타워 근린시설 사건입니다. 감정평가 이용상태에는 1층 103호 외 7개호가 함께 언급되어 있고, 공부·현황상 주된 이용은 근린생활시설입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021.01.29. 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 감정가 891,000,000원의 70%인 623,700,000원입니다. 한 차례 유찰돼 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 근린생활시설은 주거용 집합건물처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리상 인수 여부와 현재 가격의 적정성을 분리해서 보는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

최초 2020.12.02. 부산은행 근저당권은 2021.01.29. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 남부산농업협동조합의 근저당권이 채권최고액 6,000,000,000원으로 설정돼 말소기준권리가 됩니다. 2025.09.24. 기장군 압류 역시 2025.12.15. 해제에 따라 이미 말소됐습니다. 2025.10.31. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

2026.01.30.에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다. 등기 순위는 을구 3번 근저당권의 3-1 이전으로 표시돼 있으며, 이 사건 배당 시뮬레이션은 말소기준 근저당 채권최고액 6,000,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.

② 임차관계 — 모두 말소기준 뒤, 대항력 없음

사건 조사에 나타난 임차관계는 7건입니다. 가장 이른 전입일도 2021.06.02.로 말소기준일 2021.01.29.보다 뒤입니다. 각 조사 결과 역시 모두 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 판정되어 있습니다. 따라서 제공된 권리·배당 계산상 매수인이 승계하는 임차보증금은 없습니다.

③ 가격 판단 — ‘감정가 70%’는 시세보다 싸다는 뜻이 아니다

현재 최저가는 623,700,000원으로 감정가 891,000,000원의 70%입니다. 권리상 인수가 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득은 최저가와 같은 623,700,000원입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 유찰 결과일 뿐, 근린생활시설의 현재 거래가치 대비 할인율을 직접 의미하지 않습니다.

따라서 이 사건에서는 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다. 현장 임대료, 공실 여부, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래가격과 수익률을 확인한 뒤 623,700,000원이 시장에서 어느 위치인지 판단하는 것이 핵심입니다. 권리가 깔끔하다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다.

④ 예상배당표 (매각가 623,700,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 8,637,000원을 제외한 615,063,000원이 근저당권자에게 배당되는 계산이며, 채권최고액 기준 미배당액은 5,384,937,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미회수만 커진다

여기서 중요한 점은 근저당권자의 미배당 채권이 크다는 사실 자체가 매수인 인수액을 뜻하지 않는다는 것입니다. 제공된 각 회차 계산에서는 현재 70%, 2회 유찰 49%, 3회 유찰 34.3% 모두 매수인 인수가 0원으로 동일합니다. 유찰이 계속될수록 채권자의 회수 부족액은 커지지만, 이 계산상 매수인의 권리상 취득원가는 각 회차의 매각가와 같습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 해빛초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지·학교·공원·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 중 가·다·라·마·바는 공부 및 현황상 근린생활시설, 나·사는 공부상 근린생활시설이지만 현황 공실, 아는 공부상 교육연구시설이면서 현황 근린생활시설로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 3층·지상 10층 건물이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내부 인테리어 마감, 샷시 창호 등이 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 스프링클러, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방, 공시지가는 4,739,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2021.01.29. 을구 3번 남부산농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 입찰 전 최신 등기에서 3-1 근저당권 이전 상태까지 다시 대조하세요.
• 103호 점유 확인. 박은정이 1층 103호를 점유하며 보증금 30,000,000원, 월세 1,500,000원, 전입일 2024.01.15., 배당요구일 2026.01.12.로 조사되어 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
• 801호 관계 확인. 주식회사 부산고에프씨 고무혁과 고무혁이 모두 801호 관련 점유자로 조사되어 있으므로 실제 계약관계와 점유주체를 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 가격 상한 별도 산정. 현재 623,700,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 근린시설의 실제 임대료·공실·인근 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 공실 호 확인. 감정평가에는 근린생활시설 중 일부가 현황 공실로 기재되어 있습니다. 현재 점유 상태가 바뀌었는지 확인해야 임대수익과 명도비용을 제대로 계산할 수 있습니다.
• 배당 미반영 항목 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 매각물건명세서·배당요구내역과 실제 교부청구를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 별도 검증”

이 사건의 권리구조는 핵심이 분명합니다. 2021.01.29. 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차관계 7건은 전부 그 이후 전입으로 대항력 없음 판정입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원이고, 따라서 권리분석상 실질취득은 최저가와 같은 623,700,000원입니다.

다만 이 물건을 좋게 평가할 근거를 “감정가 891,000,000원에서 623,700,000원으로 한 번 유찰됐다”는 사실에만 두면 안 됩니다. 근린생활시설은 공실과 임대료, 호별 위치, 상권에 따라 가치 편차가 크기 때문입니다. 인수 위험은 낮지만 가격 메리트는 자동으로 확정되지 않습니다. 권리에서는 통과, 가격에서는 현장 검증이 필요한 사건입니다.